開征物業稅，一方面有利于緩解當前房地產供需矛盾。由于對房產持有人征稅，增加房產的持有成本，將制約房地產投機者的投機行為，投機買房者不再買房，原來持有多套住房的會被擠壓出來，緩解房產供需矛盾；另一方面在一定程度上可以抑制房價，開征物業稅由目前的“購買成本高、使用成本低”向“購買成本低、使用成本高”轉變，可以使購房者理性購買，防止人為炒作，控制房價。

　　日前，物業稅的爭論日趨白熱化，各地“兩會”上不時出現代表、委員們“盡快開征物業稅”的呼吁聲。在此前北京市“兩會”上，北京市地稅局相關負責人表示，北京最早將在明年年底開征物業稅。可以預見，今年全國“兩會”期間，關于“物業稅”的討論又將成為人們關注的焦點。

　　“我國開征物業稅存在著諸多操作難題，因此，預計開征房地產物業稅至少在兩到三年之后，不會太快。”財稅專家劉玉章在接受本報記者采訪時如是說。這一觀點得到了許多專家學者的認同。興業銀行資深經濟學家魯政委認為，物業稅的開征至少在近幾年是不可能的事。

　　從發達國家的經驗來看，政府一般都會對物業持有者進行征稅，而且稅率比較高，以此來抑制投資者的需求。此次“物業稅”風聲再起，與去年我國房價的“飆升”密切相關。從我國房地產市場的走勢來看，繼去年上半年剛性需求釋放之后，投機性需求重新活躍，成為推動房價上漲的一個因素。抑制投機性購房，促進房地產市場的健康發展，成為目前我國房地產宏觀調控的一個重要方面。

　　為了促進房地產市場健康發展，財政部和國家稅務總局去年12月23日公布了調整后的個人住房轉讓營業稅政策，免征年限“由2年到5年”的調整，對房市成交量帶來了很大影響。今年1月份二手房市場成交量的“銳減”，驗證了這一點。另外，嚴格二套房信貸管理，部分商業銀行取消首套房貸7折利率優惠，對購房需求帶來了影響。相關政策措施的效果已經初露端倪，日前“觀望”氛圍隱約可見，房市已然“退燒”。然而，雖然成交量出現“縮水”，但是房價依然高位運行，高企的房價甚至讓城市“白領”都望而生畏。因此，物業稅再次走上了前臺。

　　劉玉章告訴記者：“開征物業稅，一方面有利于緩解當前房地產供需矛盾。由于對房產持有人征稅，增加房產的持有成本，將制約房地產投機者的投機行為，投機買房者不再買房，原來持有多套住房的會被擠壓出來，緩解房產供需矛盾；另一方面，在一定程度上可以抑制房價，開征物業稅由目前的‘購買成本高、使用成本低’向‘購買成本低、使用成本高’轉變，可以使購房者理性購買，防止人為炒作，控制房價。此外，還可以解決地方財政收入的來源問題，開征物業稅，全額歸地方政府，調整地方財政結構，使中央財政與地方財政的分配更加合理。”

　　物業稅討論了很多年，仍然處在部分地區試點模擬“空轉”，尚沒有在全國推行，可見物業稅的開征面臨著許多困難，涉及到方方面面的利益。“物業稅開征前投入大，征管成本高。征收物業稅前，要摸清每個居民的房產情況，前期準備工作量很大，投入會更大。開征之后，要每隔2到3年進行一次房產價值評估，征管成本會很大。”劉玉章告訴記者。在他看來，不僅物業稅征管成本高，而且我國缺乏合格有效的資產評估機構，缺乏評估人才，現有的評估數字缺乏可信度。

　　從當前我國房屋市場和土地市場來看，土地出讓的收入是地方政府的主要收入來源，這也是地方政府對物業稅開征熱情不高的一個主要原因。正如劉玉章所言：“地方政府阻力很大。現在有的地方政府是土地財政，靠出讓土地使用權解決財政來源，害怕降低或取消土地出讓金影響當地財政收入，對開征物業稅不感興趣。”同時，劉玉章還表示，我國土地所有權和房產所有權分離，土地所有權歸國家，房產所有權歸私人。將來要按照房產評估價開征物業稅，房產的評估價里面既有地價又有房價，統一向房產所有人征稅，有失公允。

　　劉玉章認為，現在無論是居民手中的房產，還是開發商待售的房產以及房地產商保有的土地使用權包含了大量的土地出讓金，開征物業稅后已征的土地出讓金怎么處理是一個問題。此外，我國現在房產的產權結構復雜，有企事業單位的公房、集資建房、商品房、自建房、農民的村屋等各種類型的住房，這也增加了開征物業稅的難度。

　　正是由于我國房地產市場的復雜性，決定了物業稅的征收不可能簡單“一刀切”，一步到位。因此，劉玉章建議，首先，對企事業單位所有的工業、商業、辦公用房開征物業稅，企事業單位原來交納的房產稅、城鎮土地使用稅等轉移過來，改變稅種，征收物業稅。取得經驗之后，再全面鋪開。

　　此外，物業稅的設計和征收還要考慮到公平的原則，考慮到民生問題。劉玉章認為，我國應該本著“量能課稅”的原則，對于高檔住宅、多套住房多征稅。年稅率大約為房產現價的1%至3%左右。

　　然而，也有專家對于物業稅開征對抑制房價的作用持有不同的看法。中國社科院財貿所研究員楊志勇認為，物業稅與房價應該是兩回事。短期內物業稅可能導致房價下降，但長期來看，二者沒有什么關系。有專家表示，物業稅并不是為了抑制房價而出臺的一個政策，開征物業稅的主要目的是完善財產稅制和地方稅制，調節收入分配和增加地方稅收來源等。

　　物業稅的開征并不是一件簡單的事情，相關配套措施的缺失決定了在短期內開征物業稅并不現實。然而，我們也看到，雖然面臨諸多困難，但是物業稅的開征已是大勢所趨，物業稅開征的腳步越來越近。