近日，北京、上海、深圳屢屢傳出“違約潮”，深圳違約情況更高達(dá)20%~30%。本報(bào)記者從市場了解到，目前廣州的違約比例約為5%左右，未達(dá)到10%的“警戒線”，主要集中在一手市場上，估計(jì)最終違約情況不會(huì)超過20%。

　　市場表現(xiàn)

　　上周廣州市場違約比例約5%

　　據(jù)媒體日前報(bào)道,4月27日廣州一日退房量激增至69套。雖然隨后該消息被有關(guān)部門否認(rèn)，但退房現(xiàn)象成為市場關(guān)注重點(diǎn)。

　　在白云大道從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的葉先生告訴記者，每天都會(huì)有已簽約的買家打電話來跟自己商量解約的事情。但其中大部分的人態(tài)度還是猶豫不決。真正一定要解約的是那種貸款受到影響的顧客。如近期一位買家在白云花園看中一套84平方米的房源，成交價(jià)格為55萬元，已繳納定金，但是當(dāng)初買家預(yù)計(jì)是給3成首付，但是新政出臺(tái)之后，首付需要增加10萬元左右，一時(shí)無法籌集，目前正在跟賣家協(xié)商解約。

　　在時(shí)代玫瑰園從事房地產(chǎn)中介的李釗明也告訴記者，自新政以來他們分行已經(jīng)有兩單業(yè)務(wù)因?yàn)橘J款首付提高的問題要解約。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，根據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)，上周廣州市場的違約比例約為5%左右。他認(rèn)為只有該比例超過10%，才算得上是“違約潮”；對比深圳目前高達(dá)20%~30%的違約情況，廣州的違約情況并不算多。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部主任沈銳培表示，受到影響的多為在3月簽約但還未過戶就面臨新政的買家。在此期間簽約的買家中，可能有3成左右受到影響，多為改善型買家和投資者。

　　市場分析

　　大部分買家欲長期持有

　　“雖然廣州市場中違約的宗數(shù)較新政前有明顯的增加，但在市場中所占比例并不大”，不少受訪市場人士都表示，發(fā)現(xiàn)大部分買家不會(huì)輕易違約，而是通過其他渠道想辦法解決資金問題。

　　有按揭公司人士表示，近期個(gè)別銀行相應(yīng)推出了銀行產(chǎn)品來為買家提供小額的貸款，一般貸款數(shù)額為10萬元~20萬元之間，為手頭緊張的買家解燃眉之急。

　　黃韜表示，他從個(gè)別銀行方面了解到，在5~6月時(shí)政策的后期階段，銀行很可能在實(shí)際執(zhí)行方面有所松動(dòng)。因此他估計(jì)最終的違約情況不會(huì)超過20%。

　　同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文亦認(rèn)為廣州不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的違約潮，其一，廣州在一線城市中的成交量下降幅度相對較小，根據(jù)中國指數(shù)研究院的一周檢測數(shù)據(jù)，上周，主要城市商品房成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌，一線城市中，深圳下跌64%，北京下跌45%，上海下跌38%，廣州下跌2%。

　　其二，目前廣州樓價(jià)走向還不是很明顯，畢竟廣州的買家相對理性，大部分的買家都是以長期持有為目的，因此估計(jì)出現(xiàn)大規(guī)模違約潮的可能性比較小。

　　律師觀點(diǎn)

　　違約金怎么算得看合同約定

　　易春秋律師事務(wù)所主任律師梁國雄告訴記者，能否拿回定金或者首付款主要看當(dāng)初簽訂的買賣合同有沒有進(jìn)行詳細(xì)的約定。雖然有些中介公司提供的合同會(huì)有“如果出現(xiàn)不可抗因素，買賣雙方可以協(xié)商解約”的條款，但是此次新政不一定能被界定為不可抗因素。

　　如果買賣雙方在合同中明確約定“如果出現(xiàn)政策變化，導(dǎo)致買家無力支付房款”的背景，并約定付款方式通過銀行按揭，才有可能被認(rèn)定為情勢變更，買家可以要求解除合同拿回首付款或者違約金。一旦買賣雙方并無這樣的詳細(xì)約定，買家的定金無法收回。

　　另外，如果買家已支付首付，能追回多少款額也要看合同的約定。如果沒有約定的話，一般來說違約金不超過交易金額的20%。(記者陳芳、林琳)