每年的第一個(gè)季度、第一個(gè)月歷來(lái)是銀行放貸高峰，然而1月未竟，歷來(lái)被視為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，在南京等部分城市卻已傳出“停貸”傳言，部分銀行則對(duì)首套住房取消了7折利率優(yōu)惠。

　　房貸收緊風(fēng)聲陣陣，原因何在？“銀根”收縮信號(hào)頻發(fā)，樓市何去何從？

　　個(gè)人房貸收緊 部分銀行取消七折利率優(yōu)惠

　　“房貸業(yè)務(wù)我們?nèi)匀徽粘＾k理，只是在利率優(yōu)惠和審批程序上有所收緊，包括首套住房。”對(duì)于近期房貸收緊甚至“停貸”的消息和報(bào)道，招商銀行上海分行某營(yíng)業(yè)部一位張姓業(yè)務(wù)員如此回應(yīng)。

　　經(jīng)記者調(diào)查，盡管一些銀行堅(jiān)稱首套房貸利率7折優(yōu)惠仍在執(zhí)行，但在實(shí)際操作中，部分銀行已悄悄調(diào)高了首套房利率。“首付一律四成，首套房利率八五折優(yōu)惠，二套房貸按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，部分甚至要上浮10%。”上述招行業(yè)務(wù)員告訴記者。

　　也確實(shí)有銀行祭出“停貸”招牌。中國(guó)銀行徐匯區(qū)支行的個(gè)貸工作人員表示，由于上個(gè)禮拜月度放貸額度已滿，銀行已經(jīng)暫停個(gè)人房貸的發(fā)放。2009年為了控制指標(biāo)，很多房貸申請(qǐng)排隊(duì)擠壓到1月份放貸，造成1月份房貸井噴式增長(zhǎng)，提前用完指標(biāo)。“但‘停貸’只是暫時(shí)的，2月1日就會(huì)繼續(xù)放貸，業(yè)務(wù)受理也并不受影響。”

　　當(dāng)然，也不是所有的銀行都對(duì)房貸業(yè)務(wù)關(guān)緊閘門(mén)。記者在上海地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，工行、農(nóng)行、浦發(fā)、中信等對(duì)二套房特別是改善性二套房仍然有一定的利率優(yōu)惠。易居臣信的相關(guān)人士甚至給記者支招說(shuō)：“找居委會(huì)開(kāi)個(gè)證明，證明你的父母和你一起住在第一套房里，這樣就可以把你的人均居住面積壓低，二套房貸利率還可以申請(qǐng)到7折優(yōu)惠。”

　　但誠(chéng)諾房產(chǎn)的一位業(yè)務(wù)員也提醒以買房人身份咨詢的記者，“就算銀行審批通過(guò)了，也要等一兩個(gè)月之后才能拿到貸款，在月內(nèi)拿到貸款幾乎不可能。”

　　多重因素導(dǎo)致房貸緊縮

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分銀行資金面“吃緊”、監(jiān)管層加強(qiáng)調(diào)控是近期房貸緊縮的主要原因。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，不少銀行年前就做好了大量的房貸合同，只等新年信貸額度重新“開(kāi)閘”。短期內(nèi)放貸“井噴”使得部分銀行資金面吃緊，在資本充足率、存貸比等一系列監(jiān)管約束下，不得不放慢放貸步伐。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中介人員小盤(pán)對(duì)記者證實(shí)：“工行等國(guó)有大行資金充裕，受存款準(zhǔn)備金率上調(diào)等影響較小，首付和利率仍有商量的余地，而一些股份制商業(yè)銀行受影響比較大。”

　　不管是上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、央票天量正回購(gòu)等一系列措施，還是“對(duì)部分放貸過(guò)猛的銀行啟動(dòng)差別準(zhǔn)備金率”、“要求商業(yè)銀行每日上報(bào)信貸數(shù)據(jù)”等市場(chǎng)傳言，都顯示出管理層信貸調(diào)控的決心。

　　央行副行長(zhǎng)兼上海總部主任蘇寧25日在央行上海總部召開(kāi)的2009年度上海市金融形勢(shì)分析會(huì)上重申，商業(yè)銀行信貸投放要把握好投放節(jié)奏，盡量使貸款保持均衡，防止季度之間、月底之間異常波動(dòng)。這表明，除了貸款規(guī)模，放貸節(jié)奏也成為管理層調(diào)控的重點(diǎn)之一。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平分析，從銀行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，在某一階段需求上升而資金供給有限的情況下，適當(dāng)提高利率也是必然的，這有利于商業(yè)銀行提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，也有利于抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房。

　　“銀根”收緊，樓市何去何從？

　　對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)心的則是，房貸“銀根”收緊，樓市何去何從？

　　一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)對(duì)資金高度依賴的行業(yè)。2009年樓市的井噴行情，也與寬松的銀行信貸呈現(xiàn)正相關(guān)。人民銀行公布的《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，去年房地產(chǎn)貸款新增超過(guò)2萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%；新增房地產(chǎn)貸款中，個(gè)人住房貸款占比達(dá)到69.7%。

　　上海易居綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”、稅收優(yōu)惠政策取消以及“國(guó)4條”、“國(guó)11條”的出臺(tái)，均引發(fā)了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的預(yù)期。信貸的收縮無(wú)疑也會(huì)釋放擠壓樓市泡沫的信號(hào)，引發(fā)購(gòu)房者觀望；房貸利率成本的增加，更會(huì)進(jìn)一步抑制投資、投機(jī)需求，從而導(dǎo)致樓市成交回落。

　　但業(yè)內(nèi)人士亦表示，近期樓市信貸緊縮或許是特殊時(shí)期的特殊情況，全年信貸控制或?qū)⒊尸F(xiàn)前緊后松的態(tài)勢(shì)。銀行出于差異化競(jìng)爭(zhēng)的需要，也會(huì)繼續(xù)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶給予低息優(yōu)惠。

　　楊紅旭認(rèn)為，此輪調(diào)控并不會(huì)使樓市重現(xiàn)2008年的成交急劇萎縮和價(jià)格深度下挫。“宏觀經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生了巨大變化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇使得房?jī)r(jià)不存在大幅下跌空間。由于供應(yīng)緊張的局面并沒(méi)有從根本上改變，2010年樓市主題或許是降溫和盤(pán)整。”