面對不斷攀升的房價以及嚴厲的調控政策，要說國內房地產市場沒有泡沫確實需要不小的勇氣。然而，在昨日召開的里昂證券第15屆中國投資論壇上，里昂證券中國宏觀策略分析師羅福萬卻指出，目前，中國國內房地產市場沒有泡沫，更不會因樓市下跌形成金融風險。

　　“與國外住房按揭高杠桿率不同，中國樓市屬于現金推動型市場，按揭杠桿率很低，杠桿率低很難出現泡沫，同時，就中低端住房來看，近八成買樓行為是自住，空置率并不高。”羅福萬如此解釋“唱多”國內樓市的原因。

　　羅福萬分析指出，國內部分城市如北京、上海、廣州等一線城市在短期內價格上漲過快，形成中國政府對房地產泡沫的擔憂，是遭致此次政府密集調控打壓的主要原因，但是，僅憑一線城市的表現并不能完整反映國內樓市的真實狀況。

　　羅福萬認為，目前政府的調控舉動并不意味著國內樓市出現了泡沫。他指出，調控的關鍵是政府如何解決樓市的投機行為，抑制某些城市中出現的樓價快速上漲現象，而不是讓房價出現下跌。

　　根據羅福萬提供的數據，國內二三線城市在全國房屋銷售的占比約59%，而房價總體比一線城市低60%左右，同時，78%的購房行為是出于自住需求，僅20%為投資目的購房，國內樓市的自住率仍維持較高的水平，因此整個房產市場的基本面仍然健康。

　　而就市場關心的房地產泡沫可能引發的金融風險問題，羅福萬表示，國內樓市總體上是現金推動的市場，跟美國等地市場以按揭為主是有本質區別。

　　“據了解，中國不少手中擁有10套以上房產的‘投資客’，其實并沒有向銀行申請信貸。”羅福萬稱。

　　“如果按揭杠桿率很低，說明這個市場很難出現泡沫，最受市場關注的按揭貸款數據，被錯誤解讀了。”羅福萬指出，“實際上，國內購房者使用按揭的比例相比以前是上升了，但是，樓市交易的整體按揭比例并不高。這意味著一旦樓市出現調整，銀行的按揭風險仍是可控的。”

　　在談到物業稅問題時，羅福萬認為，物業稅不會讓投資者對地產市場失去信心。“物業稅能夠一定程度抑制樓市的投機現象，但是它本身并不是樓市的利空因素，在相對成熟的市場上，物業稅已經是一個司空見慣的稅種，但它并未影響到樓價的上漲趨勢。”本報記者 宋璇　發自上海