無(wú)知者無(wú)畏！用這句話來形容還沒有經(jīng)歷過一次房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)大蕭條的中國(guó)市場(chǎng)，看似這樣貼切。當(dāng)房?jī)r(jià)堰塞湖已經(jīng)高高筑起，國(guó)企挑頭的市場(chǎng)主體參與熱情仍然膨脹，地方政府做著無(wú)可無(wú)不可的調(diào)控姿態(tài)，中央調(diào)控者通過字斟句酌的說法來暗示內(nèi)心的矛盾與焦灼。

　　這種從經(jīng)濟(jì)全局出發(fā)得出的“樓市要穩(wěn)”的決策心態(tài)，最終將導(dǎo)致2010年市場(chǎng)格局是緊縮政策與房?jī)r(jià)上行并存。而不斷上升的房?jī)r(jià)必然挑戰(zhàn)中國(guó)百姓最終的心理和經(jīng)濟(jì)承受底線，帶來極大的社會(huì)負(fù)面情緒的堆積。有人預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)有可能是引爆20年來最激烈社會(huì)問題的導(dǎo)火索。

　　緊縮浪潮來襲：明年一季度成交趨冷

　　這是一個(gè)脆弱的市場(chǎng)，一點(diǎn)政策上的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)令投資者心慌。精明的開發(fā)商們已經(jīng)摸透了政策的底線，所以敢于大手筆的拿地，卻懼怕購(gòu)房人集體失去信心。這才是開發(fā)商口口聲聲反對(duì)調(diào)控政策的根本原因。

　　2009年底，在經(jīng)歷了大半年非理性上漲后，中央樓市調(diào)控新政在12月密集出現(xiàn)。先是營(yíng)業(yè)稅免征期調(diào)整，后由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲“四點(diǎn)措施”。隨后，國(guó)土部、財(cái)政部等五部委出臺(tái)加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，將開發(fā)商支付土地出讓金的首付款比例提高至50%。

　　政策出臺(tái)前后的故事與各方心態(tài)變化是有趣而值得玩味的。有消息稱，中央對(duì)高房?jī)r(jià)現(xiàn)象早有察覺，并在溫家寶總理考察上海保障性住房建設(shè)成績(jī)后火速出臺(tái)了調(diào)控組合拳。“但中央對(duì)樓市調(diào)控的度和節(jié)奏也沒有系統(tǒng)的想法，都是走一步看一步。”一位接近決策層的房地產(chǎn)市場(chǎng)專家表示。但也正是這種走一步看一步的心態(tài)，可能將房?jī)r(jià)推向不可挽回的高峰。

　　我們從12月底的樓市風(fēng)向就已經(jīng)可以看出微變的跡象，起因就是現(xiàn)有政策已經(jīng)引發(fā)的市場(chǎng)恐慌。除了各地房地產(chǎn)交易中心擠滿提前過戶的人群外，新的二手房交易已經(jīng)現(xiàn)出明顯下滑。中原地產(chǎn)向本報(bào)提供的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州三地，上周二手房成交量較12月前三周平均值下跌35%、25%和20%。更有北京二手房市場(chǎng)高層預(yù)測(cè)，接下來的二手房成交量將下降到成交高峰時(shí)期的三分之一左右。大量二手中介門店將首先受到?jīng)_擊。

　　正是這些已經(jīng)出現(xiàn)的樓市觀望情緒令決策者開始動(dòng)搖。此前，上海宣布最快上周出臺(tái)《本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見》，但截至發(fā)稿時(shí)，實(shí)施意見仍未公布。有消息稱，上海將視市場(chǎng)情況和中央說法的調(diào)整對(duì)意見給予微調(diào)。

　　27日，溫家寶總理接受新華社記者專訪，提出“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”四點(diǎn)措施，其中首次提到房地產(chǎn)調(diào)控要長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。從“遏制”到“穩(wěn)定”的表述調(diào)整給了地方政府和開發(fā)商更多想像空間。

　　第二天，二手房成交下滑最快的北京市最先喊出穩(wěn)定口號(hào)，北京市委十屆七次全會(huì)提出2010年北京GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為9%，促進(jìn)房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，保證住房消費(fèi)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“左右搖擺的政策信息可能令調(diào)控效果無(wú)關(guān)痛癢，甚至助漲價(jià)格。這種越調(diào)越漲的跡象在2005和2007兩次調(diào)控中曾經(jīng)上演，至今沒有實(shí)質(zhì)性的改進(jìn)。”一位房地產(chǎn)市場(chǎng)人士稱。

