近日,一份“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”在網(wǎng)上瘋傳。該帖將中國(guó)2005年—2008年樓市走勢(shì)與日本1985年—1991年的走勢(shì)相比較,得出多個(gè)極為相似的時(shí)間節(jié)點(diǎn),并預(yù)言2011年中國(guó)房地產(chǎn)也將像日本一樣崩盤(pán)。不過(guò)多位專家表示,雖然中國(guó)樓市目前泡沫加大,人民幣升值壓力也不小,但中國(guó)國(guó)情和政策與日本不同,加上目前中央和地方政府均已表態(tài)要平抑房?jī)r(jià),政府對(duì)樓市的調(diào)控能力比較強(qiáng),因此,樓市明年“崩盤(pán)”基本不可能。

　　過(guò)程似乎驚人相似

　　上世紀(jì)90年代初,經(jīng)歷了30年的經(jīng)濟(jì)飛漲后,日本樓市、股市相繼崩盤(pán),開(kāi)始陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的泥淖。回顧日本1985年—1991年樓市的走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn),大約經(jīng)歷了幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn):1985年日元開(kāi)始升值；1986年大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)；1987年日本房?jī)r(jià)飆升3倍；1988年房?jī)r(jià)下降、地王拉升房?jī)r(jià)；1991年房?jī)r(jià)再次下降、樓市崩盤(pán)。

　　而中國(guó)樓市2005年—2008年所經(jīng)歷的情況,似乎與日本驚人的相似。在“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”的帖子中可以看到,從2005年人民幣開(kāi)始升值,2006年同樣大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；2007年房?jī)r(jià)飆升；2008年房?jī)r(jià)下降、地王頻出……因此該帖預(yù)測(cè)2011年中國(guó)樓市也將像日本一樣面臨崩盤(pán)。

　　網(wǎng)帖很快在網(wǎng)上風(fēng)傳,網(wǎng)友積極轉(zhuǎn)貼并搜尋可比較的相關(guān)證據(jù),“崩盤(pán)時(shí)間表”的相關(guān)網(wǎng)頁(yè)鏈接很快就達(dá)13.4萬(wàn)多個(gè),而網(wǎng)友跟帖回復(fù)熱情頗高累積數(shù)以萬(wàn)計(jì)。一位網(wǎng)友留言道,不管2011年中國(guó)樓市是否真的會(huì)崩盤(pán),該帖所受熱捧說(shuō)明了高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的不滿很大。盡管樓市崩潰對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)會(huì)是一場(chǎng)巨大的災(zāi)難,但很多人對(duì)樓市崩盤(pán)仍抱著幸災(zāi)樂(lè)禍的心態(tài)。

　　風(fēng)險(xiǎn)值得警惕

　　對(duì)于該帖的“預(yù)言”究竟是否可信,廣州社科院研究員彭澎表示,中國(guó)一直強(qiáng)調(diào)要防止重蹈日本的覆轍,兩個(gè)國(guó)家的樓市確實(shí)也有很多相似。但一直以來(lái),中國(guó)都更側(cè)重警惕貨幣升值的壓力,但樓市的風(fēng)險(xiǎn)似乎并沒(méi)有引起足夠的重視。“如果放任人民幣的升值,又不加以控制樓市泡沫的產(chǎn)生,房?jī)r(jià)繼續(xù)按照2009年的漲幅,那樓市崩盤(pán)的危險(xiǎn)確實(shí)很大,值得我們警惕。”

　　近日世界銀行公布對(duì)中國(guó)的季度報(bào)告也顯示,雖然世界銀行把對(duì)中國(guó)2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)由9%調(diào)高到9.5%,但也警告說(shuō),盡管中國(guó)政府減少了刺激經(jīng)濟(jì)措施,企業(yè)和個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)仍然非常強(qiáng)勁,中國(guó)政府需要防止通貨膨脹,并努力緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的危險(xiǎn)。

