物業稅"空轉"試點已經很多年了，此次推向全國的消息，是釋放一個信號。從短期來看，管理層對于房地產市場近期房價上漲過猛過快有很多的擔憂，希望通過物業稅"空轉"推向全國這樣一種調控手段，調整市場預期，對于房價過快上漲將有一定的調節作用。

　　一石激起千層浪。近日，關于物業稅“空轉”將推廣至全國的消息激起了社會各界的熱議。盡管消息還未經證實，但市場的反應卻出乎意料地劇烈。新年的第二個交易日，滬深股市大盤雙雙上漲，但眾多房地產股卻受這一消息襲擊股價應聲而落。

　　一直以來，在調控房價的各項建議中，物業稅的呼聲最高，這也被稱為抑制投機的殺手锏，但始終千呼萬喚不出來。實際上從2003年開始，財政部、國家稅務總局就在北京、遼寧、重慶等10個省市進行模擬評稅試點。“空轉”了6年之久后，在國家終于下定決心遏制房價過快上漲、打擊投機的趨勢下，物業稅轉為“實轉”的腳步還有多遠？

　　物業稅開征還有多遠？

　　“今年物業稅從‘空轉’轉入‘實轉’是有一定可能性的，但可能性有多大不好說”，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，第一，有可能把“空轉”的范圍擴大到全國或大部分城市；第二，試點的城市已經“空轉”了六七年，已經積累了一套經驗，各方面條件基本上趨于成熟，因此今年不排除有個別城市由“空轉”變為“實轉”。

　　而且，“今年是一個比較好的時間窗口”，楊紅旭強調，現在國家提出遏制房價過快上漲，抑制投機，在這樣一個背景之下，適時試點推出物業稅“實轉”時機比較好，“如果放在樓市比較低迷的時候，推出物業稅對樓市反而是一種打壓。”

　　此前也有財政部官員表示，經過幾年的“空轉”試點，按評估值征收物業稅從技術上看是可行的。

　　不過在接受記者采訪時，財政部財科所稅收政策研究室主任張學誕對之前有媒體報道，財政部在2010年年初把物業稅列入重點研究課題，交給他所在的處室執行的消息進行了澄清。“我沒有說過這個話，雖然目前一直在研究物業稅，并在2007年由我們研究所提出一份報告，但是這個報告至今為止并未對外公布。”

　　“我覺得物業稅遲遲沒有開征，是由于多方面因素造成的。”張學誕進一步解釋，從技術層面來說，物業稅的實施沒有太大問題。現在主要的問題是物業稅真正要開始對普通購房者征收的話，會對他們造成一定的影響，如果短期內不能消除其所帶來的負面影響，勢必會帶來一些不穩定的因素。

　　正是基于這個擔憂，盡管物業稅“空轉”的省市有很多，但始終沒有一個城市敢于第一個吃螃蟹。其間傳出深圳要開始實施物業稅，但是一直也沒有動靜。

　　天相投資顧問公司金融地產組的一名研究員對此表示了相同的觀點。他認為，物業稅2010年肯定不可能開征。“這只是政策信號的一個釋放”。之所以做出這樣的判斷，該研究員的理由是技術上的障礙太多。此前多個省市試點“空轉”已經很多年，目前向全國推廣，將繼續在全國“空轉”幾年，待技術逐漸成熟后，才有推出的可能。

　　而且，在政策面上，物業稅一旦開征，由于其涉及面很廣，將加重有產者負擔。在國內經濟回暖并未完全確立之前，政策上也會對此有所顧忌，因此更有可能在經濟全面復蘇、經濟壓力比較小的時候開征。“顯然這將是幾年之后的事情。”該研究員強調。

　　從物業稅開征的效果來講，業界已經討論了好幾年，其對于打擊投機乃至投資需求的遏制作用毋庸置疑。但對整個樓市來講，物業稅開征與否的影響已經不僅限于是否擠出投機者制造的泡沫，將會觸動整個市場主體的利益格局。同時在物業稅的重錘高壓之下，市場是否會反應過激、整個市場是否會受到打壓也是個未知數，這也是物業稅至今遲遲未出臺的重要原因。

　　因此，中金公司房地產行業分析員白宏煒表示，物業稅的開征，是以理清產權關系，建立一系列新的市場制度以及完善稅收各環節為前提的。任何一個方面都是一個復雜的過程，需要經過反復討論和驗證。“所以我們認為，在短期內開征物業稅的可能性不大。”

　　此外，物業稅要開征，除去技術上要具備條件外，還要解決一系列問題。其中最大的難點在于是否能解決重復征稅的問題。購房者在購買住房時已經支付了土地出讓金、土地增值稅等多項稅種，是否將住房所產生的所有稅種統一納入物業稅，如何協調各納稅主體和利益主體之間的關系至今還沒有定論，而且在征收的標準、房產價格評估以及自住型、投資性住房的界定、監管制度方面仍然存在很大分歧。

　　“如果這些基礎工作做得不夠，推出物業稅就不太現實”，北京大學房地產研究所所長陳國強指出，物業稅是一個系統工程，并且要走立法程序，現在有很多基礎工作還未完成。比如在評估、資產透明度等方面，國內樓市與國外成熟市場差距還比較大。

　　對市場將產生多大影響？

　　盡管物業稅開征還是天邊隆隆的雷聲，但在當前房價過快上漲勢頭仍未明顯減緩的情況下，誰也判斷不準哪天就會變成驟然的暴雨降臨到購房者身上。這又會對樓市產生怎樣的影響？

　　如果物業稅開征，二手房市場首當其沖將受到影響。白宏煒分析，在開征物業稅的短時間內，二手房供應將增長。征收物業稅會將市場囤積的二套及二套以上的房源擠出來，對二手房市場的價格將形成下行壓力。

