經(jīng)歷2009年的“高歌猛進(jìn)”，近期在政府頻頻出招之下，樓市進(jìn)入博弈階段。然而，關(guān)于房?jī)r(jià)下一步走勢(shì)，爭(zhēng)議從沒(méi)像現(xiàn)在這樣激烈。而由此引發(fā)的怎樣管房?jī)r(jià)、物業(yè)稅該不該征、央企要不要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、樓市“預(yù)售制”該不該取消等問(wèn)題，成為代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　透過(guò)針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)碰撞，人們聽(tīng)到了代表委員的建言獻(xiàn)策，也體會(huì)到兩會(huì)的民主氛圍。

　　爭(zhēng)議一：政府的“樓市角色”應(yīng)該是什么？

　　〔焦點(diǎn)〕房?jī)r(jià)波動(dòng)本是市場(chǎng)現(xiàn)象，政府該管房?jī)r(jià)嗎？怎么管？

　　〔觀點(diǎn)一〕河南省政協(xié)副主席張亞忠委員：房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，事關(guān)民生大計(jì)，只能靠政府調(diào)控。讓企業(yè)自律、讓消費(fèi)者理性，這些都不是關(guān)鍵。營(yíng)利是企業(yè)的天職，有錢(qián)不能不賺；消費(fèi)者有眼前需求，不可能長(zhǎng)期觀望。在造成房?jī)r(jià)過(guò)高的因素中，地價(jià)高是關(guān)鍵之一，背后是地方政府的“土地財(cái)政”支撐，只有政府才能調(diào)控地價(jià)。

　　〔觀點(diǎn)二〕云南大學(xué)發(fā)展研究院院長(zhǎng)楊先明委員：房?jī)r(jià)問(wèn)題政府應(yīng)厘清角色定位：一方面，保障公民住房權(quán)是政府職責(zé)，是各屆政府必須明確的社會(huì)政策；另一方面，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是政府制定的產(chǎn)業(yè)政策之一。目前，政府的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)是厘清社會(huì)政策與產(chǎn)業(yè)政策的界限，確保公民住房權(quán)。政府管房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵是要解決中低收入者住房問(wèn)題。對(duì)于商品房市場(chǎng)，政府主要管規(guī)則制定，讓市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。

　　〔點(diǎn)評(píng)〕新加坡有70%的人住在政府提供的房子里，香港有50%。本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，增加保障性住房供給首當(dāng)其沖。不論政府如何調(diào)控，確保“居者有其屋”，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，將始終是兩大著力點(diǎn)。

　　爭(zhēng)議二：央企該不該退出房地產(chǎn)業(yè)？

　　〔焦點(diǎn)〕央企“地王”去年頻頻出現(xiàn)，被看成房?jī)r(jià)推手之一。日前國(guó)務(wù)院下令規(guī)范國(guó)有大企業(yè)房地產(chǎn)投資行為，到底該如何看待央企“拿地”？央企退出房地產(chǎn)業(yè)有必要嗎？

　　〔觀點(diǎn)一〕怡和控股集團(tuán)董事長(zhǎng)王剛代表：央企、地方國(guó)企憑借政府信用拿到大量貸款，然后買(mǎi)地當(dāng)“地王”，助推了房地產(chǎn)價(jià)格高漲。國(guó)企經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)重新調(diào)整，以生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)特別是公益事業(yè)為主，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不應(yīng)僅是盈利，也不僅是國(guó)有資產(chǎn)保值增值，而應(yīng)當(dāng)兼顧社會(huì)效益。房地產(chǎn)領(lǐng)域，國(guó)企應(yīng)定位在提供保障性住房，商品住房應(yīng)更多由民營(yíng)企業(yè)去做。

　　〔觀點(diǎn)二〕財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康委員：如果國(guó)企以公平競(jìng)爭(zhēng)的身份進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，也不能說(shuō)不允許，房地產(chǎn)準(zhǔn)入不能簡(jiǎn)單地把國(guó)企排除掉。大家關(guān)心的是國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些扭曲因素，比如沒(méi)有硬預(yù)算的約束，這需要結(jié)合配套改革去解決。

　　〔點(diǎn)評(píng)〕無(wú)論國(guó)企、民企，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制公平性都至關(guān)重要。國(guó)企特別是央企退出樓市的呼聲，一是對(duì)“融資”等不平等市場(chǎng)機(jī)制的提醒，二是對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的要求。

　　爭(zhēng)議三：物業(yè)稅究竟該不該開(kāi)征？

　　〔焦點(diǎn)〕新一輪房?jī)r(jià)“泡沫論”此起彼伏，是否開(kāi)征及何時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。物業(yè)稅究竟該不該馬上開(kāi)征？

　　〔觀點(diǎn)一〕賈康委員：目前是推行物業(yè)稅改革一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。這一改革，首先能抑制日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，同時(shí)將“流轉(zhuǎn)領(lǐng)域”的收費(fèi)變?yōu)椤氨Ｓ蓄I(lǐng)域”的稅收，對(duì)于改革現(xiàn)行“土地財(cái)政”意義重大。由過(guò)去賣(mài)地的一次性收入，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｓ械拈L(zhǎng)期性收入，是一舉兩得的改革舉措。“我今年的提案主要內(nèi)容，是關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的必要性和可行性。”

