中新網4月26日電 今日出版的《香港經濟導報》刊載了知名學者易憲容論說本輪房地產調控政策的文章。易憲容在文中表示，新一輪的宏觀調控政策對房地產市場影響最大的是改變當前房地產市場預期。他建議盡快推出嚴格的住房交易所得稅。

　　首先，易憲容在文中提到，這次新一輪的宏觀調控政策對房地產市場影響最大的是改變當前房地產市場預期。當新政策出臺，不僅讓新進入者的杠桿率降低(需要用更多資金進入)及投資成本增加(利率上升一個多百分點)，而且在于整個房地產市場預期改變，他們擔心自己進入后有沒有人再來接手其購買的住房。如果沒有人再敢接手其購買的住房，那么這些新的住房投資者就可能成為這次房地產泡沫最后一棒的接受者。這些人所面對進入房地產投資的巨大風險。

　　他分析說，在這種情況下，新的房地產投資者是否進入將面臨猶豫不決的困境，因此，新的住房投資者不會輕易地進入，而且也會觀察一些時間，等待新的政策效應顯現后對市場影響如何再決定。還有，當已經進入住房投資者感覺到新的政策會改變房地產市場預期時，手上持有多套住房，并從銀行獲得貸款購買者，就會感覺到投資風險的增加可以會以最快的方式把手上的住房出手，以便降低其投資風險。如果不少住房投資者這樣做時，房地產市場的供求關系可能出現根本性的變化或調整。

　　他還認為，政府要真正遏制房地產炒作把房地產泡沫擠出，就不僅要對新進入房地產投資采取這些政策，而且也要對已經進入者住房投資者，商業銀行也在采取新的信貸政策。比如，盡管首付比例提高并非易事，但利率調整則是易如返掌。比如說，對第二套以上住房的投資者從政策出臺的時間起其貸款利率都采取基準利率1.1倍以上的利率(但是這次政策沒有直接對此有清楚表明。不過，最近不這樣做，但最遲也在年底之前這樣做)。這樣即可讓已有投資者把手上投資住房的趕快賣出，以便降低其房價下降的風險。如果商業銀行對已進入住房投資者采取新政策，不僅能夠降低商業銀行的房貸風險，也能夠增加商業銀行利潤水平。2009年由于個人住房信貸過度的優惠政策，讓國內銀行的利差水平下降一個百分點以上。它成了國內商業銀行利潤下降的重要原因。其中個人按揭貸款在政府強制下過度優惠是重要原因。

　　易憲容總結到，銀行信貸緊縮不僅在于讓過度優惠的個人住房按揭信貸政策回歸到常態，即對個人信貸政策上全面收緊，還得完善當前不合理的個人按揭貸款市場準規則及嚴格貸款利率差異性。比如，在中國，無論什么人只要想購買住房就能夠從銀行獲得貸款，即當前的個人按揭貸款市場準入制度過于寬松。但是，在發達的市場體制下，則有一套嚴格貸款審查制度。當然，盡管最近出臺《個人貸款管理條例》，但各商業銀行并沒有認真落實執行，從而出現千軍萬馬涌入住房信貸市場。

　　其次，他分析說，當前貸款利率是無差異化的，盡管這次提高對第一套和第二套住房的貸款利率采取差異化的政策，但是在第一套之內、第二套之內其利率都是同一的，沒有差異性，而在發達的市場體制下，無論是第一套、第二套以上每一個借款人的利率都是不同的。

　　最后，他指出，在新政策中，仍然沒有改變購買第一套住房者只會消費的假定，實際上購買第一套住房同樣可以用作投資。如果不少居民購買第一套住房用作投資，那么整個政策效果就會大打折扣。而要彌補其不足，就得迅速推出住房交易所得稅，讓購買第一套住房者只用消費而不作投資。

　　易憲容在文尾建議，要盡快推出嚴格的住房交易所得稅，甚至于采取住房交易所得稅累進稅率。在有條件的情況下，推出房地產物業稅。如果這樣，加上政府的土地政策改革等，房地產信貸緊縮政策才能夠起到擠出國內房地產泡沫的作用。否則，不全面、不完善的房地產緊縮政策要達到真正擠出房地產的巨大泡沫是不可能的。當然，當前新一輪房地產信貸緊縮政策出臺將迫使國內房地產出現一次重大的調整。但是，這種調整的深度多少，就在于當前信貸緊縮政策完整性、全面性及合理性，在這些方面銀行監管部門可做事情不少。可以說，要國內房地產市場健康穩定持續的發展，就得把房地產投資者嚴厲地擠出，就得把房地產泡沫逐漸地擠出，從而使得讓國內房地產市場由一個投資為主導的市場轉變為一個以消費為主導的市場。但愿新一輪的房地產宏觀調控政策成為房地產市場新發展的起點。