　　此外還有業(yè)內(nèi)人士指出,中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴外貿(mào),低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率的消費(fèi)習(xí)慣,以及目前人民幣面臨的升值壓力等等,都與上世紀(jì)泡沫破裂前的日本有著某種可以對(duì)比的類似之處。

　　這幾年不會(huì)崩盤(pán)

　　不過(guò)在中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容看來(lái),當(dāng)前高房?jī)r(jià)癥結(jié)在于難以抑制的投機(jī)性需求。中國(guó)大量二三線城市如今還可以吸引投機(jī)資金。所以這幾年房地產(chǎn)整體還難以遭遇“崩盤(pán)”的結(jié)果。“但是一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,后果將會(huì)比日本更嚴(yán)重”。

　　彭澎則詳細(xì)分析了中國(guó)與日本之間在國(guó)情和政策上的不同,以此證明雖然時(shí)間表有些類似,但并不一定意味著中國(guó)樓市會(huì)像日本一樣“崩盤(pán)”。

　　彭澎稱,首先,中國(guó)的人口紅利短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)消失,而這是日本樓市泡沫化過(guò)程中不曾有的現(xiàn)實(shí),學(xué)者普遍認(rèn)為還有15-20年的人口紅利期,這對(duì)中國(guó)樓市形成了支撐；其次,中國(guó)大規(guī)模的城市化進(jìn)城使得未來(lái)將有數(shù)億農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民,這一過(guò)程還會(huì)帶來(lái)大量的住房需求；再次,當(dāng)年日本被迫大幅升值,從而使得日本樓市泡沫化加劇,而目前從中央的態(tài)度來(lái)看,中國(guó)不會(huì)輕易受美國(guó)脅迫大幅升值,人民幣升值的過(guò)程應(yīng)該是循序漸進(jìn)的；最后,從去年底以來(lái),從中央到地方政府都頻頻表態(tài)要平抑房?jī)r(jià),并且出臺(tái)了一系列果斷有效的措施,因此有理由相信中國(guó)能夠成功控制住房?jī)r(jià)。

　　總得來(lái)說(shuō),從近期中央到地方政府的樓市調(diào)控政策來(lái)看,從增加供應(yīng)、規(guī)范土地市場(chǎng)；到收緊二套房貸,到近期要求78家央企推出房地產(chǎn)市場(chǎng)；再到加大保障性住房力度,并要求各地在公布保障性住房供地計(jì)劃前暫停出讓住宅用地。顯示出在前期一系列調(diào)控效果初顯的情況下,中央調(diào)控樓市、平抑房?jī)r(jià)的腳步并未停滯,決心很大。

　　調(diào)控可有效防止泡沫

　　對(duì)于如何更好地調(diào)控樓市以防止泡沫的繼續(xù)產(chǎn)生,不少專家對(duì)此前全國(guó)“兩會(huì)”中關(guān)于“二次房改”的提案比較認(rèn)同。采訪中,多位專家均提到,我國(guó)有必要建立新的住房制度,房地產(chǎn)市場(chǎng)只能是該制度下的一部分。政府應(yīng)該為買不起房的人提供充足的保障性住房,以實(shí)現(xiàn)住有所居。在此前提下,對(duì)商品房可以采取適當(dāng)寬松的措施,老百姓對(duì)于樓市的不滿也會(huì)減弱,樓市泡沫將極大地收縮。

　　彭澎還提到,讓農(nóng)民的宅基地流轉(zhuǎn)起來(lái),這不僅可以解放農(nóng)民,促進(jìn)城鎮(zhèn)化,也可以給開(kāi)發(fā)商造成壓力,這是必要時(shí)可以祭出的一個(gè)樓市調(diào)控的重要辦法。

　　此外,有業(yè)內(nèi)人士表示,目前中央抑制投資和投機(jī)的購(gòu)房行為的思路是正確的,但力度還可以更大一點(diǎn),應(yīng)該加大二套房以上持有者的稅負(fù),這是短期內(nèi)就能夠做到的。

　　記者盧軼