數據顯示，3月22日至28日上海市商品房成交面積達34.8萬平方米，與前周相比大幅增長了56%，成交均價20581元/平方米，上海官方的“網上房地產”顯示，3月29日一手房簽約套數更是達到1493套，創下了2007年8月25日以來的單日新高。

　　去年年底至今年年初，各地房價在“國四條”的宏觀調控之下，成交量跌至低谷。兩會前有評論認為“兩會或成房價漲跌的分水嶺”，兩會期間，多名房地產相關部門高官高調表達了政府將進行二輪調控的決心。但是，三月中下旬以來，一線城市的商品房與二手房基本都出現量價共同攀升的行情。

　　在量價齊升的刺激下，房地產市場將往何處去？究竟是良性發展還是泡沫橫生？

　　是否回暖還需觀望一段時間

　　據中國房產信息集團(簡稱中房信)透露，最近位于上海浦東花木板塊一新推盤，成交兩棟均價14.5萬元／平方米的天價別墅。中房信分析師薛建雄指出，資金囤積在手上的買家，需要尋找保值升值的出路，這是近期溫州投資者仍在長三角團購房產的主要原因。

　　今年一季度上海豪宅的成交量大幅放大。截至3月25日，今年均價5萬元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬—5萬元／平方米的高檔房也成交了349套，這兩項數據分別是去年同期的15.8倍和4.5倍。

　　薛建雄認為，眾多樓盤在熱銷的帶動下，價格會向區域標桿樓盤的價格靠攏，大面積的樓盤補漲局面也將在二季度全面體現。

　　不過，薛建雄同時指出，房價會不會進入新一輪的全面上漲，還是要看未來幾個月的供需關系。如果未來幾個月仍出現供大于求的現象，房價不太可能出現全面上漲，但要是出現較大幅度的供不應求，房價上漲在所難免。另外，在政府擔心資產沫泡化的情況下，樓市回暖過快導致價格上漲，必然導致政策的更嚴厲調控。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，最近成交放量并不能說明樓市已經回暖，因為其中一部分的成交量來自于動遷房和配套商品房。“樓市是否回暖還需觀望一段時間才能下定論。”

　　對于國土部稱加快物業稅和不動產稅的出臺進程，陸騎麟稱，沒有出臺時間表就無法對目前的樓市起到作用，政策無法落實，只能像“狼來了”，不知道“狼”什么時候真的會來。“中央政府每次出臺政策的決心都很大，但是一些地方政府卻是打著折扣來實施，政策沒有真正落實到位，就無法調控房價。”

　　匯率或成樓市新增變量因素

　　上海社科院一位專家分析，今年各家銀行的計劃信貸量為7萬億元，基本是“十一五”期間的平均水平，以此看來，貨幣供應量并不緊張的。在土地供應方面，上海的土地供應歷來偏緊，大量外來人口的涌入，勢必增加剛性需求量。從貨幣和土地供應量來說，房價勢必將在高位盤整。然而，這位專家指出，隨著西方一些國家對人民幣升值的壓力不斷增加，這讓中國的房地產市場又增加了變數。

　　以泰國為例，1997年7月2日泰國泰銖貶值后，泰國的房地產價格不跌反漲。香港在金融危機時采用聯系匯率制度，房價迅速遭腰斬。日本在日元迅速升值后，經歷了一段房地產價格大漲的泡沫期后，泡沫破裂，房價開始大跌，至今元氣還未恢復。但是中國人民幣的匯率目前是呈緩慢上升狀態，房價走勢如何，并無先例，對此問題學界尚處研究階段。所以中國的匯率會否影響房價走勢，仍是未知數。

　　調高開盤價格達到捂盤目的

　　2009年的樓市火爆，造就房產商“不差錢”的強勢。囤地、捂盤以謀取更多利潤，已經是中國房地產發展商不正當商業行為里公開的秘密。

　　上海房地產市場上的捂盤惜售現象也大有存在，比如，中海萬錦城的開盤可謂“好不容易”，早在2008年8月份，就有工作人員對外稱當年11月開盤。到11月又有消息稱開盤時間延后至12月，接下來的半年里，這個日期一次又一次延后。直至去年5月1日，中海萬錦城才終于面世，成為這一區域為數不多的新開樓盤之一。

　　陸騎麟稱，很多房地產商為了謀取暴利，不惜變相捂盤惜售。捂盤的新手段是開發商直接調高開盤價格，減緩銷售速度。比如，湯臣一品的開盤價高達10萬/平方米，以至于銷售速度緩慢，去年底，湯臣一品成交了28樓一套房源，單價高達16.0848萬元/平方米。還有的房地產商分四五期進行銷售，從而銷售價格一路上揚，以達到捂盤目的。

　　捂盤目標大開發商開始囤地

　　為了有效遏制房產商捂盤惜售現象，近日杭州兩樓盤被當地政府的相關行政部門勒令強制開盤。

　　浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生認為，開發商捂盤會在一定時期內使房源更緊張，房價更高。政府的強制開盤做法，使得短期內有數千套房源入市，增加了房源的供應量；不讓開發商在房價最高時開盤，一定程度上緩解了房價給購房者帶來的壓力。政策的出臺能否有效調控房價，還要看地方政府的執行力度，并且需要媒體和百姓的監督。

　　有房地產內部人士稱，由于捂盤行為目標大且易受監管，開發商們現在逐漸將視線移到更隱蔽的囤地行為。據其解釋，囤地的新手段是延長施工時間，放緩開發過程。“相對那些價格上漲的收益而言，因工期延長而產生的建筑和財務成本只能算是很小的開支。而這種行為，使得政府很難對其有效監管。”

　　“崩盤時刻表”沒有科學依據

　　在近日樓市量價齊升的同時，網上流傳的《房地產崩盤時刻表》受到眾人的熱議。

　　在這份被網友們瘋狂轉載的時刻表中，制表人比較了中國和日本的相關經濟數據，認為中國房地產的種種跡象和上世紀80年代的日本有著驚人的相似。

　　1984年起，日本匯率開始升值，從而導致房地產泡沫不斷膨脹，1990年破滅。中國人民幣升值從2005年算起，網友就預測中國的房地產會在2011年崩盤。

　　華東師范大學房地產系主任華偉并不贊同“中國房地產崩盤論”，他認為個別一線城市的房價并不能代表全國的房價水平，一些中小城市房價還是很低的。房地產泡沫只能說局部有傾向，但不能以偏概全。華偉認為，上海的房價并沒有高過印度的孟買和俄羅斯的莫斯科，而孟買和莫斯科并未出現房地產泡沫，所以從總體上看，中國的房地產市場還是健康的。

　　陸騎麟認為，拿中國的房地產和日本相比，是非常不科學的，2011年會崩盤的說法更是毫無科學依據可言。

　　本報記者 羅震光 實習生 陸燁娜