公積金收緊傳遞樓市新信號 ——

　　保護剛性自住需求 抑制投機投資炒房

　　昨日南京將個人住房公積金最高可貸額度由30萬元降為20萬元，同時暫停發放二次(含)以上個人住房公積金貸款。此前，上海、揚州、鹽城等城市也紛紛嚴控住房公積金貸款。

　　南京樓市迎來今年第一個新政。昨天下午4點30分，南京住房公積金管理中心發布消息：自2月23日起，個人住房公積金最高可貸額度由現行的30萬元調整為20萬元，同時暫停發放二次(含)以上個人住房公積金貸款。

　　公積金貸款4個月兩度緊縮

　　這已是4個多月來，南京市兩度出臺住房公積金緊縮政策。

　　去年10月9日，南京已出臺過住房公積金貸款緊縮措施，其時政策調整主要針對的是購買高檔房的職工，規定從2009年10月10日起，將個人還貸能力系數由0.45調整為0.3；對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，其貸款額度減半，即從30萬/人減至15萬/人；“二次貸款”額度也減半。

　　昨天的新聞發布會上，南京市住房公積金管理中心副主任張明遠表示，初步調整政策并未從根本上控制個貸率的高攀。

　　記者注意到，相關負責人在講話中使用了“個貸率已超極限”、“資金管理極度困難”的字眼，這在過去從未出現過。數據顯示：2009年南京市公積金歸集額為69.71億元，當年放貸卻接近120億元，截至2月8日，純公積金個貸率高達106.47%，包括新職工住房補貼在內的個貸率也達到100.04%。而按照相關規定，公積金個貸率的“紅線”為80%。

　　“因為春節放假、交易系統停止等原因，一季度又是全年公積金歸集的較低時段，這更加劇了目前的資金危機程度。”據悉，今年1月份南京市公積金放出了5億元的貸款，而還有超過8億元的貸款，雖已經過審批，卻遲遲無錢放貸，要等到4月份才有望放貸。

　　在此背景下，南京市降低了最高可貸額度，將個人最高可貸額度由現行的30萬元下調為20萬元，夫妻雙方最高可貸額度由60萬元下調為40萬元；暫停發放二次(含)以上個人住房公積金貸款，夫妻雙方任何一方曾經辦理過住房公積金貸款的職工，無論貸款是否結清，再次購房申請公積金貸款的均暫不辦理。

　　經初步測算，2010年南京市公積金歸集額在75億元左右。按收支平衡、可持續發展及保持合理的個貸率，該市提出了今年放貸規模控制在40億元左右的目標。

　　南京市住房公積金管理中心貸款處處長宋寧解釋說，近幾年該市公積金貸款的戶數平均每年在2.5萬-3萬戶，其中2009年要多一些，貸款戶數為40960戶。按調整前的最高貸款額度30萬/人計算，戶均貸款額為25.4萬元，現在最高貸款額度降到20萬/人之后，以2.5萬戶需要貸款來計算的話，預測戶均貸款額為15萬-17萬元。正是根據這樣的測算，南京市提出了放貸規模40億左右的目標。

　　不過宋寧也表示，樓市充滿變數，今年買房的人到底有多少，還很難說，所以放貸規模究竟是向左還是向右，都有待根據市場現狀適時調整。

　　公積金緊縮并非南京獨有

　　事實上，不僅是南京，國內住房公積金資金流動性緊張的城市大多已經采取了控制公積金貸款規模的措施，如上海和我省的揚州、鹽城等地。

　　據了解，由于住房公積金是地區性封閉運作資金，資金來源固定有限，也沒有機構為資金托底，所以，主管部門只能量入為出。

　　從去年11月25日起，揚州市暫停了多項公積金貸款業務：一是“小公寓”貸款，二是揚州市行政區域外的異地貸款，三是住房公積金“又提又貸”項目，規定職工購房時需辦理住房公積金貸款的，本人、配偶及直系親屬(限父母、子女，下同)的公積金賬戶余額不能提取。

　　在此基礎上，該市控制了“二次房貸”，規定職工首次購房住房公積金貸款結清后，再次申請公積金貸款，在按現行政策計算可貸額度后減半發放。同時，將夫妻雙方最高可貸額度從50萬調回至35萬；1人正常繳存住房公積金的，最高可貸額度由30萬調回至21萬。

