結(jié)合中央之前推出的各種政策，我們可以清晰地看到一張不透風(fēng)的大網(wǎng)正在撒下來。開發(fā)商們在信貸、股市、信托、債券等數(shù)種融資渠道均被“掐住”的情況下，仍然堅(jiān)持著不倒下。

　　5月5日，當(dāng)恒大宣布“今起恒大全國40多個(gè)在售樓盤統(tǒng)一實(shí)行八五折優(yōu)惠”時(shí)，幾乎讓每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士大感意外，而本周5月10日，更意想不到的事情再次發(fā)生，恒大地產(chǎn)宣布5月16日將取消八五折促銷活動(dòng)。

　　一場轟轟烈烈的全國八五折促銷僅僅宣布5天，就被恒大地產(chǎn)急于“點(diǎn)剎”。大部分房地產(chǎn)從業(yè)者吃驚之余，紛紛猜測恒大停止八五折促銷的原因。

　　許多業(yè)內(nèi)人士對恒大突然取消降價(jià)一事進(jìn)行了分析：“恒大取消降價(jià)，可能來自資本市場的壓力。之前的降價(jià)可能是操作失誤，沒有來得及和持有恒大的基金公司、機(jī)構(gòu)商量。”港交所的公開信息顯示，5月6日，就在恒大地產(chǎn)宣布全國降價(jià)的第二天，恒大地產(chǎn)早盤低開0.69%后股價(jià)直線跳水，截至當(dāng)日10點(diǎn)12分，恒大地產(chǎn)已跌7.24%報(bào)2.69港元，創(chuàng)其上市以來股價(jià)最低位，名列當(dāng)日港股主板跌幅第7位。

　　話說恒大地產(chǎn)這幾年來的發(fā)展，可謂順風(fēng)順?biāo)��?006年，仍偏居廣州的恒大借外力“資本”的東風(fēng)，在全國范圍內(nèi)不惜代價(jià)大肆儲備土地，甚至屢創(chuàng)“地王”。2006年底，恒大土地儲備面積不足600萬平方米，2008年初土地儲備達(dá)到4580萬平方米，增長超過7倍，而這還是在土地價(jià)值重估、房價(jià)泡沫膨脹之際，宏觀調(diào)控日漸趨緊的2007年完成的，2009年底，恒大足跡已遍布25個(gè)城市，擁有57個(gè)項(xiàng)目，土地儲備面積高達(dá)5497.6萬平方米。

　　恒大背擁巨量土地儲備面積，在目前“誰有土地，誰就是老大”的開發(fā)模式下，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨好，政策環(huán)境溫和的情況下，恒大通過快速開發(fā)、快速銷售的“快餐”周轉(zhuǎn)策略應(yīng)能處于良性、高速發(fā)展的成長期，但是面對房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)重超出市場預(yù)期，調(diào)控力度前所未有的形勢下，巨量土地儲備面積反而成為恒大地產(chǎn)的“緊箍咒”。

　　不過，恒大地產(chǎn)一位高層人士聲稱：“目前集團(tuán)有現(xiàn)金余額超過200億，加上銷售回款的資金，有利于我們在市場調(diào)整到一定程度后抄底土地市場。”雖然如此，5000萬平米的土地儲備、眾多要開工的項(xiàng)目，不斷到期的債券使得恒大需要非常大的資金量，曾在2008年樓市低迷之際打八五折銷售并取得了一定效果的恒大地產(chǎn)這次當(dāng)然不能僅僅是坐等觀望。于是上周推出的打折應(yīng)該說并不奇怪。

　　與以前不同的是，這次的降價(jià)活動(dòng)引起了全國各地購房者的不滿和媒體的質(zhì)疑。在南京，南京搜房網(wǎng)公布4月底恒大地產(chǎn)樓盤恒大綠洲的最低價(jià)是4713元/平方米，但是在打折期間的折后最低售價(jià)為4900元/平方米。在廣州，就在恒大打折的第二天，有廣州購房人指出，廣州近郊恒大項(xiàng)目“金碧天下”的多套住房在打折之后，售價(jià)竟然比一周前樓盤廣告宣傳的總價(jià)還高出一萬多元。“明降暗升”的“降價(jià)游戲”讓購房者感覺受騙了。

