隨著新“國11條”的發(fā)布，此前深圳開發(fā)商及投資客關(guān)于信貸政策未必會真正緊縮的期望落空。二套房首付提高至四成，令本地分析人士堅定了深圳樓市調(diào)整的大趨勢已經(jīng)完全確立，未來成交量將進一步萎縮，而新盤成交也將在本周開始明顯調(diào)整，房價也可能會出現(xiàn)下跌。

　　投資客將受重創(chuàng)

　　“看來市場不行了，我準備這幾日把房屋再賣出去一些”，上周日，一位在南山投資多年的投資客致電記者時說，他在過去的1個月時間里，已經(jīng)先后掛盤賣出了3-4套房，現(xiàn)在手里尚余下一些大戶型單位。而另一位投資客盧小姐，近日正準備出手購買寶安一個可以以租抵供的小戶型樓盤，但在該政策出臺后，她選擇了放棄。“(決策層)好像出手越來越重了”，她說。

　　由于投資客觀望甚至退場，專家們預(yù)計，一些不具備稀缺資源的高價豪宅以及合拼戶型多的樓盤，可能會受到較大沖擊，尤其是后者，出于對90·70政策的規(guī)避，很多開發(fā)商設(shè)計了兩套以上住房合拼打通，但住戶要辦理兩個房產(chǎn)證，在銀行即被視為兩套住房，很可能會被執(zhí)行“二套房貸”。

　　成交將進一步萎縮

　　“雖然在利率上留有余地，但是改善型住房定義取消，從二套房便開始施行四成首付，已經(jīng)說明，決策層在從政策上卡住模糊地帶”，鄧堅表示，未來包括深圳在內(nèi)的一線城市，在信貸政策的執(zhí)行力度上將會變得更加嚴格。

　　“樓市調(diào)整的趨勢完全確立了”，此前一直堅持信貸政策為樓市基本決定力量的深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認為，從去年末的中央工作會議開始到現(xiàn)在，樓市調(diào)整的思路整體上出人意料，而且越來越嚴格，顯示出決策層控制房價的決心可能“超出很多專家的預(yù)判”。接下來深圳樓市成交量會進一步萎縮，房價下跌的可能性也“越來越大”。

　　包括鄧堅在內(nèi)的一些開發(fā)商預(yù)測，接下來開發(fā)商在定價方面將會更加保守，“更多會按照目前的定價原則謹慎定價，不一定會降價，但一般情況下，絕對不敢再漲價”。

　　年內(nèi)房價下跌幾率增大

　　接受采訪的多位人士表示，目前的政策如果得到嚴格執(zhí)行，年內(nèi)房價將很可能出現(xiàn)下跌，但未必會大跌。

　　越來越多的專家對今年樓市較為擔(dān)憂，他們認為，2009年房價上漲過快，后期主要為投資客支撐，如今二套房貸政策嚴格執(zhí)行，將會迫使投資客退場，從而令市場缺乏需求支撐，而出現(xiàn)下跌的可能性增大。尤其是去年炒風(fēng)嚴重的區(qū)域，比如后海等地，房價最有可能出現(xiàn)下跌。但他們同時指出，在短期內(nèi)，開發(fā)商及業(yè)主會選擇挺住。“一方面是深圳新盤供應(yīng)量不足，二是開發(fā)商經(jīng)過了1年的熱銷，實力大大增強”，羅湖上述房企總經(jīng)理分析指出。

　　江少杰進一步指出，房價在春節(jié)之前不可能上升，而如果春節(jié)之后，信貸投放反彈，房價則有可能會出現(xiàn)反彈。但是，“如果房價又上升，必然會招致后續(xù)政策再度出臺”。

　　不過，依然有人維持對10年市場將平穩(wěn)的判斷，金地集團董秘徐家俊預(yù)計今年樓市很難再出現(xiàn)像2009年那樣大幅上升，但也不可能深幅調(diào)整，更多會表現(xiàn)為穩(wěn)定。

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　　收緊后銀行仍有“操作空間”

　　根據(jù)新的“國十一條”，今后二套房首付比例將不得低于四成。對此深圳各家銀行表示，目前尚未接到正式通知文件，仍然在執(zhí)行原政策。對于房產(chǎn)新政如何貫徹實施，將等待總行的統(tǒng)一安排。

　　“目前還沒有接到正式的文件通知。”昨日，記者聯(lián)系中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行，光大銀行、民生銀行等股份制商業(yè)銀行，渣打、東亞等外資銀行，各家銀行均如此表示。而對于總部在深圳的招商銀行、深發(fā)展、平安銀行等銀行，也均表示目前正是“敏感時期”，不便發(fā)表評論，也沒有最新消息公布。

　　對于國家政策出臺與銀行落實貫徹之間的這段“真空期”，各銀行均表示將延續(xù)之前的政策，但對具體內(nèi)容均語焉不詳。記者以客戶身份分別向多家銀行了解到，各家銀行在聲稱“按照國家政策”的同時，仍然有一定的變動空間。振華路一家國有大型銀行工作人員表示，首次置業(yè)首付最低兩成、二套房也可首付三成。一家銀行信貸部經(jīng)理向記者稱，各家銀行為了爭奪市場，往往會給客戶貸到七成。

　　盡管《通知》取消了“改善性住房”的條件，并明確了以“戶”為單位認定第二套房，但記者走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行對于7折利率優(yōu)惠并沒有取消，但也有部分銀行已聞風(fēng)而動，取消了7折優(yōu)惠利率的政策。

　　記者走訪多家銀行了解到，即使首付四成的政策得到真正貫徹實施，銀行仍然有一定的“操作空間”。深發(fā)展振華支行業(yè)務(wù)人員向記者透露，銀行發(fā)放房貸首先要由評估公司進行評估，按照“評估額與交易額孰更低”的原則發(fā)放。對于一套交易額為100萬的房產(chǎn)，如果客戶拿不出40萬的首付款，評估人員會降低評估價格，客戶的首付額自然有所減少。成宏中介相關(guān)人員向記者表示，各家銀行由于信貸額度等原因，在不同時期的松緊程度也不盡相同，因此他們也會根據(jù)各家銀行的情況來幫助客戶進行選擇。即使40%政策實施，不同銀行之間也會有5%左右的差異。(記者朱文策 李孟姣 徐維強)