最近一段時間，國務院密集出臺針對房地產行業的嚴厲調控政策，被業內人士比喻為“有史以來最嚴酷政策”，也許此言有所夸大，卻也從側面說明了此番調控對行業影響之大。與此相呼應，陜西省住建廳和西安市房管局也于近期出臺了規范房地產的相關政策，西安樓市在中央和地方政府接連調控下備感壓力，有人甚至預言“樓市發展又迎來了一個新的考驗。”

　　重拳出擊

　　中央和地方遏制高房價

　　4月15日，國務院常務會議確定實行更嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　隨后，4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　可以看出，此番調控力度之大確實是前所未有，針對此次提出的“差別化住房信貸”政策，工行率先執行二套房貸新政，農、中、建、交四大銀行隨后表示，目前正在研究實施細則，嚴格執行國務院房貸新政策。

　　陜西省房地產研究會會長王圣學對記者說到，“此次政策對投機性的炒房客抑制很大，并對多套購房者提高了資金門檻，其最終的目的都是為了遏制房價過快上漲。”

　　就在中央最新政策發布不久，陜西省政府出臺了相關意見，要求開發商“在取得預售許可10日內，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售”；緊接著，西安市主管部門嚴查房產銷售中收取誠意金的行為；4月19日，陜西省住建廳針對房價上漲過快又開出增加普通商品房、抑制投機性購房、大力發展縣域地產、監管全省聯網、擴大廉租經濟適用房、引導群眾合理消費“六大處方”。

　　監管困難

　　政策執行效果可能打折

　　針對這一次的調控新政，很多開發商和銷售公司相當重視。4月19日下午在采訪中，英泰行總經理宋群對記者說道：“我們剛剛就二套、三套房貸政策開了一個學習會”，語氣中流露出對此次調控十分重視。“我們認為三套房貸對西安的影響不會很大，主要是二套房貸政策，有可能會對第二套改善型需求客戶有影響”，“其實這一部分客戶也屬于剛性需求”，宋群說到。

　　新的房貸政策實行以后，它的效果會逐步顯現出來。業內人士認為，短期內成交量會明顯下降，但是對房價的影響要小一些，因為西安不同于一線城市，“北京、上海等地的投資比例至少占到60%，而西安也就在20%到30%之間，政策主要打擊的是一線城市的投資和投機客戶，因此在這些城市出現了大面積拋售房產的現象”，居策機構總經理曾琦對記者說道。

　　談到有關主管部門強調的“10日內公開全部房源”，業內人士普遍認為在具體執行中面臨不少困難，例如誰來監管，如何監管等問題。針對明碼標價、公開房源，開發商采取的應對措施很多，例如制定價格折扣、采用空頭人名占據房源等。“在價格和房源方面，開發商的操作空間很大，政府部門也不可能天天來查，這樣就對政策效果有了很大的挑戰性”，高新區某樓盤銷售經理對記者表示。

　　再如，此次新政中，要求提供一年以上當地納稅證明或者社會保險繳納證明。由于“一些用人單位根本無法做到規范經營，也無從提供稅收和社保證明”，因此，這一政策執行起來有一定難度，業內人士分析說。如何將這些政策落到實處，還需要有具體而微的規定及措施，來保障政策的執行。

　　銷量下滑

　　銷售一線感受新政威力

　　在國家新政和西安地方政府采取多種措施以后，記者走訪了西安市多家熱銷樓盤，雖然大多數樓盤的價格仍維持在高價銷售，但是能明顯感覺到銷售現場的觀望氣氛。與年后大多數樓盤銷售中心人頭攢動的熱鬧景象不同，不少項目的銷售中心購房者明顯減少，前來咨詢的人寥寥無幾。

　　記者在城西某著名樓盤了解到，自從新政出臺以后，該項目銷售節奏明顯放慢，“原來第二套房首付是30%還可以接受，這次一下子提高到50%，再加上利率大幅提高，很多購房者延緩或者放棄了買房計劃”，現場一位銷售經理憂心忡忡的對記者說道，“再繼續下去，我看后面的銷售形勢會更加嚴峻”。

　　在經開區某品牌地產公司開發的高檔樓盤，記者了解到，由于提高了二套房貸，銷售業績明顯下滑，一位置業顧問告訴記者：“我有兩個客戶之前已經看好了房子，但是受政策影響，客戶表示他們的首付資金不足，只好暫時放棄購買計劃”。

　　“西安雖然不像一線城市那樣遭受重創，但是對于一直上漲的房價，此次調控顯得相當嚴厲，而老百姓普遍坐等房價下跌的心理，也會讓習慣了每天提價的開發商心里捏上一把汗”，一位不愿透露姓名的開發商老總對記者說道。(記者苗雨)