　　2010：房?jī)r(jià)地價(jià)繼續(xù)狂歡？

　　28日，CRIC美國(guó)納斯達(dá)克上市慶典在上海舉行，這個(gè)云集了政府要員和百余家大型房企負(fù)責(zé)人的盛會(huì)上，多數(shù)開發(fā)商在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表達(dá)了對(duì)樓市前景的樂觀判斷。

　　“現(xiàn)在，越是企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)越是堅(jiān)定投資信心，未來，國(guó)企憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力搶占一、二線城市及土地招拍掛市場(chǎng)，民企則大量轉(zhuǎn)入三四線甚至四五線城市進(jìn)行市場(chǎng)爭(zhēng)奪。又因?yàn)楣�開出讓土地的價(jià)格越來越高，民企可能更多通過二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)的方式拿地。”恒大地產(chǎn)一位高層向記者表示。

　　2009年下半年，一個(gè)最激進(jìn)的國(guó)企拿地案例是今年剛剛上市的中國(guó)建筑。12月24日，中建以37.2億元價(jià)格拿下上海新江灣城C6地塊，樓板價(jià)高達(dá)32484元/平方米，令市場(chǎng)震驚。數(shù)月前，中國(guó)建筑旗下中海地產(chǎn)則以70.06億的價(jià)格拍下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊，溢價(jià)率129.1%。在北京，中建于12月以30.05億元的高價(jià)拿下北京地鐵大興線棗園路站居住及功能用地一、三期。此前中建與保利興聯(lián)合體以48億競(jìng)得北京奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務(wù)園區(qū)三地塊。有媒體測(cè)算，中建僅在京、滬兩地，半年內(nèi)即斥資上百億搶地。

　　而一位接近中建的人士告訴記者，未來不排除中國(guó)建筑有更大手筆占領(lǐng)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊，百億投資只是冰山一角。國(guó)資對(duì)樓市的信心可見一斑。

　　“其實(shí)，開發(fā)商也知道目前市場(chǎng)有泡沫，但如果不入市，他們覺得現(xiàn)在就會(huì)被排除在游戲之外，尤其是央企自認(rèn)為抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，所以不惜高價(jià)拿地。用他們的話說，早死不如晚死，何況到時(shí)候會(huì)不會(huì)死還不好說。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

　　對(duì)于2010年政策與市場(chǎng)的走向，一向以預(yù)測(cè)精準(zhǔn)聞名的易居中國(guó)董事局主席周忻向上海證券報(bào)記者表示，政策頻出不意味市場(chǎng)下行，尤其是并不一定意味地價(jià)、房?jī)r(jià)下行。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面沒有改變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的上行趨勢(shì)就不會(huì)改變。他所說的基本面是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍尚待恢復(fù)的現(xiàn)狀。“溫家寶總理說‘過早退出刺激政策可能前功盡棄’這句話值得回味。”周忻表示。

　　加上銀行方面已經(jīng)透露出明年上半年加緊放貸的信號(hào)，2010年房?jī)r(jià)與地價(jià)的走勢(shì)似乎并不會(huì)出現(xiàn)人們所期望的理性回調(diào)。

　　那么最后的問題就是，在高房?jī)r(jià)令中國(guó)百姓的幸福指數(shù)直線下降的現(xiàn)實(shí)面前，這種為支持宏觀大局而實(shí)施的暗挺樓市的對(duì)策，到底將在何時(shí)結(jié)束，又會(huì)以怎樣的方式結(jié)束？

　　“我們現(xiàn)在看到的事實(shí)是，地方政府表面的收緊政策背后，是積極地協(xié)助開發(fā)商們高調(diào)拿地，所謂的保障房建設(shè)等平衡樓市的措施遠(yuǎn)比不上推動(dòng)商品房市場(chǎng)的動(dòng)力強(qiáng)大。雖然少數(shù)如萬(wàn)科這樣的企業(yè)已經(jīng)開始為泡沫破滅做準(zhǔn)備，但多數(shù)企業(yè)還處于搶地?zé)嶂云凇＿@些都在為泡沫積蓄能量，且有可能預(yù)示更大危機(jī)。”專家表示。