4月14日，國務院出臺政策，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;規定二套房首付比例提高到50%。4月17日，國務院又推出了“新國十條”，其中第三套房停貸政策是迄今為止最為嚴厲的控制房價上漲的措施。此次新政主要目的就是遏制投資客投機炒房，打壓高房價。

　　那么這些投資客究竟如何在房產市場“揮金如土”，賣一套房究竟能賺到多少錢，投資回報率有多高？

　　獨家深讀記者走近這群特殊的暴利投機者，一一解讀這些疑問。

　　和其他在北京、上海等地炒房的山西煤老板不同的是，50歲的孫學兵(化名)把炒房的重點放到了天津這座生活節奏和他老家差不多的城市，“一玩就是5年。”

　　5小時重金“砸”三套房

　　4月5日11:00，一輛路虎越野車停在了濱海新區一處在建樓盤的工地上，西裝筆挺的孫學兵從車里出來，走到工地休息室，跟那里交接班的工人談了半個小時，打聽了一下樓盤的進度，然后回到車上，讓司機開車繞著樓盤看看四周情況。

　　13:00，孫學兵把車停到這個樓盤的售樓處，問了問售樓小姐樓盤的開盤時間，在得知采光和房型最好的樓層已被人預訂后，他要了銷售經理的電話，轉身又回到了車里。

　　13:30，他撥通了銷售經理的電話，經過一番討價還價后，最終在每套多支付2萬元的情況下，以300萬買下了3套。

　　16:00，孫學兵走進車里，把剛簽完的合同往后座一扔，揉了揉腦袋，招呼司機開車回家。5個小時，他花掉了300萬元。

　　孫學兵已經記不起這是第幾次走這樣的流程。自2005年開始在天津投資房產，每一次他都要親自去工地看盤，考察周圍環境，最后如果決定下來就會立刻付款簽合同。“5個小時花300萬，很有快感。”孫學兵對獨家深讀記者說。

　　“相比其他城市，天津的樓市一直是‘溫吞水’的格局，其上升空間一直沒有被真正打開。”南開大學城市與區域經濟研究所經濟學博士高進田對獨家深讀記者說。在他看來，之所以有那么多外地投資客進入天津樓市，也是看中了天津未來的升值空間。

　　談起這幾年的炒房生涯，頗有心得的孫學兵說：“這不是僅僅指人的智慧與腦力，還有一種就是對生活的態度。如果你是一個沖著好幾十年使用權去的人，最好還是別做房地產投資。”

　　偶然賣房發現商機

　　孫學兵沒有投資炒房前，一直在山西臨汾老家。在那里，跟所有煤炭老板暴富前的經歷一樣，“以前的日子過得比窮人還窮，后來的日子就富得流油”。

　　1990年，在一家中型煤礦企業跑煤炭運輸的孫學兵，打聽到他所在的煤礦為了償還銀行欠款，打算拍賣幾個下屬的土煉焦廠。孫學兵覺得這是個機會，就和幾個親戚湊了10萬元，買下了一個。到2004年，孫學兵已經賺了近一千萬元。

　　2005年，他的兒子考上了天津一所大學，借此，孫學兵舉家搬遷到天津。

　　到天津后，他要解決的第一個問題就是買房。一番比對后，孫學兵選擇了紅旗南路延長線上的陽光100，“當時的價格才4000元/平方米。我就買了兩套。”

　　那時，孫學兵并沒有炒房的概念，壓根就沒想過拿房子賺錢。到2006年，隨著陽光100后期持續開盤，房價突然升高，均價達到6000元/平方米。從那時候開始，孫學兵不斷接到中介公司打來的電話，詢問他是否想賣掉手里的另一套房子。當時他賣掉了一套，賺了15萬元。

　　孫學兵這才意識到倒騰房子也是個賺錢的門道。

　　政策影響炒房客投資

　　從投資格調春天開始，孫學兵在炒房中投入的資金越來越多，利潤也越來越大。從2007年到2008年上半年，他總共賣出十五套房子，投資回報率皆在10%以上。孫學兵說他在每一個樓盤都是選擇最好的房子，哪怕貴一點，他也會買，“只有這樣的房子，以后才有更大的升值潛力。”

　　從2009年開始，孫學兵把更多的注意力投到了別墅和高檔社區，普通商品房只是偶爾買幾套。為了應對繁瑣的手續，他聘請了一個助理。

　　在談到去年都投資了哪兒的房產時，孫學兵不肯正面回答：“最近的事情不能說，要不然我在這個圈里就沒法混啦。況且現在買的樓盤，要等一兩年才能有較大的收益，說了也沒意義。”5年時間，讓原本就很富裕的孫學兵又賺了不少錢。問到去年賺了多少錢時，他只是伸了兩個指頭晃了晃。采訪中，獨家深讀記者依據他提供的房產粗略估計，他5年炒房凈賺了千萬。

　　在天津炒房的經歷，讓孫學兵懂得投什么都沒有投房產賺錢。5年到底賺了多少錢，孫學兵怎么也不肯說。

　　房貸新政出臺后，孫學兵覺得是時候轉變投資方向了，“炒房畢竟不是長久之計。”(記者 韓輝　實習生 劉超群)