2009年,在中央政府刺激內需,推動8%經濟增長目標的一系列強力政策措施支持下,2008年壓抑多時的購房消費需求驟然迸發,房地產業的成交全面回暖。隨著在下半年后市場進一步瘋狂,持續拉升的房價和此起彼伏的地王現象,令中央政府在考慮刺激政策退場機制的同時,終于在2009年歲末向房地產領域連續出手,以種種政策組合拳,拉開2010年房地產調控大幕。

　　與以往的調控相比,此輪調控更強調利用金融信貸、財政稅收、土地供應、交易規范等多管齊下精密配合。在政策運用上,也更重視連續性、穩定性、針對性和靈活性。在遏制高房價打擊投機購房的目標以外,2010年的房地產調控目標,也直指行業結構調整,通過不斷抬高企業開發門檻,加強行業管理,規范市場秩序,引導市場供求,來改變以往市場一擁而上,一抓就死、一放就過熱等混亂狀況,促進房地產行業穩健發展。

　　嚴格抑制投機需求

　　2009年,在寬松信貸和購房優惠政策支持下,自住購房消費需求爆發,而眾多投資客則由于通貨膨脹預期而尋求不動產保值增值,也極大刺激投資、投機性購房消費的增長。這一投資性購房狂熱在歲末年初的海南島到達了頂峰。2010年1月《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》頒布后,海南房地產和土地價格不斷攀升。半個月海南主要城市房價漲幅就超過30%。另據不完全統計,介入海南房地產市場的投資和開發資金已超過1500億元。高檔樓盤銷售更為火爆。1月11日三亞鳳凰島剛剛創造出銷售奇跡,該項目一期開盤700套,開盤當天便銷售一空,均價每平方米高達6.5萬元,不但在海南創下銷售紀錄,在全國也極為罕見。

　　面對市場現狀,國務院總理溫家寶在國務院會議上明確提出要促進房地產市場平穩健康發展,加強對市場需求的分類調控,抑制投機投資性購房。“國11條”明確提出:一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。二是加大差別化信貸政策執行力度,繼續實施差別化的住房稅收政策,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。三是加強防范風險和市場監管。四是加快推進保障性安居工程建設。五是落實地方各級人民政府責任。

　　以核心區位優勢、豪華裝修、超大戶型為特征的豪宅產品,在2009年尤為投資客青睞和追捧。在2010年的調控之手下,豪宅的投資品屬性將受到更多的遏制,而更為強調居住屬性的普通商品房,其開發也將更多地受到政府鼓勵和支持。

　　嚴控央企進入地產

　　2009年的瘋狂土地市場中,央企憑借雄厚實力爭奪稀缺土地資源,屢屢奪得“地王”,不差錢且異常高調,令眾多民營地產企業望塵莫及。據中國指數研究院統計數據,2009年成交總價排在前10位的地塊中,國有企業就占了8個,成交樓面地價前10位的地塊中,國有企業同樣也占據了8個席位。與此前誕生“地王”最頻繁的2007年相比,當時國企與民企在總價和單價最高的地塊中的比例分別為3比7和4比6。土地市場“面粉貴過面包”現象再度出現,輿論也發出了“國進民退”的驚嘆。

　　在此輪房地產調控中,對土地市場的監管,也瞄準了去年表現突出的央企。央企、國企大規模投資房地產成為新一輪地產調控的重點之一。3月18日下午,國資委召開新聞發布會,公布了央企地產業務的具體情況。國資委表示,除16家以房地產為主業的中央企業外,還有78戶不以房地產為主業的中央企業正在加快調整重組,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。

　　國務院發展研究中心研究員廖英敏表示,2009年部分上市的國有大企業紛紛進入房地產市場,還拿了不少“地王”。國有大企業瘋狂拍地的行為,不利于房地產市場健康發展。這次政府特別提出要進一步規范國有大企業投資房地產,也是希望國有資本在房地產市場上能夠起到好的主導作用。南方日報記者李廣軍

　　調控背景

　　瘋漲成交釀過熱危機

　　根據國家統計局公布的數據,2009年,全國商品房銷售面積93713萬平方米,比上年增長42.1%。其中,商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業營業用房銷售面積增長24.2%。2009年,商品房銷售額43995億元,比上年增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80.0%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