　　〔觀點(diǎn)二〕王剛代表：現(xiàn)行市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān)，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)增加房地產(chǎn)投資和保有成本，使房?jī)r(jià)水漲船高。從國(guó)際實(shí)踐看，物業(yè)稅主要作用是保障地方財(cái)政收入。不過(guò)，如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體重新定位，政府作為監(jiān)管主體征稅并提供公共服務(wù)，不再以土地所有者身份賣(mài)地，那么物業(yè)稅開(kāi)征有望使整個(gè)產(chǎn)業(yè)更健康。但無(wú)論如何，房?jī)r(jià)依然是市場(chǎng)供求的反映，跟物業(yè)稅關(guān)系不大。

　　〔點(diǎn)評(píng)〕去年我國(guó)土地出讓總收入近1.6萬(wàn)億元。如果這些錢(qián)分?jǐn)偟酵恋厥褂脵?quán)限的未來(lái)70年中，以納稅的方式上繳，那么理論上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)大為減少。不過(guò)，燃油稅開(kāi)征了，收費(fèi)站并未消失。物業(yè)稅開(kāi)征后，各地的“土地財(cái)政”會(huì)改變嗎？房?jī)r(jià)會(huì)由此告別“過(guò)快上漲”嗎？相關(guān)問(wèn)題的解決，尚有待配套政策法規(guī)的研究。

　　爭(zhēng)議四：房屋“預(yù)售制”該不該取消？

　　〔焦點(diǎn)〕出于規(guī)范市場(chǎng)和抑制房?jī)r(jià)的目的，一些地方取消房屋預(yù)售制度，引發(fā)爭(zhēng)議。這項(xiàng)制度到底該不該取消？

　　〔觀點(diǎn)一〕臺(tái)盟陜西省委主委馬克寧代表：“預(yù)售制”有三大弊端：買(mǎi)房人只見(jiàn)圖紙不見(jiàn)實(shí)物，導(dǎo)致房屋面積縮水、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題層出不窮；誘發(fā)開(kāi)發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售，甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為；開(kāi)發(fā)商提前收回大部分乃至全部成本后，通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)，致使樓市調(diào)控政策受阻。“為此，我正著手完善取消‘預(yù)售制’的議案�！�

　　〔觀點(diǎn)二〕河南臺(tái)興房產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)王超斌委員：作為一種房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式，“預(yù)售制”沒(méi)有退出必要。解決房子質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商潛逃等問(wèn)題，重在完善市場(chǎng)監(jiān)管。房?jī)r(jià)過(guò)高，主因是開(kāi)發(fā)商追逐暴利、買(mǎi)房者需求旺盛、地方政府追求財(cái)政收入最大化，整個(gè)過(guò)程中銷(xiāo)售方式的影響非常小。指望通過(guò)改變銷(xiāo)售方式來(lái)改變產(chǎn)品價(jià)格、提高產(chǎn)品質(zhì)量，這從邏輯上很難講通。

　　〔點(diǎn)評(píng)〕現(xiàn)行商品房“預(yù)售制”存在重大缺陷是不爭(zhēng)的事實(shí)。取消“預(yù)售制”是把雙刃劍。一方面可以整頓混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高開(kāi)發(fā)商進(jìn)入門(mén)檻；另一方面又增加開(kāi)發(fā)商的成本，進(jìn)而可能抬高房?jī)r(jià)。在樓市調(diào)控中，是取消“預(yù)售制”，還是加強(qiáng)政府監(jiān)管，應(yīng)鼓勵(lì)各地探索。

　　爭(zhēng)議五：2010年房?jī)r(jià)是漲是跌？

　　〔焦點(diǎn)〕針對(duì)高房?jī)r(jià)這匹“脫韁之馬”，市場(chǎng)人士普遍預(yù)測(cè)政府還會(huì)再出重拳。在調(diào)控壓力下，房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？

　　〔觀點(diǎn)一〕山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長(zhǎng)郭松海委員：隨著政策調(diào)控力度加大，“量跌價(jià)挺”難以長(zhǎng)久，在一些地區(qū)可能出現(xiàn)下跌。但要看到，樓市涉及土地、貨幣、預(yù)期等諸多方面，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)十分困難。

　　〔觀點(diǎn)二〕王剛代表：房?jī)r(jià)難以下跌，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)商手中資金充沛，調(diào)控措施可能使交易量下跌，但房?jī)r(jià)會(huì)保持堅(jiān)挺�！拔艺J(rèn)識(shí)一位開(kāi)發(fā)商，去年有個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售16億元，結(jié)果因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲賣(mài)了50億元。即使下一步樓市交易清淡，高出預(yù)期的30多億元利潤(rùn)也夠支撐兩年�！�

　　〔點(diǎn)評(píng)〕在應(yīng)對(duì)危機(jī)的背景下，房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)經(jīng)濟(jì)回暖進(jìn)程，樓市出現(xiàn)“泡沫”，政府再次出手調(diào)控樓市，堅(jiān)決遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭。一些研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，如果調(diào)控政策持續(xù)收緊，2010年第三季度房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。事實(shí)上，房?jī)r(jià)本身不是問(wèn)題，無(wú)房可住才是問(wèn)題。如果政府有效加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)提高保障類(lèi)住房比重，使公民住房權(quán)落到實(shí)處；那么，房?jī)r(jià)作為資產(chǎn)價(jià)格之一，其波動(dòng)只是投資者的游戲而已。(策劃：汪金福、宋振遠(yuǎn)；采寫(xiě)：任芳、羅宇凡、朱立毅、劉曉莉)