在經(jīng)歷金融危機、信貸激增、房地產(chǎn)市場升溫等一系列市場變化之后，國家房產(chǎn)政策開始出現(xiàn)一些微妙的調(diào)整。從“國四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，房地產(chǎn)市場政策風云突變，政策收緊傾向明顯。

　　2010年，在CPI轉正、經(jīng)濟復蘇已經(jīng)確定在的大背景下，樓市與股市能否繼續(xù)這樣的聯(lián)動？樓市的狂熱能否繼續(xù)給股市加溫呢？

　　回顧篇：房價與地價爭輝

　　2009年初，房地產(chǎn)行業(yè)在比較寬松的財政、貨幣和稅收政策中逐步升溫。一系列刺激地產(chǎn)的優(yōu)惠政策、寬松的貨幣政策，以及在境外投資人士購房上的松綁，使房地產(chǎn)市場盡收其利。2009年財政部關于契稅、印花稅和土地增值稅的稅費優(yōu)惠、央行關于“首套房貸款利率7折、首付20%”的信貸政策等一系列優(yōu)惠政策的實施，使房地產(chǎn)行業(yè)度過了不同尋常的一年。

　　另一方面，樓市回暖催生“地王現(xiàn)象”。2009年年中，各地房地產(chǎn)市場上演了“地王頻出”的火爆場面。從5月份北京拍出廣渠門外10號地后，全國各地“地王”頻現(xiàn)，土地成交總價和樓面單價紀錄屢被刷新：中海以70.6億元拿下上海長風地塊；綠地以72.45億拍下上海徐匯區(qū)地塊；緊接著廣州亞運城地塊拍出255億的天價。

　　房地產(chǎn)市場價量雙雙創(chuàng)新高，引發(fā)了管理層對房價過快上漲的擔憂。進入12月后，中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，預示著房地產(chǎn)市場將進入新一輪的宏觀調(diào)控周期。

　　政策篇：政策短期微調(diào)概率大

　　去年12月，繼國務院“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、“國四條”出臺之后，財政部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地。此波房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策除了“地根”和“銀根”兩種常規(guī)手段之外，中央及地方政府開始著手推進保障性住房建設，完善房地產(chǎn)市場的供應結構，促進其健康平穩(wěn)發(fā)展。市場調(diào)控政策正顯示出微妙變化。

　　對政策走向，多數(shù)分析師認為，政府不會直接打壓房價。在中國城市化進程中，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)有其深刻原因。國信證券行業(yè)分析師指出：“2008年房價下跌，大約造成2.6億平方米的供應缺口。這是造成房價后來直線上漲的一個原因。”

　　深圳智誠海威投資有限公司副總經(jīng)理盧偉強分析：“政府只是要遏制房價過快上漲，并沒有提及房價過高問題。房價是否高企現(xiàn)在還顧及不上。”盧偉強分析，在國務院強調(diào)要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，2010年房地產(chǎn)政策不會出現(xiàn)方向性調(diào)整，微調(diào)的概率較大，但房價大幅上漲的壓力較大。

　　申銀萬國也表示，“從中央層面來說，短期內(nèi)對私人投資仍然缺乏信心，導致其不會立刻明令暫停優(yōu)惠政策，最多會通過一些窗口指導對個別區(qū)域進行‘微調(diào)’。”

　　瑞銀的判斷則趨于保守，其認為：“2010年政策轉向實屬必然和必須，政策轉向可能導致短期市場起伏較大，但為促進該行業(yè)更健康和穩(wěn)定的發(fā)展，預計新政策將側重增加土地及樓房供應，并為投資需求降溫。”

　　展望篇：繼續(xù)看好房地產(chǎn)業(yè)

　　盡管政府在通脹問題的措辭上非常謹慎，但通脹問題始終都是2010年無法規(guī)避的現(xiàn)實。摩根大通首席經(jīng)濟學家龔方雄表示，在目前全球通脹的背景下，通脹預期是對股市最大的利好。在具有通脹預期的情況下，房地產(chǎn)是最好抵抗通脹的資產(chǎn)。

　　對2010年地產(chǎn)股走勢，多數(shù)券商上調(diào)“行業(yè)盈利增速”，認為“主流上市公司業(yè)績有望保持45%的平均增速”。而少數(shù)保守券商則認為地產(chǎn)板塊喜憂參半，明年或無法復制今年的火爆行情，將行情前景下調(diào)至“中性”。雖然以打壓高房價的地產(chǎn)調(diào)控政策近期頻繁而出，對地產(chǎn)板塊構成利空，但仍有大量資金參與到地產(chǎn)股的交易當中，可見市場對未來地產(chǎn)板塊的波段性交易機會仍然看好。

　　而2009年的“地王現(xiàn)象”則從另外一個角度反映了市場對2010年樓市的看好。對于2010年的房價走勢，中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟藍皮書》表示，2010年的銷售面積和房價水平，主要取決于政府穩(wěn)定房價的決心和出臺的調(diào)控改革措施。預計住宅需求會有一定幅度的上升，房價將溫和上漲。有關研究表明，房價與股價呈較強的正相關趨勢，而且其變化基本上是同步的。從股價和房價相關上分析，房價與上證指數(shù)、深證指數(shù)的相關系數(shù)分別為0.701和0.512。

　　因此，在市場普遍看好房地產(chǎn)業(yè)的背景下，2010年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)給股市加溫。然而，近期中央一系列動作所透露出的政策收緊信號可能給房地產(chǎn)市場帶來的政策風險，這是投資者需要密切關注的。（林王偉）