那些持有多套住宅的上海居民，有可能面臨被征收房產稅。據《上海證券報》今天的報道：上海市正緊鑼密鼓地討論樓市調控細則，其中即包括房產稅征收辦法。細則最快將在本月公布，旨在對住房保有環節征稅的房產稅征收，也將隨之正式啟動。

　　如果上海率先將房產稅征收對象擴展至普通居民，不啻樓市調控最終扔下的又一只鞋子。此前各地已出臺的“樓市新政”，多集中于調控房屋供給、需求和交易，尚無對普通居民保有住房征稅的先例。目前，各方均靜待樓市調控的后續動作。是否應在住房保有環節征稅，此前一直為各方爭議，分歧頗多。

　　“應該等各方面條件更為成熟以后，再行開征房產稅。上海馬上就要開征，是不是太急了點？”中央財經大學財經研究院院長王雍君注意到了這條新聞。他一直主張開征物業稅或房產稅。

　　財政部財政科學研究所副所長劉尚希則對此表示質疑，“國務院頒布的條例已規定，對個人所有的非營業用房產免征房產稅。上海有權對普通住宅開征房產稅嗎？”他一直主張，樓市調控慎用房產稅。

　　房產稅之疑

　　據《上海證券報》報道，一位接近上海市政府的人士近日透露，為盡快實現對住房保有環節征稅，上海最終選定的方案是應用現有的房產稅概念，以減少立法程序。

　　根據國務院1986年頒布的現行《房產稅暫行條例》，房產稅征收對象僅限于經營性物業，對個人所有非營業用房產免稅。而此次上海方案，將把普通居民持有多套住宅解釋為經營行為。這相當于擴大了房產稅的征收范圍，將目前免繳房產稅的普通居民，納入了征收的范圍。

　　同時據上述報道，上海市已經形成的初步草案中，將以家庭人均面積作為判定是否征收房產稅的重要依據。如符合征稅條件，需按年支付相當于房產值千分之八的房產稅。計稅基礎為評估價而非房產成交價。另外，對于已經出租的住房，并按時繳納了房產稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

　　“按道理，在國務院未修改《房產稅暫行條例》的情況下，上海是沒有權限擴大房產稅征收范圍的。”劉尚希表示，如擴大房產稅征收范圍，勢必增加普通家庭的負擔，就必須減少個人所得稅等其他稅負。這涉及一系列配套制度的調整，尚需時日。他判斷，上海短期內開征房產稅的可能性并不大。

　　此前，上海市住房保障和房屋管理局在官方網站回應相關傳聞時稱，在房產保有階段征稅，要由國家層面定，地方應貫徹執行好，有關部門正在做一些研究也是完全正常的。“房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，我們會積極配合貫徹落實好。”

　　盡管王雍君認為開征房產稅是“遲早的事情”，但他也認為上海馬上開征并不具備條件，“還是緩一緩比較穩妥”。他表示，開征房產稅，必須具備一些基礎條件，包括摸清復雜的房屋產權情況，建立一個中立、客觀、公正的房屋評估體系，相關配套制度的調整和完善等等。“在這些基礎條件不具備的情況下，匆忙開征，極有可能把一個好稅種給搞壞了。”王雍君說。

　　房產稅能有效抑制房價嗎

　　在很多財稅專家看來，我國目前針對營業用房屋征收的房產稅，某種意義上即類似社會熱議的物業稅。這一輪房價飆升，很多人將抑制瘋狂房價的希望，寄托在擴大房產稅征收范圍或開征物業稅上。也有人持反對意見，認為此舉無法抑制房價。

　　持贊成意見的財稅專家認為，在房屋保有環節征稅，將增加炒房者的持有成本，能精準打擊投機性購房，是有效抑制房價飆升的一柄利劍。

　　財政部財政科學研究所所長賈康表示，房地產市場要健康發展，需要推出物業稅或擴大房產稅的征收范圍。他認為，在保有環節征稅，增加持有房屋的成本，能有效調整購房者的行為，遏制肆無忌憚的投機性購房。購房者將會更多地考慮購買實惠的小戶型，投機客的炒作也會更加收斂，原來炒七套八套的，可能就減少到三套五套。

　　“雖然在保有環節征稅不能解決全部問題，但會增加炒房人的風險預期，一旦這種預期增加，他們的行為就會有所收斂。這個政策效應是正面的，值得期待的。”賈康認為，眼下正是進行房產稅改革的最好時機。