　　而反觀我國樓市近幾年的發展歷程，由于住房方面的稅收集中于交易、流轉環節，持有環節的成本很少，導致市場產生了大量的投機獲利行為。許多購房者都有買房升值、倒手獲利的心態，這也使得一部分住房資源集中在投資炒房者手中，各地居高不下的空置率說明這種住房資源分配方式的效率并不高。

　　據調查，京滬深等一線城市的許多樓盤空置率甚至達到50%。而物業稅是根據房產持有者占有國家資源的多少來征收的，正是增加了投機性購房者的持有成本，可以說是把住了市場投機性需求膨脹的命門。

　　“從短期來看，住宅市場價格將因為短期二手房供應的增加而下降”，白宏煒分析，“我們估計目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場供應總體的10%左右”。如果這些房源全部釋放，二手房市場會在短時間內增加大約10%左右的房源。而基于出售的迫切性，炒房者更有可能會以市場折扣價出讓，這樣就會進一步打壓二手房市場的房價。相應地一手房市場也會受到波動。

　　目前業界普遍預期物業稅的實施是逐步的，那么相應地房價的調整也會經歷一個過程。“具體的價格下行幅度取決于供應與需求的價格彈性。從中長期來看，物業稅增收提高了居民持有成本，從而對房價有抑制作用”，白宏煒表示，如果按照1%的稅費，征稅后房價將理論上下降15%到20%，房價同時還要受到市場供需影響；另外由于對多套住房、高端商品房稅率較高，所以推行物業稅短期內將逼迫炒房者拋售存房，從而增加房源供應，打壓高端商品房需求，房價也將被迫下降。

　　陳國強也認為，之前北京深圳等多個城市物業稅“空轉”試點已經很多年了，此次推向全國的消息，是釋放一個信號。“從短期來看，管理層對于房地產市場近期房價上漲過猛過快有很多的擔憂，希望通過物業稅‘空轉’推向全國這樣一種調控手段，調整市場預期，對于房價過快上漲將有一定的調節作用。”

　　從中長期來看，物業稅則是稅制的一種變革，其推出是一種制度建設與優化，而不單單跟房地產有關，涉及的面比較廣，包括地方政府在內的各方利益主體牽涉其中，將會影響市場各方的預期。“但如果仍然僅僅是‘空轉’，那么更多的是一種心理層面的影響”，陳國強表示，對于自住性住房者影響并不大，而投資投機性需求反而有比較大的心理壓力。而將來實施的話，持有成本將大大增加，對投資投機的抑制將會變成實質性的。

　　物業稅會以什么方式開征？

　　在政府對樓市采取了幾項密集的調控措施后，推出物業稅的呼聲漸高。那么步伐是否就此能加快？

　　記者注意到，在房價瘋狂上漲的2009年，對于物業稅的提法已比以前明顯增多。2009年5月，國務院發布的《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》明確提出，要深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。

　　“物業稅開征確實面臨著很多困難”，楊紅旭指出，但任何一項改革都必然面臨很多矛盾，不能說有矛盾就不改革，“改革可以一步一步走，但實質性地邁出第一步非常關鍵。”

　　我們看到，盡管國家的政策已經掉頭轉向，各地的樓市也做出了反應，但是政策的實施效果目前還沒有傳導到房價上。統計顯示，2010年新年前兩天北京市二手住宅網簽數僅為30套，這一數字同比2009年和2008年的48套和93套，分別下降了37.5%和67.7%。而廣州樓市在這兩天里共成交了247套住房，比去年同期減少40%。

　　但各地的房價仍沒有明顯下滑的趨勢。目前出臺的政策是否能如預期般真正遏制房價過快上漲，目前還不得而知。“而物業稅是遏制房價過快上漲的有效方式，不僅僅是一個短期調控的方式，而是一個長期稅制改革的問題，長遠來看，都是一項對抑制樓市投機有好處的改革。”楊紅旭說。

　　社科院金融研究所博士后研究員沈可挺也指出，物業稅出臺有利于調整房地產市場的房屋供應結構。“現在‘空轉’運行的物業稅，首先提出來的就是對商業用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在這個征收系列。”

　　“而未來即使普通住宅納入物業稅征收范圍，稅率上也會有很大的差別”，沈可挺預期，美國政府現在的做法就是，認定高端住宅征收的稅率要高。“問題是普通住宅怎樣認定，稅率應該如何設定，但這是后一步的事情。”

　　楊紅旭也預測，物業稅的開征應該有一個漸進的過程。開始階段稅基肯定比較小，稅率也比較低，順序是先商用房后住宅，最先可能是高檔住宅。“即使是普通住宅，也可以再分類，根據檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數等因素確定不同的稅率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免征。”

　　有專家進一步指出，如果按照這一預期步驟開征物業稅，那么房地產開發商在產品結構上應該進行相應地調整。

　　“物業稅開征實際有影響的是原來那些要投資高端住宅的人”，沈可挺對記者說，這樣的話，開發商就要考慮高端住宅真正的市場到底有多大，就能從供給層面上改變市場產品的結構。

　　據了解，在進入2009年四季度后，北京、上海等一線城市位于優越地段的高端住宅項目尤為投資者所追捧，而眾多開發商也有繼續大規模開發高端住宅的意愿。“但如果物業稅征收以后，購房者會考慮真正的擁有成本，在投資時就會猶豫，開發商也會考慮將高端住房轉向普通住房，調整的效果要看稅收政策的差異化有多大。” （李文龍趙洋楊洋）