　　恒大地產(chǎn)相關(guān)人士對此的說法是大家“誤讀”了恒大八五折促銷。根據(jù)他的介紹，和其他開發(fā)商一樣，恒大地產(chǎn)旗下各樓盤自去年下半年以來價(jià)格一直在往上走，本次八五折促銷，僅僅是在原價(jià)的基礎(chǔ)上給出八五折，并不是像媒體所認(rèn)為的恒大地產(chǎn)直接降價(jià)了15%。另外，恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，八五折促銷從一開始就是階段性的。由于公司兩周會決定一次營銷計(jì)劃，因此兩周后會不會以八五折促銷是未知數(shù)。他解釋說，任何促銷活動(dòng)都有一個(gè)效果評估的周期。而恒大地產(chǎn)把全國八五折促銷的時(shí)間結(jié)束點(diǎn)定在兩周后的5月16日，也是為了觀察市場的反應(yīng)，好決定下一步的促銷活動(dòng)內(nèi)容。

　　這讓所有人感到這次恒大的打折只是在全國人民面前表演了一次“打折秀”，恒大對外的解釋無疑是在說，我們只是打折，不是降價(jià)。那么，這場前所未有之嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控到底對整個(gè)樓市的影響又如何呢？

　　就在恒大宣布降價(jià)之前，樓市還處在平靜的博弈狀態(tài)。國務(wù)院的調(diào)控政策是輪番打壓需求和開發(fā)商的資金鏈。從效果來看，房產(chǎn)需求，尤其是投機(jī)性的房產(chǎn)需求確實(shí)受到了很大程度的抑制，一線城市成交量持續(xù)低迷，北京、上海等城市出現(xiàn)“量跌價(jià)不跌”。

　　各方業(yè)內(nèi)人士也公開解釋了這一現(xiàn)象。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰說：“這段時(shí)期實(shí)際上是‘政策觀望期’，無論是購房人還是開發(fā)商，都需要一段時(shí)間來消化政策，現(xiàn)在即便是降價(jià)，可能也沒有人買賬。”開發(fā)商王先生則表示：“各地的樓市新政還在陸續(xù)出臺，購房人的觀望情緒可能還要持續(xù)一段時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，降價(jià)也沒有用，不如等等看再說。”由此判斷，顯然對于眼下資金鏈并不緊張的開發(fā)商而言，降價(jià)并不是火燒眉毛的事情。

　　雖然大家都在觀望之中，但是目前來看，京滬兩地不論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象。北京的客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%，而其中以銀行首付提高、無力籌夠首付為借口違約的買方客戶，更是占到了買房違約總比例的80%。在上海，二手房違約退單行為也出現(xiàn)大幅度增加，在閔行區(qū)、普陀區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，違約率高達(dá)50%。華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)表示，成交量下降，開發(fā)商賣不出去房，現(xiàn)金流就會出現(xiàn)問題，就會降價(jià)。

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控之嚴(yán)厲前所未有。住建部的官員曾表示：“大家不要期望階段性的調(diào)控，這次國務(wù)院下了很大的決心。要有一個(gè)長期的準(zhǔn)備，因?yàn)檎{(diào)控效果不出來肯定不行。”安邦研究資料中有消息稱，住建部正會同人行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門擬對房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控。根據(jù)擬定的方案，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，并按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“專款專用”。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目竣工交付及結(jié)算時(shí)，才能支配使用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款，此舉將對房企的資金鏈造成很大壓力。結(jié)合中央之前推出的各種政策，我們可以清晰的看到一張不透風(fēng)的大網(wǎng)正在撒下來。開發(fā)商們在信貸、股市、信托、債券等數(shù)種融資渠道均被“掐住”的情況下，仍然堅(jiān)持著不倒下，這無疑是在與政策調(diào)控博弈，而恒大只是這個(gè)博弈游戲里最“勇敢”的一個(gè)。

　　見習(xí)記者 劉書艷