歷史往往有著許多驚人的相似。

　　2007年9月27日,中國銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,規定第二套住房貸款首付不得低于40%。該措施不僅讓此前中央出臺的一系列調控政策得以“爆發”,同時也觸發了中國樓市轉向的按鈕。

　　而今,中央一個月左右的時間連續5次密集出臺有關樓市政策,發燒的中國樓市再次走到了十字路口。

　　“發燒”的2009

　　對于剛剛過去的2009年樓市,甚至連業內人士都驚呼“瘋狂”。

　　伴隨著2007年9月27日二套房貸新政的出臺,中國樓市逐漸陷入低迷,而期間,華爾街金融帝國崩塌所引發的全球金融危機,更是讓走向低谷的中國樓市雪上加霜。然而,即便是如此困難的環境下,中國的房地產市場依然在2008年底走出萎靡,并在2009年里實現了低迷向瘋狂的蛻變……

　　全國商品房銷售面積比增42.1%

　　據前不久國家統計局公布的年度全國房地產市場數據顯示,2009年全國商品房銷售面積9.3713億平方米,同比增長了42.1%,不但遠超2008年的6.2億平方米,還輕松躍過了2007年7.6億平方米的歷史高點。全國商品房銷售額達43995億元,比2008年增長了75.5%,商品房成交均價約4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上漲了近24%。

　　而另據某研究機構的統計數據顯示,2009年中國土地出讓金總金額高達15000億元,全國70個大中城市土地出讓金共計10836億元,比2008年增加了140%,比瘋狂的2007年增加了49%。其中,杭州(包括余杭、蕭山)土地出讓金高達1054億元,位居全國第一,杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市。

　　佛山新建住宅成交量價均創新高

　　當然,這種瘋狂在佛山同樣表現得淋漓盡致。

　　作為一個房地產界的后起之秀,佛山樓市的2009年也是絢麗多彩。據佛山市住房和城鄉建設局發布的《2009年1—12月佛山市房地產(住宅部分)交易情況》,顯示去年佛山全市的新建住宅共成交了79360套,成交面積為968.6萬平方米,成交金額為5671653.33萬元,平均成交價格為5855.52元/平方米,四項指標分別同比增長了98.53%、95.16%、108.73%和6.95%。而即使與2007年相比,去年佛山樓市的表現也毫不遜色,新建住宅成交不僅呈現出“量價齊漲”的爆發式增長,成交量和成交價格還雙雙創下歷史新高。

　　此外,在2009年期間,佛山新建住宅成交還曾兩度出現單月銷售面積超百萬平米的盛況,成交量連續多個月位居全省首位,而全年成交量也僅以不到16萬平方米的微弱差距稍遜于廣州,位列全省次席。

　　如果說2007年是住宅市場瘋狂的一年,那2009年無疑是土地市場瘋狂的一年。據佛山經緯的數據顯示,2009年佛山的土地供應量為1166公頃,全年共成交了1088公頃。在各類用地中,商住用地土地供應量為763公頃,其中成交了702公頃,比2008年多了近300公頃,增幅達74.19%,成交宗數為146宗,成交總價達305億元,土地單價為300萬/畝。不過,1月21日中國指數研究院發布的2009年中國土地出讓金年終盤點報告顯示,去年佛山土地出讓金總額為332億元,同比增幅達390%,位列全國第九,全省第二。

　　“博弈”2010

　　1月25日,由住房和城鄉建設部、財政部等9個部委組成的聯合督查組抵達河南,開始對河南省貫徹落實“國十一條”情況進行督查。

　　面對紅火得“發燒”的中國樓市,去年12月7日閉幕的中央經濟工作會議為2010年房地產調控政策的“樂觀”定音似乎只是一種“假象”。從去年12月9日“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”劍指高房價,再到今年1月10日國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》對之前調控措施的“大集合”,中央一個月左右的時間連續5次密集出臺有關樓市政策,環環相扣,且調控力度一次比一次大。

　　各地樓市“降溫”

　　受此影響,各地樓市紛紛出現“降溫”跡象,樓市成交量環比下降態勢逐漸顯現。

　　據了解,在榮登去年“賣地王”的杭州,1月4日—10日期間共成交商品房317套,環比前一周大幅下降,下降幅度達63.48%,成交面積4萬平方米,環比大幅下降了61.22%。在廣州,1月1日—24日一手樓盤的網上簽約數達4749套,日均簽約套數約198套,環比上月同期的5665套和236套下滑了16%,同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

