時下，樓市調控無疑是吸引全國人民關注的焦點話題。

　　一年前的今天，樓市調控黑云壓城，江城不少房地產開發商在“寒冬”中苦熬近半載，面臨資金鏈斷裂的危險。危急中，他們想到了組團去溫州尋找民間融資。

　　如今，樓市調控似乎又要風雨欲來，銀監局連下幾道金牌，嚴令貸款不得輕易流向房地產。溫州融資是否又會來到武漢？

　　記者近日獲悉，確有房地產商力邀溫州商人于近期來漢考察房地產項目。

　　“溫州炒房團”轉戰武漢？

　　近日，有消息透露，三亞樓市風暴之后，“溫州炒房團”又將蠢蠢欲動，似有轉戰國內二線城市的跡象。據傳，重慶已經出現他們的身影，就在這兩周，江城房地產市場也會迎來一批溫州考察團。

　　據某溫州投資客透露，2009年7-10月，山西煤改拉鋸戰，浙江商人完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續從山西撤退，輾轉到杭州、上海，國外則進入迪拜。12月，熱錢從杭州退出，聚集三亞，三亞房價“瘋漲”。當下，已有部分投資客從三亞撤離，打算考慮重慶、武漢等二三線城市。“在我看來，三亞地產已經虛高，再去投資可能高位接盤，風險過大。但重慶、武漢等城市的房價仍然處于洼地。這周五(3月19日)，我和助手將應邀去武漢考察房地產項目，若滿意，可能到時候會帶一批投資客過去。”該投資客說。

　　據武漢房地產業內人士介紹，去年武漢就來了一批溫州“炒房團”，在武昌繁華地段的幾個樓盤里，一出手就是半棟樓，并以現金付款，當時以均價4000元/平方米買下，幾個月后，房價就漲了起來。到現在，該地段的二手房價格已經飆升到均價6000元/平方米，新房價格也突破8000元/平方米。據猜測，當時進入武漢樓市的游資保守估計也過了億元。“當時，受金融危機影響，武漢樓市風雨飄搖，繁華地段的房價都只在5000-6000元/平方米，開發商為了維持資金鏈，只好抱團去溫州尋求投資客。”該人士說。

　　“短線炒房”實為民間融資

　　有人不禁問，溫州炒房團怎么就能準確判斷各地區樓盤價格的上漲下跌？他們怎么知道房價會在短期內從4000元/平方米漲到8000元/平方米？業內人士透露，炒房團的利潤并不僅僅來源于房價的上漲。看準時機“抄底”的投資，猶如賭博，在其中獲取暴利并不容易，而且風險巨大，這絕對不是大規模炒房團賺錢的手段。

　　業內人士透露，短線炒房團真正的利益來源，是給開發商民間融資的利息收入，這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各種手續費不超過10%，但民間融資利率最低年息15%，高一點的，年息可達36%-60%(月息3%-5%)。

　　他們到底是怎么操作的？據業內人士介紹，首先開發商以很大的折扣把房子賣給“炒房團”，與此同時，他們會簽一個退房協議，在一定期限內，炒房團隨時可以退房，開發商也隨時可以將房屋出售。這個期限往往是一年或一年半，若過了期限，房子還沒有售出，這些房就真正屬于“炒房團”，他們可以再以二手房的名義出售。

　　在這個期限內，炒房團持有的房子和開發商還留有的房子會一起賣，進行混合銷售。真正買房的人根本不知道自己所購買的是炒房團的房子還是開發商的房子，挑中了一套炒房團的房子，炒房團就退這一套，在外人眼中，是與直接購買開發商的房子沒有區別的。因此，業內曾猜測，去年北京房市伴隨“小陽春”而來的“退房潮”就是炒房團的“功勞”。

　　在約定期限內，若房子銷售得好，開發商的資金就能很快回籠，然后連本帶息還給“炒房團”，炒房團得到利息，就“功成身退”了。在這個過程中，“炒房團”實際扮演的是“融資客”。

　　“各個地區的操作模式大致都一樣，有的開發商為了避免‘退房潮’，也會先出售剩余的房子，之前出售給炒房團的那一棟相當于只是融資抵押物。”武漢某業內人士說，“去年房市低迷時，江城某城區湖景房，均價為每平方米6000元，炒房團以每平方米4000元買下一棟樓，并簽訂一年期協議。沒想到，樓市迅速回暖，短短數月，資金回籠，開發商連本帶息還給投資人，‘炒房團’短期內獲利也達數百萬。”“炒房團”參與民間融資是近幾年房市震蕩的產物。當宏觀調控政策偏緊，開發商從銀行求貸無門、面臨資金鏈斷裂時，“炒房團”往往會變身融資客。他們敢于在開發商困難時“伸出援手”，是基于對房市中長線看好。他們選擇融資的樓盤也往往是地段具有稀缺性、升值潛力大的中高檔樓盤，如此，即便真的接手該樓盤，等房市回暖后，同樣可以高價賣出，博取價差，降低投資風險。

　　“真炒房團”重在長線

　　“炒房也有流派。”該業內人士介紹，“‘短炒離場’的多為溫州人，他們常是先以極少的資金以訂金的方式把看中的樓盤鎖定，在短期內就把樓盤轉手。快進快出，用最短時間賺取利潤，一直是他們做生意的宗旨。他們大多抱團，臺前的都是‘演員’，幕后的才是操盤手，在業內，這種方式稱為索羅斯的方式，本質是一種金融投機。”

　　而山西人與溫州人的投資方式就有著巨大的區別，山西人買房子是居住型的投資，多是長線。他們不太看重升值，更看重房子的保值，他們認為房子只有保值才能升值。

　　“山西人買了房子，就放在那，真正屬于‘不動產’投資。”該人士說，“武昌城區某高檔樓盤2004年底開盤，很快銷售完畢，但至今入住率極低，業內盛傳該樓盤多數房主為山西投資客。”

　　該人士戲說：“該小區物業就沒見過他們，山西煤老板有錢，不急著套利變現，買了就擱著。”

　　這些年到武漢投資的還有深圳炒房團，也屬于長線投資者。深圳是個移民城市，大部分人來自內地，他們在深圳打拼奮斗后，希望在老家省會城市、中心城市買套房，既是投資，又可以自住，或者給父母住，有點衣錦還鄉的意思。

　　比如深圳的四川、湖北、湖南人很多，所以重慶、成都、武漢、長沙成為深圳人內地置業的主要城市，在購房中也以個體為主，每人一般就買一到兩套，深圳炒房團還因此得了一個“還鄉團”的帽子。(楚天金報)