剛剛過去的2009年，急劇攀升的房價問題無疑成為社會關注的最大熱點問題，無論是溫總理接受媒體采訪時的表態(tài)，還是年末中央經(jīng)濟工作會議的議題，都將穩(wěn)定房地產(chǎn)價格作為一項重要任務部署。

　　1月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這也是繼去年12月14日中央經(jīng)濟工作會議后，中央、國務院一月內(nèi)第五次發(fā)布對房地產(chǎn)的相關調(diào)控政策文件。對于這一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用和效果，記者兵分兩路采訪了北京和廣州兩地的房地產(chǎn)研究專家、開發(fā)商代表及中介人士，對新政策進行深度解讀。

　　“改善型住房需求”表述消失

　　“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”

　　此規(guī)定延續(xù)了去年6月份以來中央政府多次重申的二套房貸政策，實質(zhì)內(nèi)容為“收緊成數(shù)，放松利率”，表明政府只是遏制投資投機消費，而不是打壓有真正居住需求的居民消費。2008年救市政策中首次提出的“改善型住房需求”在“國11條”中已消失，銀行將根據(jù)貸款記錄來區(qū)別首次置業(yè)與二套房貸申請者。 (李鳳荷)

　　預售限制 上有政策下有對策

　　“合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”

　　此舉是為了限制開發(fā)商捂盤。不過也有開發(fā)商表示，對于要求明碼標價對外銷售，實際上并不可行，住宅價格是隨市場需求而調(diào)節(jié)的。假如一定要申報價格的話，估計大部分開發(fā)商都會把價格報高些，最多等到銷售時按市場行情打個折扣給買家，價格的決定權實際上還是開發(fā)商說了算。 (王荔玨)

　　首次強調(diào)“雙向”調(diào)節(jié)

　　中國房地產(chǎn)價格根本問題取決于供求關系，解決房價平衡問題，關鍵在于解決長期以來供給不足的問題，增加有效供給，滿足有效改善需求。

　　房價過高，根本原因在于供給不足的情況下，炒房投資投機者卻能夠用成本極低的銀行貨幣進入房地產(chǎn)市場無限制買賣套利，要害還是在金融機構本身。不同于以往只控制房地產(chǎn)投資不調(diào)控需求，“國11條”注重雙向調(diào)節(jié)，既減少需求，又強調(diào)供給。即強調(diào)增加商品房保障房供應的同時，提高了投機、投資，甚至改善型需求的門檻，減少當前購房需求。 (李鳳荷)

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞接受本報采訪時表示，包括“國11條”在內(nèi)的相關政策實際上是對中央經(jīng)濟工作會議的有關決定進一步的細化，所謂的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，實際上應準確地稱為中央精神的自上而下的落實過程。

　　“國11條”提前推出顯示房價問題緊迫

　　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，此次“國11條”的調(diào)控措施出臺時間點有些出乎意料。按照常規(guī)，往年相關的政策都在“兩會”之后發(fā)布，而“國11條”提前出世，意味著房價漲幅過快問題十分緊迫。尹中立表示，“國11條”首次明確“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，這是對去年以來國企爭做“地王”的明確警告。

　　今年房價走勢

　　不會大升或大降

　　對于一攬子房地產(chǎn)政策的作用，牛鳳瑞分析認為，當前的調(diào)控政策目標明確，主要劍指投機投資者，政策力度相對溫和，也保持了一貫政策的連續(xù)性。這符合經(jīng)濟復蘇過程中國家調(diào)控政策的基本特點，也起到穩(wěn)定市場預期的作用。

　　對于今年房價的走勢，牛鳳瑞表示，類似2009年急劇反彈的漲價潮不太可能再出現(xiàn)，但2010年的房價也沒有大降的空間，從周期性而言，中國房價將呈緩慢上升局面。

　　尹中立則認為，2010年乃至更長時間的房價將主要取決于兩大因素，一是貨幣政策調(diào)整，房價大漲根源在于市場上的錢太多，控制好貨幣的水龍頭，進一步調(diào)整適度寬松貨幣政策是一個關鍵。另一方面，市場上保障性住房增加進展，以及稅收政策配套機制改革的步伐，地方政府能否得到足夠配套資金，將是影響房價的另一個關鍵。

　　下一個“重磅炸彈”是什么？

　　物業(yè)稅腳步近了

　　記者從接近國家稅務總局的權威渠道處獲悉，今年稅務部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，目前市場對物業(yè)稅的最大擔憂在于不知道其實際內(nèi)容，究竟是只對商用物業(yè)征收還是對第幾套物業(yè)征收，征收幅度是多少。他表示，物業(yè)稅對市場來說是一個全新的事物，故此它的出現(xiàn)對市場所產(chǎn)生的影響難以預料。