　　而據一些中介機構的信息顯示,北京和上海等重點城市的二手房交易也重現“議價空間”,這種情形在2009年下半年幾乎難見。

　　觀望氣氛濃郁

　　而在佛山,雖然不少業內人士認為剛性需求依舊強勁,但頻繁出臺的調控政策還是讓市場的觀望氣氛越發濃郁。

　　元旦三天,記者在對區內部分樓盤的現場走訪中發現,今年假期的產品供應明顯偏少,許多樓盤基本以消化存貨為主,甚少有新貨推出。而在一些即將或剛剛開盤的項目里,雖然人氣依然相當不錯,但成交很一般。據21世紀不動產運營總監梁光健透露,今年1月份,佛山樓市的成交量較去年12月份已出現明顯萎縮,其中,1月份二手房成交量環比下降了33%,一手房在年底開盤和新推貨都不多,整體成交冷清,價格適中的鎮街盤成交相對好些。

　　而去年表現火爆的佛山土地市場,進入今年以來似乎有些今不如昔,房地產商受樓市前景趨緊影響,拿地熱情也冷卻不少。1月27日,此前被普遍看好的一宗獅山中心區靚地,只吸引了5家地產企業參加競拍,而整個拍賣過程也是毫無激情,最終該地塊被招商地產以6.8億元獲得。對此,有業內人士就指出,與去年相比,這樣的價格確實有些偏低,該靚地本應能達到8億元左右成交。而此前的1月22日,萬科在陳村再下一城,以約5.52億元的價格拿下了位于陳村鎮新城區中心一地塊,雖然該地塊地段極佳,但卻以底價成交,且樓面地價也相對偏低,僅為1871元/平方米。去年成交的登洲地塊樓面地價則為3028元/平方米。

　　樓市博弈再現

　　“雖然佛山的剛性需求較為旺盛,但在目前趨緊的政策環境下,消費者也好,房地產商也好,對樓市前景的擔憂已經開始加重。”佛山經緯地產咨詢公司市場研究部經理李華宇表示,這種擔憂表現在市場中,就是消費者和房地產商的博弈正在不斷升級。

　　據了解,受新政影響,1月份佛山一二手房的成交量已大幅萎縮,但房價卻沒有像人們期待的那樣出現下跌,近3個月來,佛山中心城區的一二手房價格依舊維持在9000元/平方米和6000元/平方米的高位上。

　　當然,在個別鎮街,一些樓盤也開始出現價格松動。據了解,前不久開售的一鎮街樓盤,其“吹風價”是8200—8500元/平方米,但實際銷售均價則介于7800—8400元/平方米。

　　而夾在密集出臺的新政和依然高企的房價之間,購房者的觀望情緒也不斷加強。

　　據記者采訪發現,部分購房者認為受政策影響未來房價有可能會下降,希望等房價跌下來再買。這其中,包括一些投資客甚至是房地產從業人員均認為房價再次下跌的可能性較大,目前不適宜出手買房。而一些“悲觀派”購房者則從2008年樓市低迷時的房價走勢分析,認為即使受到了新政影響,但支撐房價上升或企穩的因素還比較多,目前在有能力的情況下應該盡早出手。

　　此外,上周有媒體報道的順德樓市出現“退房潮”,也被業內人士指稱是房地產商與消費者博弈的鬧劇。有報道稱,從本月1日至20日,順德共有近415宗解除合同的記錄,其中商品房共365宗,還有部分摩托車位、汽車位和商鋪解除合同,而1月20日當天的退房量更是多達74宗。對此,一名業內人士猜測,這可能與房地產商利用商品房預(銷)售合同網上備案系統制造樓盤熱銷有關。該人士表示,隨著去年年底中央調控政策逐步出臺,市場觀望情緒不斷加重,在實際成交下滑的情況下,房地產商為了營造項目熱銷,可以利用網上備案系統漏洞作假蒙騙購房者。而上個月,順德區商品房交易信息網也發布通告,不點名警告了某公司工作人員在網上備案系統進行違規操作,以不實姓名、身份證號等有關資料簽訂了6套商品房買賣合同。

　　-近期中央有關房地產調控政策一覽

　　2009年12月舉行的中央經濟工作會議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。該會議“定音”擴張樓市消費仍是主基調,同時也給年前“購房優惠可能取消”的傳聞畫上了句號。

　　2009年12月9日,國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。有業內人士指出,此次政策的變化劍指高房價,我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,抑制投機性購房。

　　2009年12月14日,國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。這則被業界俗稱為“國四條”的政策明確提出要遏制部分城市房價過快上漲勢頭。

　　2009年12月17日,財政部、國土資源部、央行、監察部、審計署聯合下發《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理,將土地出讓收入全額繳入地方國庫,支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排,實行徹底的“收支兩條線”管理。其中,對開發商拿地的首付款要求至少50%以上。

　　2010年1月10日,國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,就促進房地產市場健康發展提出“增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設、落實地方政府責任”等五大舉措。這個被業界俗稱為“國十一條”的通知,成為了“本輪房地產調控政策的綱領性文件”。其中,二套房貸首付比例不得低于40%受到格外關注。