上海大學危機與問題管理研究中心主任 孫繼偉

　　日前，中共上海市委書記俞正聲在政協會議上說：“上海不歡迎投資性住房。”韓正市長也在“兩會”分組討論時說：“住房這個商品有特殊的功能，雖然也有投資、儲蓄的功能，但根本的功能是居住。如果把住房以投資為主了，一定會產生泡沫。”住房以投資為主一定會產生泡沫，這一說法有什么理論依據呢？

　　進入新世紀以來，我國大中城市房價持續上漲，2007年底大城市住宅價格大多數都漲到2000年的2—3倍。受金融與經濟危機影響，2008年房價小幅下跌，但2009年房價展開新一輪上攻，不僅回補了2008年下跌幅度，而且再創歷史新高。

　　2010年1月7日，國務院針對房價上漲過快問題，出臺了“國十一條”。這次的房地產調控政策不只強調抑制“投機性”購房需求，而且強調抑制“投資性”購房需求。這是一個重要的政策信號，有深遠意義。

　　2005年的“國八條”、2006年的“國六條”等抑制房價政策，以及2008年底有些地方政府實施的“救市”政策有一個共同特點，那就是：漲得多了，就試圖抑制漲幅；跌得多了，就試圖抑制跌幅。建設部和其他政府部門的官員也曾經說過，房地產調控的目標是“既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降”。但是，這一目標違背了投資品價格規律，與住房作為“投資品”的根本特征相背離，所以效果不明顯。

　　投資品是指購買后不需要追加新的使用價值，也不需要附加新價值，即可擇機出售獲利(也可能虧損)的商品。我在一篇學術論文中已經證明了 “投資品無均衡價格定律”，即“漲過頭、跌過頭”是投資品的根本屬性。股票、期貨、金融衍生品是純投資品，住房既有使用品功能，也有投資品功能，是復合投資品。只要住房的投資品屬性不被剝離，“漲過頭、跌過頭”就永遠是房價運行的基本規律。住房市場的投資者為了追求盈利或減少虧損，會根據剛性供需態勢進行“追漲殺跌”。

　　我國前十幾年和未來幾年，年輕人結婚購房、改善型購房等剛性需求持續增長，加之房地產商大量囤地待漲，整體上處于剛性需求大于剛性供給的階段，在投資者“追漲”行為推動下，住房價格總體上處于“漲過頭”階段。

　　據測算，大約從2015年起，結婚購房需求將增長到頂峰并逐年下降。大約在2034年，結婚購房需求下降到谷底，比最高峰2015年下降40%左右。此后，計劃生育導致的三代人“四、二、一”住房持有結構將使祖輩、父輩去世后，家庭住房明顯過剩，待出售住房會大量涌現。到那時，剛性供需結構將逆轉，在投資者“殺跌”行為推動下，住房價格將會進入“跌過頭”階段。

　　既然住房的投資品屬性決定了房價既會漲過頭，也會跌過頭，那么，政府是否應該放棄對住房價格的調控呢？答案是：堅決不能。這主要是由中國的特殊國情決定的。中國的人均耕地面積極其少，要嚴防死守18億畝耕地的紅線，這使得建設住房所用土地供給難以大量增加。另一方面，2015年以前，結婚購房需求仍在上升，未來幾年中國還處于城市化過程中，住房剛性需求量很大。土地供給受限和剛性需求增長兩方面決定了房價仍有上漲動力，再加上住房投資品屬性，當前仍處于“漲過頭”周期內。即使在政策抑制下，近期有短暫下跌，在整體上進入“跌過頭”周期之前，房價還會回補跌幅，恢復“漲過頭”現象。

　　住房價格必須調控，那么應該如何調控呢？正確的思路和目標應該是：削弱或剝離住房的投資價值。

　　房地產開發過程當然要有投資價值，商用房產有投資價值也沒關系，需要削弱或剝離的只是住房的投資價值，也就是說，要保留和強化住房的消費品特征，剝離住房的投資品屬性，使住房對購買者不具有投資增值功能，這是新時期房地產調控的必然趨勢。

　　住房的投資品屬性被剝離、投資價值被削弱以后，購房者無法通過買房來增值獲利，住房的投資、投機需求將不復存在，人們也不會買房后空關著等待升值，更不會有炒房團。住房價格即使有漲跌，也只是作為消費品的正常漲跌，而不會出現作為投資品的“漲過頭、跌過頭”現象。