要真正的遏制國(guó)內(nèi)一些城市的高房?jī)r(jià)，最為關(guān)鍵的是認(rèn)清許多城市房?jī)r(jià)快速飚升的原因是什么？找到房?jī)r(jià)快速上漲根源所在，才能夠?qū)ΠY下藥。

　　可以說(shuō)，2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飚升，主要是從4月份開(kāi)始。是房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，投資者以低成本的貸款過(guò)高的杠桿率進(jìn)入，再加上早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)(即只要購(gòu)買(mǎi)了住房就賺大錢(qián))，城市的房?jī)r(jià)豈能不推高？

　　2008年1至9月份個(gè)人消費(fèi)貸款達(dá)到1.2萬(wàn)億，估計(jì)全年可達(dá)1.8萬(wàn)億，是房地產(chǎn)泡沫較大的2007年同類(lèi)貸款兩倍半以上。而這些個(gè)人按揭貸款是什么人持有和多少人持有，這是一個(gè)十分耐人尋味的問(wèn)題。2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致全球性金融海嘯，但是美國(guó)95%以上的居民只有一套住房。而在中國(guó)，估計(jì)只有10%以下的人口持有這些個(gè)人按揭貸款，并持有住房多套。因此，當(dāng)前的問(wèn)題并非只是不少城市房?jī)r(jià)過(guò)高，而是這樣一種房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)多久。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)真的有泡沫并破滅，對(duì)整體有多大沖擊的問(wèn)題。

　　在這里，有幾個(gè)問(wèn)題需要弄明白。一是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫或中國(guó)城市房?jī)r(jià)是部分高還是整體高？二是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是全國(guó)性還是局部性的？三是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是不是可能只漲不跌？

　　首先，不少人會(huì)利用中國(guó)各城市房?jī)r(jià)的差異性及個(gè)人收入的差異性來(lái)證明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫。但是，這些證明無(wú)論是從理論上還是從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)說(shuō)都是不成立的。因?yàn)椋�房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，有多少城市就有多少房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)價(jià)格。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重區(qū)域性差異及城鄉(xiāng)差異，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)高低不同也是必然，因此，我們絕不可用一些房?jī)r(jià)低的城市的價(jià)格來(lái)證明中國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫。因?yàn)椋�這些城市的房?jī)r(jià)不僅在整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中沒(méi)有主導(dǎo)性、示范性，而且其銷(xiāo)售的規(guī)模和比重也是比較小的。中國(guó)沿海一線城市房地產(chǎn)泡沫不僅可能用理論指標(biāo)(如房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比、個(gè)人按揭貸款月還款比重、國(guó)際其他城市實(shí)際房?jī)r(jià)比較)證明，也可用每一個(gè)城市居民基本常識(shí)來(lái)證明。可以說(shuō)，北京、上海、深圳等沿海房地產(chǎn)泡沫巨大已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　其次，從世界的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，除了少數(shù)國(guó)家或地區(qū)之外，各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫的破滅永遠(yuǎn)只是局部性的、區(qū)域性的，從來(lái)沒(méi)有看到一個(gè)幅員遼闊的國(guó)家其房地產(chǎn)泡沫會(huì)同時(shí)破滅。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往都會(huì)從泡沫吹得最大、房地產(chǎn)市場(chǎng)最為脆弱的地方開(kāi)始。既然房地產(chǎn)泡沫只能是區(qū)域性的、局部性的，那么當(dāng)上海、北京、深圳等地房地產(chǎn)泡沫吹得很大時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)泡沫也就不小。房地產(chǎn)泡沫大，房?jī)r(jià)豈有不高者？只不過(guò)是相對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平而已�?/p>

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是不是永遠(yuǎn)只漲不跌？從當(dāng)前國(guó)內(nèi)媒體及學(xué)界的各種言論來(lái)看，這種觀點(diǎn)基本上主導(dǎo)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只會(huì)上漲而不會(huì)下跌，再加上早幾年房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的賺錢(qián)效應(yīng)，以及商業(yè)銀行信貸易獲得性及高杠桿率，從而使得更多的住房投資者或炒房者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這就是當(dāng)前房?jī)r(jià)快速飚升，購(gòu)買(mǎi)住房就如購(gòu)買(mǎi)白菜那樣輕率的現(xiàn)象盛行的原因所在。如果房地產(chǎn)投資者一旦預(yù)期價(jià)格下跌，他們不敢也不愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且還遲早會(huì)把手中持有的住房賣(mài)出。但實(shí)際上沒(méi)有住房?jī)r(jià)格只漲不跌的市場(chǎng)法則，住房不能用于投資炒作，其最終的功能應(yīng)只能是居民消費(fèi)居住。如果這種功能的持有者沒(méi)有能力來(lái)支付過(guò)高的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)泡沫破滅也是必然。房地產(chǎn)泡沫破滅，金融危機(jī)、銀行危機(jī)也隨之而來(lái)。

　　從上述的分析可以看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)無(wú)可復(fù)加了，房?jī)r(jià)過(guò)高也不是部分城市而是有相當(dāng)?shù)牡湫托约笆痉缎浴��?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的主要原因是銀行信貸過(guò)度的結(jié)果，因此，要遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，不是增加供給、加強(qiáng)保障性住房等就可達(dá)到，而是從問(wèn)題的根源入手，全面擠出房地產(chǎn)投資。要做到這點(diǎn)，就得取消所謂改善性住房和堅(jiān)決執(zhí)行一套房?jī)r(jià)優(yōu)惠政策；嚴(yán)格審查住房按揭貸款，對(duì)投資者嚴(yán)格限制等。如果從個(gè)人住房按揭貸款上堅(jiān)決擠出住房投資者，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)自然會(huì)退出。

　　易憲容 作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員