●房地產(chǎn)從寒冬直接進入盛夏

　　●70個大中城市房價連漲9月

　　●需要引導(dǎo)民間資本合理流向

　　●調(diào)整經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展民企

　　2009年年初，金融危機的陰霾尚未散去，經(jīng)濟前景仍撲朔迷離。人們討論的最多的是房價什么時候見底。然而幾乎出乎所有人的意料，隨著適度寬松貨幣政策的執(zhí)行，中國房地產(chǎn)市場逆勢而動，從寒冬直接進入了盛夏。據(jù)統(tǒng)計，全國70個大中城市的房價已連續(xù)9個月呈現(xiàn)環(huán)比上漲的趨勢；在一些重點城市，房價收入比已超過20年，房產(chǎn)租售比在1∶500左右，投資自住比已超過50%，房價漲幅與GDP之比，已超過5倍。

　　筆者曾撰文分析，2009年以來房價上漲基于以下幾個原因：房地產(chǎn)市場的剛性需求；信貸資金推動房價上升；財政收支失衡政府推動房價；通脹預(yù)期使房地產(chǎn)投資成為保值選擇；房地產(chǎn)商的造市活動助長了房價上漲；國進民退導(dǎo)致房地產(chǎn)市場炙手可熱；房價上升是“保八”需要。具體而言，全年累計將近10萬億元的信貸規(guī)模，加之信貸政策中處于優(yōu)勢的央企導(dǎo)致了房地產(chǎn)商不計成本的囤地，央企背景的地王頻現(xiàn)，良好的預(yù)期直接帶動了周圍房價的躥升。另一方面，相對于增量資產(chǎn)，存量資產(chǎn)的炒作才是房價上漲的現(xiàn)實因素。購房優(yōu)惠政策即將成為過去時，高企的房價帶動了投資者高昂的情緒，恐慌性的投資進一步加劇了房價的上漲。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場而言，當(dāng)失去信心時，恐慌便成為了生產(chǎn)力。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為眾多利益相關(guān)者相互博弈的聚集體，一頭連接著眾多上下游產(chǎn)業(yè)，一頭又與民生息息相關(guān)。在當(dāng)前保增長的任務(wù)已確定完成的背景下，調(diào)結(jié)構(gòu)和保民生的重要性逐漸凸顯。基于此，房價的飆升也牽動著政府的神經(jīng)，近來，五部委相繼出臺新政遏制房價正是這一思路的體現(xiàn)。然而仔細(xì)分析2009年房價上漲的原因，人們不難發(fā)現(xiàn)，遏制房價的新政仍治標(biāo)不治本。一方面，巨額信貸大量向央企傾斜，導(dǎo)致了地王的不斷涌現(xiàn)；另一方面，遭遇了擠出效應(yīng)的民間資本，在實體經(jīng)濟中無法尋找到贏利點，而地王的頻現(xiàn)給房地產(chǎn)市場帶來的良好預(yù)期，則吸引了民間資本，造就了房地產(chǎn)市場的盛夏。此外，據(jù)統(tǒng)計，10萬億元天量信貸中可能存在2萬億元閑置資金，這對于目前正尋求方向的房價而言，仍具有巨大的不確定性。因此，如何合理疏導(dǎo)以民間資本為主的閑置資金，提高資金使用效率，才是解決房價高企的治本之道。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整為此提供了解答。

　　目前，調(diào)結(jié)構(gòu)已成為2010年的中國經(jīng)濟發(fā)展的基調(diào)，提振消費和改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將成為重點。在此意義上，大力發(fā)展民營企業(yè)，將為保就業(yè)，從而為促消費提供保障。國企在金融危機的沖擊下承擔(dān)了中流砥柱的作用，而承載著我國50%以上的GDP和80%就業(yè)崗位的民營企業(yè)，則在經(jīng)濟復(fù)蘇和繁榮時扮演著重要的角色。此前召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出：要進一步優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，完善市場競爭機制。這為下一階段民營企業(yè)的發(fā)展打開了空間。

　　另一方面，“中國制造”已經(jīng)在世界范圍內(nèi)頻頻遭遇敵對，依靠出口來消化過度投資所導(dǎo)致的產(chǎn)能過剩的發(fā)展模式已遭遇瓶頸。培育新的經(jīng)濟增長點，將為下一輪中國經(jīng)濟的騰飛奠定基礎(chǔ)。參考發(fā)達國家的發(fā)展路徑，在步入工業(yè)化后，依托城市化和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來推動經(jīng)濟進步幾乎是必經(jīng)之道。作為城市化發(fā)展的受益者和推動者，服務(wù)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占的位置可以從側(cè)面反映國民經(jīng)濟發(fā)展的階段。而在包括服務(wù)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)中，具有巨大活力的民營經(jīng)濟無疑是其中的主角。因此，從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度來看，發(fā)展民營企業(yè)也同樣契合了調(diào)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。

　　在此意義上，培育新的經(jīng)濟增長點，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)民間資本的合理流向，才是對當(dāng)下房價躥升的治本之方。發(fā)展民營企業(yè)，則成為其中的關(guān)鍵。2010年將是中國經(jīng)濟面臨復(fù)雜形勢的一年，房地產(chǎn)市場何去何從將在某種程度上決定中國經(jīng)濟在2010年的走向。我們期待理性發(fā)展的房地產(chǎn)市場為中國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻。　(胡俞越 作者為北京工商大學(xué)證券期貨研究所所長，教授)