全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存又挨罵了，被一些網(wǎng)友罵作“房地產(chǎn)商的走狗”。

　　挨罵緣于他12月29日最新的一篇博客——《雖聲色俱厲實色厲內(nèi)荏，樓市唱空者必踏空》，文章認為，最新一輪樓市調(diào)控并未突破2003年以來的政策框架，也未改變中心城市土地奇缺的局面，房價暴漲難以避免。

　　這些觀點聽起來像極了“大嘴”任志強。中央經(jīng)濟工作會議后，一系列樓市調(diào)控政策剛出臺，任志強就發(fā)表博客文章斷言，“歷史上每一次調(diào)控的最終結果都是房價的上漲，已給社會一個強烈的信號，房價將在此輪調(diào)控中再次上漲！”

　　任志強這篇名為《“刻舟”豈能“求劍”》的博文的核心觀點是，中國政府出臺的所有房價調(diào)控政策，目標從來都是打擊投資、抑制消費、增加稅費，卻沒有任何措施抑制土地的高價，反而出臺的都是“價高者得”的政策。“地價越高越好，房價越低越好。從經(jīng)濟學而言，這豈不是一種悖論嗎？”他認為，土地價格決定房價，土地價格已經(jīng)飆升，政府卻希望房價仍停留在低點，犯了“刻舟求劍”的錯誤。

　　自稱任志強的粉絲，陳寶存1985年畢業(yè)于山西財經(jīng)學院會計系，教過書，在地方政府任過職，2003年進入地產(chǎn)界。任志強、陳寶存、董藩、朱大鳴，4個樓市唱多者被稱為“樓市春天派”。

　　陳寶存曾梳理了自2003年以來所有的土地政策、針對樓市的信貸政策和住宅市場政策。結論如任志強的看法，當年開始的上一輪基于打壓的調(diào)控，是地價房價雙雙暴漲的根源所在。

　　“2003年‘121’房貸新政以來確立的調(diào)控框架，盡管初衷良好，執(zhí)行效果卻出現(xiàn)了嚴重偏差，導致房價‘調(diào)控一輪即暴漲一輪’。”陳寶存說。

　　2003年中國人民銀行出臺《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；“對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例”。這份通知被稱為“121房貸新政”，拉開了調(diào)控房地產(chǎn)市場的大幕。

　　與之一脈相承的是2007年的“9·27”二套房信貸政策。央行發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，開始對二套房貸款加以限制。通知規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　“這一系列收緊房貸的政策，實際打擊了中低收入者的基本住房需求和改善型住房需求，并未對高收入群體構成實質(zhì)性威脅。”陳寶存說。道理很簡單，中低收入人群對首付和月供變化更為敏感，而高收入群體則不是特別在意。而樓市投資客和投機客，正是高收入群體。

　　陳寶存碰到過這樣的案例，他所在公司開發(fā)的一個大戶型樓盤，剛開盤，就有當?shù)卮罄习逭疑祥T來，要求買下一棟樓，“一次性現(xiàn)金付清，人家根本不用貸款”。

　　收緊房貸的同時，土地市場開始全面收緊。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，要求即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。這被地產(chǎn)界稱為“8.31大限”。

　　“這之后的系列土地政策，本意并不是收緊地根，卻在實際上造成了各地土地收儲的大幅下降。”陳寶存說。這份通知，一律取締了各地土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，要求招標拍賣掛牌出讓，由各地國土資源部門下屬的土地儲備中心執(zhí)行。

　　“問題是，各地土地儲備中心一無資金，二無人力，三無熱情去做這件事。”陳寶存說，房屋拆遷是件費力不討好的事情，土地儲備中心的官員自然沒有積極性。這導致了土地市場嚴重的供不應求。

　　陳寶存的印象里，“8·31大限”政策出臺后，華潤在北京市拿的清河毛紡廠所在地塊，第一次出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的怪現(xiàn)象。當時周邊房價不到5000元，而這塊地折合樓面價是每平方米7800多元，一下就拉高了該區(qū)域的房價。此后天價地不斷涌現(xiàn)。

　　任志強以北京和上海為例，對此做了統(tǒng)計分析。

　　2006年至2009年上半年，北京市商品房住宅用地供給僅完成了年度計劃的 39.7%、33.8%、55.2%和27.3%。但2006年至2008年的建設土地供給卻都完成和超額完成了總用地計劃，其中經(jīng)濟適用住房和享受經(jīng)濟適用住房政策的供地年均都超額了150%以上，最高年份為189%。

　　這類非市場化用地份額遠超計劃，但商品住宅建設用地卻連續(xù)數(shù)年嚴重短缺。導致的直接后果就是，商品住宅的平均用地樓面價，4年半里上漲了1.6至1.8倍；平均地價從每平方米3416元飆升至每平方米8796元，上漲了2.57倍。今年6月，北京市三環(huán)與四環(huán)之間的土地價格上升至每平方米14494元。土地供給遠不能滿足需求，天價和地王成為必然結果。

　　上海情形類似。上海市今年計劃供給土地約為1200公頃至1400公頃，但上半年僅供應了300多公頃，遠低于計劃供給量。“幾乎所有出現(xiàn)天價地的城市大約都出現(xiàn)的是同一類問題。”任志強說，只要供地緊張的城市，地產(chǎn)企業(yè)就不得不天價拿地，實為企業(yè)無奈之舉。

　　土地嚴重供不應求，推高土地價格，進而推高房價。任志強用統(tǒng)計分析駁斥“房價推高地價論”。“中國自2003年之后不斷出臺著調(diào)控和打壓房價的各種政策，包括行政性的手段，但至今為止何曾看到過打壓地價的調(diào)控？”任志強說，自2005年出現(xiàn)第一塊天價地之后，土地壟斷的供給方式，與連續(xù)4年的土地供給量暴跌的矛盾就日益凸顯，“政府的地價收入越高越好，開發(fā)商的房價越低越好，政府的調(diào)控顯然自相矛盾。

　　此外，中國巨大的地區(qū)差距和城鄉(xiāng)差距背景下，社會福利和優(yōu)質(zhì)公共資源向中心城市集中，也導致很多人不管不顧地涌向中心城市，這進一步放大了中心城市的土地供求矛盾。在任志強看來，如果這些問題得不到解決，房價毫無疑問將越調(diào)控越暴漲。

　　“你會發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，這幾年凡唱衰樓市的，大多數(shù)都是行業(yè)外的人，而唱多的，多數(shù)都在行業(yè)內(nèi)。”陳寶存直言，很多就樓市發(fā)言的人，實際并不了解這個行業(yè)。

　　作為金融市場的一部分，樓市像極了股市。股市中永遠充斥唱多者和唱空者的口水仗，滿倉者希望上漲獲利，空倉者卻希望跌下來抄底買進。在陳寶存看來，兩者稍有不同的是，樓市中的唱空者卻可以毫無爭議地占領道德制高點，獲得多數(shù)人的附和。

　　雖被與任志強一起歸為“樓市春天派”的代表人物，但到目前為止，陳寶存卻從未與任志強謀面，“只是神交，我知道他，他未必知道我”。

　　本報北京12月29日電