　　與火爆的銷售場面相比,投資開發和土地供應市場并沒有出現與之相配的增長。國家統計局數據顯示,2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比上年增長16.1%。其中,商品住宅完成投資25619億元,增長14.2%,占房地產開發投資的比重為70.7%。而同年全國房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米,比上年下降18.9%；完成土地開發面積23006萬平方米,下降19.9%。

　　分析這一年市場整體走向,供不應求趨勢明顯。由于經歷2007年瘋狂拿地,2008年銷售底迷,隨之而來的緊張資金鏈,使眾多房地產企業在2009年開局之時,在開發節奏和拿地策略上表現謹慎。直至上半年市場狀況已趨向明朗后,冷靜已久的土地市場開始啟動,各地“地王”開始再現,項目建設開發也明顯加快。

　　眾多合力之下,在市場原有存貨被大量消化,而新增供應無法應對猛增的需求之時,降價促銷不再成為市場利器,“稀缺價值”更多地被強調,房價高漲趨勢也日益明顯。數據顯示,去年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%,漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環比上漲1.5%,漲幅比11月份擴大0.3個百分點。其中新建住宅銷售價格同比上漲9.1%,漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環比上漲1.9%,漲幅比11月份擴大0.4個百分點。

　　2009年,房價持續高漲、銷售接連火爆,令眾多房地產企業創出歷史銷售新高紀錄,也直接拉動房地產投資持續升溫,也引發了政府、專家和公眾對房地產陷入過熱危機的擔憂。李廣軍

　　地價房價高漲加重泡沫化

　　2009年,部分城市、部分地區出現房價暴漲的局面,屢創新高的房價不僅讓住房問題凸顯,社會公眾的焦慮感也日益明顯。今年“兩會”房價問題成為最熱點話題,可見高房價已成“社會之累”。

　　據國家統計局數據,2009年全國商品房銷售額43995億元,比2008年增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。而根據此銷售額數據,再除以上述銷售面積,便得出去年全國商品房成交價格約4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上漲近24%。平均每平方米上漲813元,也達到了前所未有的水平。

　　在廣州,據市國土房管局通報,2009年全市十區商品住宅成交面積和成交金額分別為1937.6萬平方米和1374.55億元,分別同比增92.5%和92.3%,比2007年分別增25.1%和38.8%。2009年廣州成交面積和成交金額接近翻番,并創歷史新高,居民住房內需消費得以全面釋放。市國土房管局表示,2009年廣州房價連續飆升,未來走勢不確定性增加；當前房價租金比已超過國際公認的風險警戒線水平,商品住宅市場投資風險增加。

　　與房價同時上漲的還有地價。1月17日,國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院發布報告顯示,去年全國居住地價為3726元/平方米,累積漲幅7.92%。此前,國家發改委公布的數據顯示,去年全國70個大中城市房價漲幅為7.8%,略低于地價漲幅。報告顯示,截至去年末,全國105個主要監測城市的地價總體水平為2595元/平方米,同比增長5.05%,遠高于2008年0.47%的增長率。該報告認為,2009年房地產市場高位運行,刺激了居住地價的快速上漲。

　　國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌認為,在中國經濟復蘇的過程中,房地產投資發揮了很大的作用。但是,今年要警惕房地產的泡沫進一步吹大,防止房地產泡沫突然之間的破滅,這也是今年中國政府宏觀調控政策中的重要內容。李廣軍

　　調控政策一覽

　　2009年12月9日,國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

　　2009年12月14日,中央經濟工作會議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。

　　2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議上,就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態“遏制房價過快上漲”。

　　2009年12月17日,財政部、國土資源部、央行、監察部和審計署聯合發出通知,規定開發商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。

　　2009年12月23日,財政部、國家稅務總局正式下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》細則,明確了從明年起,不足5年的普通住宅轉讓,將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業稅,非普通住房則將全額征收,并強調各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅。

　　2010年1月10日,國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,包括:增加保障性住房和普通商品住房有效供給,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求,加強風險防范和市場監管,加快推進保障性安居工程建設,落實地方各級人民政府責任五大方面共11條措施,簡稱“國十一條”。

　　2010年1月12日,中國人民銀行宣布從2010年1月18日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　2010年2月20日,銀監會正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,出拳打擊炒房者和投機行為。

　　3月10日晚,國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,被業內稱為“國19條”。按照通知要求,各地應加快編制住房建設用地供應計劃,確保不低于住房建設用地供應總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設,嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地。在整治“囤地”、“炒地”方面,按照通知,今年開發商交付的競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款付款時間不得超過一年。李廣軍