　　不過，賈康的同事劉尚希持不同看法。他認為，房價飆升，由資金、預期等各種國內國際因素復合促成，單靠征稅，無論是保有環節的稅收，還是交易環節的稅收，都無法有效解決。

　　劉尚希表示，征稅的作用是增大持有和交易成本，問題是，房屋價格并不由成本決定，而是由需求決定。受土地供應的約束，住房不可能無限供給。但作為安家立業的基本條件，住房卻具有很強的剛性需求。住房同時又可以是投資品，作為投資工具，更是可以有無限的需求。

　　更重要的是，在需求旺盛尤其是預期房價不斷上漲的情況下，所有的成本都是可以轉嫁出去的，稅收也不例外。“能炒房的人，不會在乎持有房子期間交一點稅，到時候都能從房價中收回來。”劉尚希說。他以現在房產交易流行的“凈價”方式為例，所有稅費由購房者負擔，包括所得稅在內。

　　他指出，保有環節征稅調節房價的前提是，稅負不能轉嫁，通過稅收拿走炒房者的一塊收益，得利少了，投機性購房需求才會減弱。如果稅負無法轉嫁，這部分增加的成本只會以更高的價格售出，從而進一步推高房價。

　　“尤其在住房剛性需求旺盛的情況下，這更是為炒房者提供了機會。”劉尚希說。

　　稅負轉嫁之辯

　　“房屋價格高了，購房人自然就會不買或少買，需求下降，價格自然下降。”王雍君并不認同房產稅會被完全轉嫁，從而進一步推高房價的看法。

　　王雍君表示，除非市場是壟斷性的賣方市場，否則稅負必由買賣雙方共同負擔。盡管賣方可以轉嫁部分稅負，但勢必增加其炒作成本，對投機客的心理和行為造成影響，迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子，擴大住房供應，抑制房價上漲。

　　某種意義上，圍繞保有環節征稅、稅負轉嫁爭論的雙方，其觀點差異，源于對房地產市場供求關系的不同判斷。

　　“稅負能否轉移，取決于供求關系。”劉尚希說，若無其他有效的調控手段配合，房價將繼續上漲，保有環節的稅負無疑可完全轉嫁，并進一步助推房價。另一種情形是，樓市調控手段有效，房價平穩運行或開始下降。“這個時候保有環節的稅負的確無法轉嫁，不過，房價既已開始下降，使用稅收手段的必要性還有多大？”

　　在劉尚希看來，保有環節征稅，房價上漲時只能起到火上澆油的作用，房價下落時，則起到落井下石的作用。這極大加劇了房地產市場的波動性。

　　“用稅收手段去抑制房價，一般情況下是無效的。”他表示，除非是征收重稅，一下把房價推高到無人接手的地步，或使炒房者在等待房價上漲的過程中無法承受，迫使投機客收手。但這是一種休克療法，可能導致房地產市場崩盤。以這樣的方式來抑制房價，與通過強制取消房地產市場來抑制房價無異，顯然不可取。

　　能否減弱地方政府對土地財政的依賴

　　贊成對保有環節征稅的專家認為，此舉對改革現行“土地財政”，意義重大。擴大房產稅征收范圍或開征物業稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長的支柱稅源，減弱地方政府對土地財政的依賴。此舉可遏制地方政府推高地價的沖動，避免因地價上漲推高房價。

　　賈康表示，如果地方政府把房產稅作為一個主要收入來源，就會持續地盡心盡力于本地投資和人居環境的優化與公共服務水平的提升，因為這樣轄區內的不動產就能進入升值軌道，稅源也會隨之持續擴大。地方政府職能的偏差，行為的短期化，都有望由此得到矯治。

　　不過，劉尚希認為，房產稅很難成為地方政府的主體稅種，這一良好愿望難以實現。這一制度設計下，當地房價越高，地方政府才可能收到更多的稅。此舉并不能遏制地方政府推高房價的沖動。

　　“歸根到底，房價由市場決定。即便政府想法設法把地價降下來，降低了成本，開發商仍會按照市場價格出售。”劉尚希說。

　　盡管對房產稅抑制房價作用的看法大相徑庭，但劉尚希和王雍君都認為，如果擴大房產稅征收范圍，首先必須符合法定程序，先行修改《房地產暫行條例》，依法進行。“房產稅涉及千家萬戶的利益，出臺政策前，應廣泛征求公眾意見，保障老百姓的合法權益。”王雍君說。 記者 程剛