隨著新“國(guó)11條”的發(fā)布，此前深圳開發(fā)商及投資客關(guān)于信貸政策未必會(huì)真正緊縮的期望落空。二套房首付提高至四成，令本地分析人士堅(jiān)定了深圳樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)完全確立，未來成交量將進(jìn)一步萎縮，而新盤成交也將在本周開始明顯調(diào)整，房?jī)r(jià)也可能會(huì)出現(xiàn)下跌。

　　投資客將受重創(chuàng)

　　“看來市場(chǎng)不行了，我準(zhǔn)備這幾日把房屋再賣出去一些”，上周日，一位在南山投資多年的投資客致電記者時(shí)說，他在過去的1個(gè)月時(shí)間里，已經(jīng)先后掛盤賣出了3-4套房，現(xiàn)在手里尚余下一些大戶型單位。而另一位投資客盧小姐，近日正準(zhǔn)備出手購買寶安一個(gè)可以以租抵供的小戶型樓盤，但在該政策出臺(tái)后，她選擇了放棄。“(決策層)好像出手越來越重了”，她說。

　　由于投資客觀望甚至退場(chǎng)，專家們預(yù)計(jì)，一些不具備稀缺資源的高價(jià)豪宅以及合拼戶型多的樓盤，可能會(huì)受到較大沖擊，尤其是后者，出于對(duì)90·70政策的規(guī)避，很多開發(fā)商設(shè)計(jì)了兩套以上住房合拼打通，但住戶要辦理兩個(gè)房產(chǎn)證，在銀行即被視為兩套住房，很可能會(huì)被執(zhí)行“二套房貸”。

　　成交將進(jìn)一步萎縮

　　“雖然在利率上留有余地，但是改善型住房定義取消，從二套房便開始施行四成首付，已經(jīng)說明，決策層在從政策上卡住模糊地帶”，鄧堅(jiān)表示，未來包括深圳在內(nèi)的一線城市，在信貸政策的執(zhí)行力度上將會(huì)變得更加嚴(yán)格。

　　“樓市調(diào)整的趨勢(shì)完全確立了”，此前一直堅(jiān)持信貸政策為樓市基本決定力量的深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，從去年末的中央工作會(huì)議開始到現(xiàn)在，樓市調(diào)整的思路整體上出人意料，而且越來越嚴(yán)格，顯示出決策層控制房?jī)r(jià)的決心可能“超出很多專家的預(yù)判”。接下來深圳樓市成交量會(huì)進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)下跌的可能性也“越來越大”。

　　包括鄧堅(jiān)在內(nèi)的一些開發(fā)商預(yù)測(cè)，接下來開發(fā)商在定價(jià)方面將會(huì)更加保守，“更多會(huì)按照目前的定價(jià)原則謹(jǐn)慎定價(jià)，不一定會(huì)降價(jià)，但一般情況下，絕對(duì)不敢再漲價(jià)”。

　　年內(nèi)房?jī)r(jià)下跌幾率增大

　　接受采訪的多位人士表示，目前的政策如果得到嚴(yán)格執(zhí)行，年內(nèi)房?jī)r(jià)將很可能出現(xiàn)下跌，但未必會(huì)大跌。

　　越來越多的專家對(duì)今年樓市較為擔(dān)憂，他們認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)上漲過快，后期主要為投資客支撐，如今二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)迫使投資客退場(chǎng)，從而令市場(chǎng)缺乏需求支撐，而出現(xiàn)下跌的可能性增大。尤其是去年炒風(fēng)嚴(yán)重的區(qū)域，比如后海等地，房?jī)r(jià)最有可能出現(xiàn)下跌。但他們同時(shí)指出，在短期內(nèi)，開發(fā)商及業(yè)主會(huì)選擇挺住。“一方面是深圳新盤供應(yīng)量不足，二是開發(fā)商經(jīng)過了1年的熱銷，實(shí)力大大增強(qiáng)”，羅湖上述房企總經(jīng)理分析指出。

　　江少杰進(jìn)一步指出，房?jī)r(jià)在春節(jié)之前不可能上升，而如果春節(jié)之后，信貸投放反彈，房?jī)r(jià)則有可能會(huì)出現(xiàn)反彈。但是，“如果房?jī)r(jià)又上升，必然會(huì)招致后續(xù)政策再度出臺(tái)”。

　　不過，依然有人維持對(duì)10年市場(chǎng)將平穩(wěn)的判斷，金地集團(tuán)董秘徐家俊預(yù)計(jì)今年樓市很難再出現(xiàn)像2009年那樣大幅上升，但也不可能深幅調(diào)整，更多會(huì)表現(xiàn)為穩(wěn)定。

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　　收緊后銀行仍有“操作空間”

　　根據(jù)新的“國(guó)十一條”，今后二套房首付比例將不得低于四成。對(duì)此深圳各家銀行表示，目前尚未接到正式通知文件，仍然在執(zhí)行原政策。對(duì)于房產(chǎn)新政如何貫徹實(shí)施，將等待總行的統(tǒng)一安排。

　　“目前還沒有接到正式的文件通知。”昨日，記者聯(lián)系中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行，光大銀行、民生銀行等股份制商業(yè)銀行，渣打、東亞等外資銀行，各家銀行均如此表示。而對(duì)于總部在深圳的招商銀行、深發(fā)展、平安銀行等銀行，也均表示目前正是“敏感時(shí)期”，不便發(fā)表評(píng)論，也沒有最新消息公布。

　　對(duì)于國(guó)家政策出臺(tái)與銀行落實(shí)貫徹之間的這段“真空期”，各銀行均表示將延續(xù)之前的政策，但對(duì)具體內(nèi)容均語焉不詳。記者以客戶身份分別向多家銀行了解到，各家銀行在聲稱“按照國(guó)家政策”的同時(shí)，仍然有一定的變動(dòng)空間。振華路一家國(guó)有大型銀行工作人員表示，首次置業(yè)首付最低兩成、二套房也可首付三成。一家銀行信貸部經(jīng)理向記者稱，各家銀行為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，往往會(huì)給客戶貸到七成。

　　盡管《通知》取消了“改善性住房”的條件，并明確了以“戶”為單位認(rèn)定第二套房，但記者走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行對(duì)于7折利率優(yōu)惠并沒有取消，但也有部分銀行已聞風(fēng)而動(dòng)，取消了7折優(yōu)惠利率的政策。

　　記者走訪多家銀行了解到，即使首付四成的政策得到真正貫徹實(shí)施，銀行仍然有一定的“操作空間”。深發(fā)展振華支行業(yè)務(wù)人員向記者透露，銀行發(fā)放房貸首先要由評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，按照“評(píng)估額與交易額孰更低”的原則發(fā)放。對(duì)于一套交易額為100萬的房產(chǎn)，如果客戶拿不出40萬的首付款，評(píng)估人員會(huì)降低評(píng)估價(jià)格，客戶的首付額自然有所減少。成宏中介相關(guān)人員向記者表示，各家銀行由于信貸額度等原因，在不同時(shí)期的松緊程度也不盡相同，因此他們也會(huì)根據(jù)各家銀行的情況來幫助客戶進(jìn)行選擇。即使40%政策實(shí)施，不同銀行之間也會(huì)有5%左右的差異。(記者朱文策 李孟姣 徐維強(qiáng))