　　鹽城市從去年7月至今年1月半年內，更是三度出臺公積金緊縮政策。去年7月22日，當地出臺的政策規定，每筆貸款最高從此前的不超過30萬元調整為不超過20萬元；去年9月26日再度出臺的政策則規定，雙職工申請公積金貸款的最高限額調整為30萬元，正常繳存住房公積金的單職工貸款最高限額調整為15萬元；2010年新年第一天，鹽城又發布了住房公積金貸款輪候新政。

　　當地公積金管理中心解釋說，住房公積金貸款輪候，是指當住房公積金貸款余額與住房公積金繳存余額比高于90%時，住房公積金貸款暫停劃款；在貸款余額與繳存余額比降低到90%以下時，按照職工申請住房公積金貸款的先后順序逐步劃款。

　　南京、揚州、鹽城三地公積金管理部門均表示，以上只是應對目前住房公積金資金緊張而采取的階段性、臨時性應急措施，待資金狀況好轉，會再將政策進行回調。

　　房貸“四面楚歌”急了誰

　　盡管公積金部門在政策調整時一再強調并非對市場的調控，但公積金貸款的限制，還是從政策層面給樓市釋放出了降溫的信號。而在此之前，各地商業貸款門檻也抬得更高，早在春節前，南京各大銀行已取消“7折利率優惠”，而據銀行人士透露，接下來對于放貸的控制應會更緊。商貸和公積金貸款雙雙嚴控，有業內人士就此形容說，目前南京房貸可謂“四面楚歌”。

　　南京市住房公積金管理中心負責人說，2010年國家對房地產市場包括相關的金融政策作出了進一步的完善和微調，傳遞了遏制房價過快上漲、抑制投資投機性購房、提高存款準備金率等要求，此時進行貸款政策調整有利于貫徹落實國家宏觀調控精神，保持住房公積金可持續發展。

　　值得一提的是，無論南京、揚州還是鹽城，公積金政策的調整都透出一個基調，即保護剛性自住需求。張明遠稱，住房公積金是一種以互助性和普惠性為特性的公眾資金，為保證公平互助，他們對多次使用住房公積金貸款作出限制，從而在有限資金內確保從未使用過住房公積金貸款的繳存職工能貸到住房公積金。

　　揚州公積金管理部門表示，政策調整的原則是“有保有壓”，既支持剛性住房消費，又抑制投機、投資炒房現象，以確保資金安全和貸款有序發放；鹽城在住房公積金貸款輪候期間，也優先保證購買經濟適用住房和首次使用住房公積金購買90平方米以下二手住房的困難職工家庭貸款資金的劃撥。

　　滿堂紅(南京)置業有限公司副總經理袁小玲表示，公積金額度的減少以及貸款次數限制到一次以內，對投資炒房客來說影響不小，因為選擇商業貸款無疑會增加其炒作成本。不過，她同時表示，政策同時可能波及到改善居住需求。

　　南京再次調低公積金最高可貸額度，消息既出，當地開發商感到不安。盡管有開發商表示自己銷售的是高檔樓盤，使用公積金貸款的只是少數，但私下也坦陳政策對市場心理的影響不可忽視，這樣的影響將影響到市場成交。房產中介同樣著急，一家大中介公司的市場負責人說，與他們合作的銀行已經明確表示，1季度的貸款額度在今年1月份就已經用完，目前處于無錢可貸的局面。由于銀行現在沒錢可貸，導致大部分買房人都推遲了購房計劃，近期的交易量也出現明顯下滑。

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　　省級機關公積金政策暫不調整

　　由于同城的關系，省級機關公積金政策過去一直與南京市的公積金政策保持同步。眼下，南京市政策調整后，省級機關公積金政策走向如何尚無明確說法。

　　省級機關事務管理局下屬公積金管理中心負責人昨天下午接受記者采訪時表示，南京調整政策的情況還要向局里匯報。“省級機關公積金的資金狀況要比南京緩和一些，一方面公積金歸集比較好，另一方面目前購房需求有所減少，春節后至今才放出十幾筆貸款，放貸額才在300萬元左右。而在過去，每天放貸少的1000多萬元，多的兩三千萬元。”

　　昨天的最新數據顯示，省級機關公積金個貸率為93.7%，比春節前的94.2%略有下降。 （汪曉霞 曹旭超）