□作者 易憲容

　　作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員

　　信貸、稅收和土地等調(diào)控政策是否深化及政策調(diào)整的效果如何，都將對(duì)今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向影響深遠(yuǎn)。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的不確定性，預(yù)示今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向也存在較大不確定性。

　　去年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的過(guò)度繁榮，這是政府實(shí)施過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策特別是房貸政策的結(jié)果之一。面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫不斷上漲之勢(shì)，筆者認(rèn)為，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，將主要取決于以下四大因素。

　　第一，住房信貸政策是否變化對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響尤為關(guān)鍵。盡管去年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，要保證適度寬松貨幣政策的連續(xù)性，但央行已從去年7月份開(kāi)始“微調(diào)”上半年執(zhí)行的“極度寬松”貨幣政策，這導(dǎo)致去年下半年信貸增長(zhǎng)開(kāi)始放緩。如果今年信貸政策能回歸理性，大量信貸資金將難以順利進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　不過(guò)，從新“國(guó)四條”的內(nèi)容來(lái)看，信貸政策能否調(diào)整仍存在較大不確定性。但如果信貸政策一旦出現(xiàn)收緊信號(hào)，這勢(shì)必會(huì)對(duì)遏制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為產(chǎn)生很大影響。

　　第二，調(diào)整過(guò)于優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策特別是房貸政策對(duì)遏制高房?jī)r(jià)至關(guān)重要。這是因?yàn)椋瑖?guó)內(nèi)商業(yè)銀行突破現(xiàn)有第二套住房政策規(guī)定及違規(guī)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款等因素，導(dǎo)致去年個(gè)人按揭貸款的非理性快速增長(zhǎng)，這是引發(fā)去年以來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲及房地產(chǎn)泡沫膨脹的根源之一。數(shù)據(jù)顯示，去年9月末個(gè)人住房按揭貸款余額已達(dá)到4.35萬(wàn)億。由此，引發(fā)央行與銀監(jiān)會(huì)去年下發(fā)加強(qiáng)對(duì)住房信貸管理的59號(hào)文件。

　　依筆者之見(jiàn)，如果今年真能落實(shí)這個(gè)文件精神的話，這對(duì)嚴(yán)格限制個(gè)人信貸增長(zhǎng)將有巨大影響。但是，能否真的落實(shí)這一政策，現(xiàn)在還不好說(shuō)。因?yàn)椋�盡管目前對(duì)遏制高房?jī)r(jià)已成共識(shí)，但若不調(diào)整過(guò)于優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果恐怕還會(huì)再次“落空”。

　　第三，中國(guó)之所以下決心調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，是因?yàn)橹袊?guó)不想重蹈房地產(chǎn)泡沫破滅之覆轍。迄今全球經(jīng)濟(jì)仍未走出國(guó)際金融危機(jī)的陰影，次貸危機(jī)特別是最近爆發(fā)的“迪拜危機(jī)”，讓我們看到了房地產(chǎn)泡沫破滅后的結(jié)果有多嚴(yán)重。因此，新“國(guó)四條”明確表示，要遏制高房?jī)r(jià)。其實(shí)，除了過(guò)于寬松的信貸政策外，地方政府高度依賴的“土地財(cái)政”規(guī)模高速增長(zhǎng)，對(duì)去年推升房?jī)r(jià)快速飆升和吹大房地產(chǎn)泡沫也有重大影響。

　　有鑒于此，政府是有能力且一定要下決心遏制高房?jī)r(jià)，否則房地產(chǎn)問(wèn)題會(huì)轉(zhuǎn)化為社會(huì)問(wèn)題。這就是為何今年中國(guó)要重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本原因。在這一背景下，要想在今年再繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫并非易事。但是，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策措施尚未出臺(tái)且已出臺(tái)的政策執(zhí)行效果如何還有待于觀察，這暗示了與房地產(chǎn)調(diào)控相配套的政策何時(shí)出臺(tái)仍存在較大不確定性。

　　第四，遏制高房?jī)r(jià)，政策調(diào)整的關(guān)鍵是要通過(guò)制度性改革來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的利益關(guān)系，以此推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。可以看到，當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退、特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面向下調(diào)整時(shí)，世界各國(guó)的房?jī)r(jià)都處于下降通道，唯獨(dú)中國(guó)的房?jī)r(jià)卻“不跌反漲”，甚至還出現(xiàn)了暴漲。這一現(xiàn)象是與經(jīng)濟(jì)和生活常識(shí)嚴(yán)重背離的。要看到房?jī)r(jià)短期快速飆升的危害性，但是，鑒于目前大多數(shù)地方政府仍將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�時(shí)，要想讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸理性并非那么容易。

　　對(duì)此，有必要進(jìn)行一次類似“二次房改”這樣的制度性改革，以此來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)各方的利益關(guān)系。確實(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也希望，通過(guò)增加居民的住房消費(fèi)來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)建立在以消費(fèi)為主導(dǎo)的基礎(chǔ)上。但是，如果不嚴(yán)厲遏制和打擊房地產(chǎn)投機(jī)，就勢(shì)必還會(huì)繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，那么居民的住房消費(fèi)從何而來(lái)？其實(shí)，國(guó)人都知道房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的泡沫、85%居民沒(méi)有支付能力購(gòu)買住房，但這個(gè)問(wèn)題不通過(guò)重大的制度改革、不通過(guò)果斷的政策調(diào)整能完成嗎？

　　所以，推進(jìn)制度性改革來(lái)調(diào)整中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種利益關(guān)系，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，這將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向產(chǎn)生深刻影響。

　　其實(shí)，上述四個(gè)方面的分析都涉及政策的調(diào)整。筆者認(rèn)為，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)朝著哪個(gè)方向發(fā)展，關(guān)鍵還要看涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策將如何調(diào)整及調(diào)整的效果會(huì)如何。可以說(shuō)，當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的不確定性，決定了今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向也具有很大的不確定性。