□作者 易憲容

　　作者系中國社會科學院金融所研究員

　　對個人按揭貸款要有嚴格市場準入、有合理的利率水平及杠桿率，適時加大差別化信貸政策的執行力度，特別是要去“個貸過度優惠利率”。這樣，才能有效遏制國內的高房價。

　　當前，我國的房地產調控正在不斷深化。為了遏制一些城市的高房價，中央先后出臺了一系列房地產調控政策，這些房地產政策最后被歸結到“國十一條”(即2009年1月10日國務院發布的《關于促進房地產市場健康平穩發展的通知》)，試圖通過采取增加普通商品住房供給、落實保障住房建設、鼓勵住房消費及建立房地產市場秩序等政策措施，達到房地產調控的政策目標——讓房地產成為保證我國經濟增長的動力和促進民生的工具。

　　在“國十一條”中，最為重要的一條是要加大差別化信貸政策的執行力度。因為，過度優惠的個人住房信貸政策導致了2009年房地產市場的繁榮及不少地方房價的快速飆升，因此，在“國十一條”中，要求金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，還要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又要申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　在這一條中，重申了二套住房的首付比例不得低于40%，并確定以家庭為單位。這一規定看上去與2007的年359號文件及2008年的131文件沒有多少差別，“國十一條”只不過重申了上述文件的內容，但實際上卻有三個方面與以往的文件不同或有新意。

　　一是完全取消了所謂的改善性住房。在“國十一條”中，最為重要的是取消了“改善性住房”這個離譜的概念。這樣，就有利于清楚界定第二套住房及嚴格限制首付比率。在這種情況下，住房投資者要想過高利用銀行的杠桿率是不容易的。

　　二是申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。對此，銀行貸款的杠桿率下限確定了，上限則由商業銀行自由酌定。當然，要規范各商業銀行不過度信貸擴張，監管層還需針對各商業銀行制定相應的可操作性規則。

　　三是個人按揭貸款利率要嚴格按照風險定價。盡管“國十一條”中對這一條沒有更為詳細的說明，看上去與以往的文件沒有差別，但在中央六部委落實“國十一條”的新聞發布會上，央行對此有清楚的解釋。在央行看來，2005年的61號文件明確了個人住房貸款利率將按商業性貸款利率水平執行，上限放開，實行下限管理，下限利率為相應期限基準利率的90%。央行認為，這是利率差異化定價的起點。如果按照央行對利率差異化的解釋，2010年個人按揭貸款利率將會出現較大的變化。

　　事實上，個人按揭貸款過度優惠的利率，正是導致2009年房價快速飆升、房地產泡沫吹大的主要動力。而國內這種過度優惠而無差異的信貸利率，不僅吸引了大量住房投資者涌入房地產市場，推高各地的房價，而且也加大了各商業銀行的信貸風險。

　　這是因為，在信貸利率無差異的情況下，越是高風險的貸款者越愿意進入這個信貸市場。同時，它也嚴重地侵害了商業銀行的贏利，因為利差縮小減弱了商業銀行利潤水平。最后，也損害了存款人及不購買住房人的利益。因為，任何優惠政策都是通過政府公權力的方式把利益從一部分人向另一部分人轉移，比如過低的貸款利益就一定會傷害存款人的利益，是存款人利益向貸款人轉移。這類優惠政策不僅會造成整個社會財富分配越來越不公，而且也容易制造社會矛盾。

　　因此，如何對個人住房按揭貸款風險進行定價，不僅對扭轉部分非市場化行為及不合理的利益轉移機制至關重要，而且也是遏制國內一些城市房價過高的重要手段之一。據報道，北京市部分銀行已經或即將將個人首套房貸7折利率調高至8.5折，二套房貸利率則升至貸款基準利率，未來還可能繼續上浮�？梢哉f，去“個貸過度優惠利率”，這才是遏制國內高房價的根本所在。

　　鑒于個人住房信貸政策是影響房地產市場健康穩定發展的關鍵所在，政府就得通過公權力去平衡房地產業中各種利益關系(絕大多數民眾、房地產開發商、商業銀行、地方政府、住房投資投機者等)，而且還要避免通過政府公權力讓個人住房信貸政策成為一種利益轉移機制。然而，要做到這一點，就得讓個人按揭貸款保持嚴格市場準入、有合理的利率水平及杠桿率。