1月12日，央行時(shí)隔一年半后突然上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，盡管并非專門(mén)針對(duì)樓市，但對(duì)房企、樓市影響的分析預(yù)測(cè)卻鋪天蓋地而至。

　　結(jié)合之前出臺(tái)的“國(guó)十一條”及一系列調(diào)控政策，對(duì)樓市又形成一個(gè)利空。那么在眾多利空的重重圍剿下，高高在上的房?jī)r(jià)還能夠撐多久？

　　此前，業(yè)界人士認(rèn)為房?jī)r(jià)向上的主要?jiǎng)恿χ�一就是通脹及資產(chǎn)升值預(yù)期，以及依然寬松的信貸資金。而此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率已顯示出政府對(duì)通脹預(yù)期以及資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的擔(dān)憂，意在相應(yīng)地減弱銀行的放貸能力，使今年的信貸能夠平衡增長(zhǎng)。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)自銀行的信貸資金增量將減緩。

　　“房地產(chǎn)本質(zhì)上是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，資金流動(dòng)性因素對(duì)價(jià)格影響非常大”，上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)指出，此前五部委已將開(kāi)發(fā)商的土地首付款提高到50%，因而今年開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境總體相對(duì)緊縮，開(kāi)發(fā)成本增加，這對(duì)于在很大比例依靠銀行信貸杠桿進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房企造成壓力。

　　除去資金因素的影響，有專家指出，今年供需結(jié)構(gòu)逐漸趨于平衡也會(huì)促使價(jià)格理性回歸。2009年房?jī)r(jià)瘋漲的原因之一就是在刺激政策和信貸資金的推動(dòng)下，不管是自住性購(gòu)房者還是投資者大量入市，造成需求與供應(yīng)的時(shí)間差在短期內(nèi)迅速拉大，出現(xiàn)巨大的供應(yīng)缺口。而今年這種狀況將明顯轉(zhuǎn)變。

　　從供給層面看，保障性住房的大量增加將分流市場(chǎng)上一部分需求壓力。住建部日前明確提出，今年保障性住房開(kāi)工建設(shè)的套(戶)數(shù)要比去年增加三分之一。

　　許多一線城市目前已經(jīng)提出了今年的保障性住房建設(shè)計(jì)劃。北京2010年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)政策性保障住房13.4萬(wàn)戶。深圳市某高官也于近日表示，2010年深圳將建5萬(wàn)套保障性住房，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于2009年深圳新房成交總量的7成。而保障性住房的增加無(wú)疑要覆蓋一部分原來(lái)打算買(mǎi)商品房的購(gòu)房人群，從商品房市場(chǎng)抽走部分購(gòu)買(mǎi)力。

　　另外，盡管2009年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比下降15.4%，但政府打擊屯地、捂盤(pán)惜售的力度已經(jīng)加大。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。這意味著，去年土地火熱時(shí)眾多房企拍得的大量土地今年就要開(kāi)工，在期房預(yù)售制度下就會(huì)產(chǎn)生大量房源增加供給。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年增長(zhǎng)15%左右。

　　盡管我國(guó)房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素是由于地價(jià)成本推動(dòng)還是消費(fèi)端的供求關(guān)系決定仍在爭(zhēng)論之中，但供求結(jié)構(gòu)的變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的變化卻是影響顯著。從需求角度講，今年政策預(yù)期對(duì)投資性需求的抑制，保障性住房增加進(jìn)一步對(duì)需求的稀釋以及去年剛性需求集中釋放透支的購(gòu)買(mǎi)力，都構(gòu)成了房?jī)r(jià)回落的條件。

　　顯然，房?jī)r(jià)回調(diào)來(lái)自兩方面動(dòng)力，一是投資者由購(gòu)房轉(zhuǎn)為拋房，政策調(diào)控形成的預(yù)期本身就能增加供給，改變供需格局，促使房?jī)r(jià)回落；另一方面如果成交量低迷，開(kāi)發(fā)商資金緊張，就會(huì)下調(diào)房?jī)r(jià)促使成交量上升。

　　現(xiàn)在來(lái)看，盡管政策明顯奏效還需要一段時(shí)間，但調(diào)控對(duì)于購(gòu)房者心理尤其對(duì)投資者的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，并隨之反應(yīng)到成交量上。

　　在北京市西城區(qū)租房的小戴2010年準(zhǔn)備買(mǎi)房結(jié)婚。盡管工作四年的積蓄加上父母的資助已經(jīng)攢足了首付款，但小戴在看了幾套房子后，還是決定再等一等，將租房期限延長(zhǎng)了半年。“現(xiàn)在是賣房的急，買(mǎi)房的不急”，盡管買(mǎi)房自住，但關(guān)注政策的小戴仍然不愿意接市場(chǎng)的最后一棒。“房?jī)r(jià)估計(jì)再大漲很難了，但是如果真的跌了就太虧了”。而對(duì)于像小戴這樣的普通白領(lǐng)階層而言，北京一套100平米的房子價(jià)格即便僅下降1000元/平米，就相當(dāng)于減少了10萬(wàn)元的支出。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日至9日，北京共成交新房商品住宅2957套，成交面積334477平方米，比上月同期分別下降47.15%、45.31%。佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)也顯示：1月4日至10日，上海市商品房成交面積與前周相比減少了25%，成交均價(jià)環(huán)比前周下跌了6%。

　　盡管成交量下滑已成定局，但有分析人士指出，開(kāi)發(fā)商短期還不具備降價(jià)出售的動(dòng)力，在去年樓市的火爆行情中眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)賺得盆滿缽滿，儲(chǔ)備了大量的資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在由中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心等機(jī)構(gòu)推出的2009年中國(guó)房企銷售前20強(qiáng)中，20家房企去年的銷售額均超百億元。但如果樓市進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的觀望期，投資者退場(chǎng)，那么開(kāi)發(fā)商的資金壓力以及房?jī)r(jià)回調(diào)的可能性就大大增加了。

　　我國(guó)樓市已經(jīng)有了太多“可能”，但是市場(chǎng)屢次給出“但是”的答案。而且值得注意的是，開(kāi)發(fā)商實(shí)際掌握著降價(jià)的主動(dòng)權(quán)。也許到了博弈的最后，房?jī)r(jià)不是按照市場(chǎng)規(guī)律該不該降的問(wèn)題，而是掌握主動(dòng)權(quán)的開(kāi)發(fā)商要不要降價(jià)的問(wèn)題。