“國11條”追蹤

　　隨著《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(即“國11條”)的發出,按照慣例,本輪關于樓市政策的調控也基本塵埃落定。業內人士分析,雖然總體來看調控比較溫和,短期內房價難以下行,但房價上升的動力已明顯不足。繼去年年底以來一系列調控房地產“組合拳”之后,新的調控措施有望讓過熱的炒房行為暫時冷靜下來。

　　一脈相承的溫和調控

　　從去年底的中央經濟工作會議以來,中央對樓市的調控一直秉承“支持自住和改善性需求,打擊投機、投資購房行為”這一主線。有業內人士指出,從一系列政策來看,調控主要是通過增加市場有效供應,而非抑制需求來平抑過快上漲的房價。從“國11條”也可以看出,當中內容基本是對去年末中央經濟工作會議和“國四條”基調的重申及細化,總體較為溫和。

　　中原地產胡廣東還指出,除了改善供求關系、增加有效供應之外,“國11條”的一個重點是調整產品結構,分流不同類型的需求,加大中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的供應,“政策中對低收入群體住房和一般商品房進行了區分,增加了對低收入階層住房的關注,限價商品房和公共租賃房的出現就有了具體保證。”

　　抑制投機行為初見成效

　　雖然政策指向并非抑制需求,但對于打擊投資和投機購房行為,“國11條”還是出臺了一些具體辦法。如在最受關注的二套房貸政策中,“國11條”明確了二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率按照風險定價。更重要的是,新政對何為二套房首次作了明確,這顯然有助于銀行在辦理貸款中的具體執行。對比過去二套房貸政策的明緊暗松,實際上本次“國11條”的再次重申是略微收緊了。

　　胡廣東還分析,對于剛性需求來說,利率的影響遠比首付更大；但對于很多投資客來說,首付比例的提高將直接影響到他們利用資金以小博大。因此強調首付四成,而利率按市場化操作,既保護了剛性需求,也打擊了投機行為。

　　實際上,從去年12月起一系列樓市“組合拳”祭出后,各大城市短期投資行為其實已經出現下降。以廣州為例,去年12月最后一周一手住宅簽約量就出現了回落,全市十區新建商品住宅簽約1270套,簽約面積約16萬平方米,環比分別下降17%和7.5%。其中,中心六區簽約730套左右,簽約面積約8.2萬平方米,環比分別下降18%和9%。中心城區簽約量比全市回落更為明顯,說明部分投資和投機的資金已經開始撤出。

　　沒有直接針對性打擊房價

　　不過,對于很多市民所關心的房價,不少業內人士分析,現有政策并沒有給出明顯信號,沒有對房價直接性、針對性的打擊。胡廣東分析,“國11條”中對市場可能產生比較大影響的政策中,二套房貸收緊的力度比預期小得多,利空很小,難以再現2007年二套房貸收緊后樓價應聲而降的效果。

　　因此有不少學者認為,“國11條”對穩定市場的作用將更加明顯。政策塵埃落定,市場對之的預期也隨之穩定,起碼為2010年上半年的市場穩定打下了一個良好的基礎。胡廣東認為,雖然房價短期內難以下行,但至少現在已經沒有推動房價上漲的因素,房價上漲的空間很小。“有可能在‘五一’后,房價維持高位的動力也不夠充足,再加上一系列政策的累加效應、預期可能出臺的其他措施以及市場對價格的接受程度,房價還是有可能出現小幅調整。”

　　-觀察

　　市場在政策出臺前微妙轉向成交下跌意料之中

　　1月9日,“國11條”出臺的前一天,保利地產副總經理余英還在博客上感慨:“希望國家各部委和地方政府不要讓2010年成為中國房地產的‘政策年’”,“無新的政策,就是最好的政策”。1月10日,“國11條”發布,市場的猜測終于成真。

　　若往回追溯,2009年下半年,特別是年末,央企“不計成本”地瘋狂拿地,在“拿地首付不低于50%”政策出臺后也終于“真相大白”。

　　種種跡象顯示,市場步伐早于政策,在政策出臺之前,市場微妙轉向過程就已展開。

　　地方政府的態度也早先一步在管理中悄然顯示,在“遏制房價過快上漲”的大命題之下,相當一部分地方政府率先出手調控樓市,如廣州對地王的處理；上海認定購買第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投資投機性購房；南京不僅取消稅收優惠政策,還采用購房“實名制”的手段遏制投機性購房……

　　政策帶來市場“觀望”氛圍,開年首個小黃金周一線城市的銷售明顯顯出疲態:北京、上海、廣州、深圳等地的成交普遍下滑,而成都甚至出現了“零”成交的業績。

　　海珠某大盤的銷售經理表示,在宏觀調控新政出來之后,樓盤的成交肯定會下滑,這是由“觀望”帶來的市場自然反應。可以肯定的是2010年的成交量肯定很難達到2009年的巔峰,畢竟有供應量掣肘,加上政策對買家的過濾,成交量下跌當屬意料之中。

　　記者盧軼 關麗