“保障軌”與“市場軌”結合

　　中國住宅提供方式已經歷過一次大的變革：上世紀90年代以前，城市居民住宅主要由國家或企業配租，但居民住宅改善速度很慢。90年代中期開始“房改”，實行市場化提供方式，居民自購商品房為主，政府配售“經濟適用房”為輔，城鎮人口居住條件得到較大改善。但經過15年左右的實踐，現行模式也暴露出其缺陷，突出問題是商品房價格脫離理性，過快上漲，影響人民生活和社會穩定，甚至可能影響中國的和諧發展與國際競爭中的現代化進程。

　　為了維護人民“住有所居”基本權利，并維持中國房地產業對經濟發展應有的支撐力，平穩實現全面建設小康社會目標，亟須對今后的住房供給機制作長遠考慮，實行旨在長治久安的統籌，其中的關鍵是使政府和市場各司其職：政府在做好國土開發和不動產建設“頂層規劃”的同時，側重于提供為低收入階層托底的“保障軌”上的廉租房和適合于收入“夾心層”的適租房。同時，讓“市場軌”去配置一般商品住宅等產權房。政府在加強制度建設和制定好“頂層規劃”的同時，在產權房領域主要是管理好市場規則，并科學利用稅收杠桿調節這一市場。

　　住房供應理念需更新

　　住房是什么？住房是用來“住”的，不是用來“炒”和用來“囤”的。把所有的居民住宅都作為投資品看待的理念，已被現實生活證明是錯誤的、片面的。

　　政府的立足點應是首先考慮低收入階層“住有所居”的利益。社會資金應被引導到證券市場和房地產信托投資基金，當然也應積極探索以適當的多種PPP(公私合作伙伴關系)方式引導社會資金加入政府主導的保障房供給領域。政府的首要責任，是促進和保證居民有房子住，進而應在此基礎上、而不是脫離了這個要義去“促進房地產業的健康發展”。過去往往出現定位不準的問題和一些調控“進退失據”的問題，原因大多是把商品房提供方式當作了實際上的唯一方式，想完全通過市場和房價的合理化來間接地解決住房問題。

　　居住公平的原則應如何理解與把握？居住公平應在、也只能在一定范圍和限度內實現；實現居住公平必須用政府“看得見的手”托好底，并且借助市場“看不見的手”推動中高端的合理配置，其間再加入必要的經濟手段適當調控不平等的情況。在中國，居住公平的理念核心應是實現“有限公平”，即居者在一定面積內居住權平等(廉租房、適租房和商品房的地段不應全然隔離、形成天壤之別，同時商品房在一定面積內應實行物業稅減免政策的平等)，而超出這個范圍的，則可適用市場原則和國際上可借鑒的調節做法——自由買賣+臺階式物業稅。

　　住房提供方式可否有多種？我國商品房市場雖發展很快，但只能起一條腿的作用，繼續只用這一條腿解決中國的住宅問題，是行不通的，必須兩條腿走路。保障房不是權宜之計，而是值得努力探索創新的長效住房供給方式。對居者來說，商品房與保障房基本的區別是，一個擁有產權可自由轉讓，一個無產權、不可轉讓或只能有條件轉讓，但均可在其中過上有基本尊嚴的生活。

　　如何看待所謂的“土地財政”？既要反對現行土地批租制度下地方可能出現的“竭澤而漁”、不顧子孫后代的短期行為傾向，又要反對一味指責和妖魔化地方政府、把商品房房價高企的原因全部歸于地方官員的簡單化、表面化認識傾向。關鍵是要著力建立地方土地批租收入可合理延續的機制和使地方政府職能、行為趨于合理化的地方稅體系以及地方債制度，這種改革的結果也將有利于商品房的價格回歸理性。

　　可從兩條軌道上著手改革

　　現有商品房提供機制存在一系列問題，其中一個“原發性”的問題是在地方稅體系建設遠不到位的情況下，土地批租制度一批70年，一次性通過招拍掛獲得巨額土地收入，既助長了商品房成本、稅基和價格的抬高，又強化了地方政府短期行為，使財政收入不可持續。

　　現行保障房的提供方式包括“廉租房”和“經濟適用房”，前者是根本收不回成本的，搞大了財政難以為繼，只能針對最低收入階層特殊困難人群，在較小范圍發展。后者曾得到發展，但概念、邊界模糊，管理漏洞百出，弊病防不勝防，出現公共資源誤配置的扭曲現象，同時對財政基本上無回報，甚至要財政貼錢。

　　應從兩條軌道上著手對住房供給方式進行改革。一是要從保障房入手，對現行“經濟適用房”制度進行改革，建立法律關系清晰、財政可持續、低中收入者無“后顧之憂”的廉租房與經濟適用房制度。

　　二是要從商品房入手，對土地批租制度和不動產稅費制度進行改革，建立財政有收入、居者見公平、政府顯善政的土地批租制度和不動產(房地產)稅費制度。

　　(賈 康，全國政協委員，財政部財政科學研究所所長；吳方偉，中央國債登記結算公司業務總監)