“咨詢的多，出手的少，炒房客更是看不到了。”10日，上海中原地產長寧區一門店的負責人這樣描述開年以來的生意。當日，國務院辦公廳下發的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下文簡稱“國十一條”)全文公布。

　　新一輪樓市調控正處“進行時”，相關部門、各地政府陸續推出配套實施措施。近期，不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對樓市偏好一時難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調控面臨“窗口期”，房價離“理性回歸”有多遠？

　　調控逐漸“發力” 樓市初現變化

　　上海“網上房地產”顯示，元旦三天假期內，全市一手商品住宅累計成交僅186套。4日、5日，雖然回升至400多套，但與年底動輒七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的樓市近期也同樣“遇冷”。北京市房地產交易管理網的數據顯示，元旦三天北京市二手住宅網簽套數僅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地產人士認為，近日樓市“降溫”，有天氣寒冷等因素，但根本原因還是：新一輪調控政策逐漸“發力”。繼去年12月國務院常務會議決定終止營業稅優惠、提出樓市調控四條措施后，相關部門、各地政府陸續出臺具體措施。日前下發“國十一條”更是再度奏響調控強音。

　　——嚴管“地根”。2009年12月17日，財政部、國土資源部等5部委要求“開發商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”。針對此前土地市場“價高者得”的方式，“國十一條”明確可探索土地出讓綜合評標方法。

　　——抑制投機性購房“動真格”。“國十一條”要求，二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。此前，財政部和國家稅務總局發布通知，明確“自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，將全額征收營業稅”。

　　——對自住型及改善型住房繼續鼓勵。相關信息顯示，今年實際供應量和開工量均有望明顯增加，供求緊張局面將得到一定程度的緩解。南京明確，今年1月1日起首次購買普通住房的，給予房款總額的0.5%的購房補貼。上海還提出，2010年保證至少開工2000萬平方米的住宅。

　　——保障性住房建設“加鞭”。住房城鄉建設部明確表示今年將進一步加大保障性住房建設，其開工建設的套(戶)數比2009年增加三分之一。安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。

　　此外，住房城鄉建設部和不少地方政府還強調切實加大對違法違規、圈地不建、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的查處力度。

　　新老問題交織考驗調控

　　“成交量下來，但價格并沒有下跌。”上海中原地產一家門店的負責人說，現在形勢不明朗，開發商、屋主和買房者都在觀望，“很難說今年一季度以后房價是跌還是漲”。至2009年11月，國內70個城市房價連漲9個月，上海、北京、深圳等城市一些樓盤四季度售價甚至比一季度高出一倍。從近期幾個一線城市的統計數據看，房價依然居于高位。

　　上海永慶房屋副總經理陳史翎說，既要鼓勵居民合理購房需求，又要遏制房價繼續上漲，“本輪調控所承受的壓力估計超過以前”。

　　統計數據顯示，截至2009年8月，當年保障性住房的投資僅完成23.6%。此外，普通商品房開工量雖有所增加，但其“存量”難以迅速擴容。多位業內人士擔心，房地產短期內仍將是賣方市場，在此情況下，增加的契稅等交易成本最終可能轉移給購房者，從而抬高房價。

　　另一方面，“地王”依然在推陳出新。2009年12月22日、23日，廣州、上海即先后誕生總價、單價“地王”。廣州成交的地塊出讓價高達255億元，由三家上市房企聯手獲得；上海拍出的地塊樓板價超過3.2萬元/平方米，被具有央企背景的地產大鱷摘下。

　　一知名港資房企負責人說，經過2009年的銷售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型房企的資金實力已“深不可測”；提高土地出讓首付款，可能會對中小型房企搶地有所抑制，但對那些地產“大鱷”的約束力有限。他說：“當開發商在搶奪‘地王’之時，老百姓對房價上漲的預期可想而知。”

　　“銀根”方面，不少業內人士指出，在保持貨幣政策連續性和穩定性的前提下，地方政府和銀行很難對房地產貸款踩“急剎車”；房地產開發貸和個貸仍將是銀行“欲拒還迎”的優質產品。

　　瑞銀集團中國經濟研究主管汪濤認為，中國經濟未來很可能會投資增長過快、資產泡沫擴大。這一風險的大小與流動性過剩的情況和銀行貸款增速的變化密切相關。

　　宏觀經濟、地方政府對房地產的倚重短期內難以擺脫。據了解，來自房地產業的收入占據了許多省市2009年新增財政收入的半壁江山。嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝提醒：跟以往相比，這一輪房地產調控難度更大。

　　讓房價回歸理性需根治樓市“頑疾”

　　冰凍三尺，非一日之寒；房價之高，非一日之漲。根治房價過高問題，也非一日、一年之功能夠實現。

　　國務院總理溫家寶不久前接受新華社記者 專訪，談到當下房價上漲過快的問題時說，只要政府有決心解決這個問題，不是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是經過深入調查研究，統籌考慮各方面的情況，制定長遠的規劃和政策，使我國的房地產有一個穩定發展的局面，這是可以做到的。

　　針對去年以來新出臺的不符合調控要求的地方性房地產政策，住房城鄉建設部明確要及時進行清理和調整，采取針對性措施，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。有的地方領導明確表態，過高的房價、地價不僅不利于民生，對城市的可持續發展和財政收入的平穩增長也都有極大的危害，必須研究制度性舉措，克服對土地收入的偏好。

　　易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，要使房地產步入“穩定成熟”的狀態，需要打破多重“藩籬”：要“調理市場”，保持適度的房地產投資規模，實現住宅供求總量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地產登記體系；健全住房市場監測制度，加大對項目開發進度、住宅供求和價格變化、投資投機行為的監測力度，完善土地供應機制。

　　專家還建議，應把為房地產“減壓”和為民生“加碼”結合，提高房地產稅收、土地出讓金等政府收入中用于保障性住房的比例。例如，2009年海南省把新增財力的78%和市縣上繳土地出讓金的85.5%投向民生。

　　中國人民大學財政金融學院教授安體富也指出，“實施物業稅等政策將對房價的非理性上漲起到抑制作用，但要嚴格細化規定，如不要增加普通百姓的負擔，而對別墅、高級住房、閑置住房則可以實行高稅率等等”。

　　此外，還應加強政策引導和監督，要密切關注房地產市場變化，嚴格執行有關房地產信貸政策。要著力優化信貸結構，落實有保有控的信貸政策。（葉鋒）