一份“房地產崩盤時間表”正在網上頻頻流傳。該“時間表”將日本1985年-1991年房地產市場走勢與中國2005年-2008年房地產市場走勢相對比，認為中國房地產泡沫嚴重、經濟過于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似，認為中國經濟面臨很大風險，并預言中國房地產會在明年崩盤。

　　多位研究人士昨日接受本報采訪時均認為，鑒于中日兩國存在諸多不同之處，該“時間表”未免有失科學及武斷。然而，一半是海水，一半是火焰。對中國政府以及飛速發展的中國房地產市場而言，房地產市場泡沫破滅帶來的危機始終潛伏在某一個角落。

　　然而“前車之鑒，后事之師”，也許在目前的中國，仔細研究下日本的經驗教訓仍有著積極的意義。有助于政府采取有效及前瞻性的政策，防止日本因房地產泡沫破滅造成經濟嚴重衰退的悲劇在中國重演。

　　樓市崩盤論和時間表沒有關系

　　房價飛漲成為近日全國人大(中國的立法機關)、政協會議上的主要議題。截至今年2月，房價已連續9個月上漲，2月份同比增幅為10.7%。海外有人宣稱這是“歷史上最大的泡沫”，并警告中國房地產行業正走向崩潰。而近期，一份“房地產崩盤時間表”更在網上流傳，傳播著一個令人人恐慌的預言：中國的房地產市場明年將會崩盤。

　　“我不認為中國的房地產市場會在短期內崩盤。”國金證券研究所房地產行業研究員曹旭特昨日向本報坦言，“因為我們和日本的情況不一樣，這樣拿兩個國家來比較是有問題的。我們與當時日本在城市化程度、工業化水平等方向都十分不同。而數據顯示，當時日本的房地產價格橫向升值了200%多，諸多大的前提都不一樣。”

　　申銀萬國(香港)有限公司副總經理白又戈則向本報發表個人觀點認為，崩盤論和時間表沒有關系。“時間表從簡單的對比中推演出中國樓市會崩盤的結論，在邏輯上也不成立。”

　　摩根大通董事總經理兼中國證券和大宗商品主席李晶上周亦向本報記者發來自己所撰寫的文章表示，“我認為這種擔憂有些多慮。但一些大城市的房價上漲確實顯得不合理。在某些地區性房地產市場，如上海的高檔住宅，2月份房價同比增幅超過80%。過熱現象在北京、深圳和杭州也能看到；過去5年這些城市的房價漲幅較收入增幅高出5個百分點以上。”李晶表示，這種現象可看作是城市新增財富被用于投機的跡象，而非對金融杠桿的肆意使用。而中國房地產行業問題的癥結在于該國的投資階層將房地產視為保值工具——— 一個堆放現金的安全場所。此外，土地常常被囤積起來，作為獲得資金的抵押品。

　　“鑒于中國未開放的資本賬戶和不發達的資本市場，這一經濟體為人們提供的投資選擇有限。房地產和股市成為兩大可能。那些將購房作為投資的人認為其風險小于股市。”在李晶看來，市場明顯存在不匹配現象，開發產品因富人們將購房作為投資產品的嗜好而傾斜。因此就出現了大量沒人居住的高檔公寓———投資者往往擁有多套公寓。與此同時，價格不斷被推高，導致面向那些尋找安居之所的人們的保障性住房短缺。“這種失衡必須通過市場重組予以解決。”

　　樓市泡沫風險仍不容忽視

　　盡管如此，一個不可否認的事實是，前進中的中國房地產市場仍面臨著泡沫破滅的風險。

　　“中國房地產市場崩盤的可能性存在，也比較大。”白又戈昨日向本報分析認為，但其表示，不愿意對這一天到來的時間給出預測。“以中國房地產市場目前的情況來看，市場不是由真實的需求帶來的，而是資金所推動的。這是由國內資本過剩所帶來的。”

　　“中國的房價主要與國家的大環境有關系，對房地產價格最大的影響政策是貨幣政策。”曹旭特則認為，“房地產政策有逆國民經濟周期的特點，經濟越好地產越差，因為決定地產最主要的因素是貨幣政策，而并非G D P增長的幾個百分點”。

　　“對于完全市場化的行為，政府能做的也不多。最有利的手段是采取加息。”但事實顯然不能如此簡單。“房地產市場綁架了地方經濟。而由于資本過剩在中國封閉經濟狀況下不能解決，選擇房產泡沫破滅，意味著政府必須選擇承擔其他的政治后果和社會成本。”白又戈表示，這是一個兩難抉擇。

　　曹旭特亦認為，政府目前亦面臨抉擇。“當然最理想的效果是有交易量但是房價不漲，不過我們認為這個比較矛盾，好比大家買了一只股票，如果買的人多自然是漲。房價和房地產交易量也是這樣的關系。實際上對于房地產現在的情況而言交易量不能再少，如果交易量少必定房價控制不住，新一輪政策就要繼續出臺。”

　　日本前車之覆當引以為戒

　　盡管如此，在白又戈看來，中國政府目前還沒有迫切到令房地產泡沫破滅的地步。“從現象上看，這點和日本此前的經歷有相似之處。但日本主要因為日元被迫升值，回流日本引發。中國是因為資金不能出去帶來的。”在其看來，日本當時沒辦法制止的原因，是日元升值后，國家喪失了對利息的主導權。但中國的央行對利率的把握更有主動權。

　　而中金公司近日發布研究報告也認為，雖然今天的中國與上世紀八十年代初的日本存在著諸多相似之處，但也有四大不同之處。相信只要吸取日本的經驗教訓，采取有效和有前瞻性政策，中國快速增長在未來幾年仍可以持續，避免重蹈類似日本的因房地產泡沫破滅而致經濟嚴重衰退的覆轍。

　　首先是人口增長及結構不同。中金公司認為，日本總人口在1990即達到高峰，而中國要到2030年。日本早在上個世紀60年代末即出現“劉易斯拐點”，而中國2007年左右才出現“劉易斯拐點”。日本的“人口紅利”于80年代才消失，而中國人口紅利將持續到2015年左右，并且可以通過創新制度安排，建立養老保障制度，改善勞動力市場，提高教育水平和勞動力培訓，打破戶籍制度等第二次實現。

　　其次是農村發展水平不同。1985年日本的城市化率已經達到76.7%高點，城市化已經接近尾聲；而中國城市化進程正處于加速階段，2008年中國的城市化率僅為45.68%。當時的日本人均分配均勻，城市與農村差別并不明顯，傳統產業向國外轉移，致使國內出現了“產業空心化”的現象；中國恰好相反，城市農村有很大差距，中西部發展慢于東部。近幾年，中西部呈現追趕效應，產業結構呈現東部向中西部的結構性轉移過程。

　　而兩國的外資參與程度也不同。中金公司表示，日本較少利用外資，出口企業中以日本本土品牌為主，而中國是全球第三大吸收外資國，近一半出口來自于三資企業，大幅升值會直接損害跨國公司在華的經濟利益，所以美國逼中國大幅升值很難得逞。

　　政府方面，對銀行企業控制力不同。中金公司認為，日本政府對銀行監管不足，企業自主性較強。泡沫前，日本政府并沒有對商業銀行采取有效措施引導及監管，日本金融機構是房地產泡沫的最大支持者，地產泡沫持續長達10年。而中國政府對銀行和企業有很強的控制力，可以適當引導資金流向，從源頭上控制投機資本，并適時出臺政策，打壓房地產泡沫。

　　本報記者 張曉華 香港報道