12月14日，國務院常務會議提出遏制部分城市房價過快上漲勢頭，全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作等房地產行業發展的相關意見。隨后，運用土地、金融、稅收等手段對再度出現過熱情況的樓市進行調控的政策組合拳也相繼出手。

　　12月18日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署五部委出臺《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，全部土地出讓款原則上1年之內繳清。

　　12月23日，財政部、國稅總局聯合發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，溫和調整二手房營業稅。

　　同一天，國土部也公布了全國九省18宗“閑置土地”的查處通告，直指開發商囤地閑置現象。

　　種種信息表明，去年年底以來國務院出臺的扶持房地產發展的政策正在被新的控制過熱發展的政策導向所取代。

　　這些政策的動作，對即將順利度過2009年的開發商們來說，關于明年市場的預期卻充滿了太多的不確定，2010年樓市究竟會演變成怎樣的局面？

　　聚焦地產熱點、解析樓市懸疑——本報“樓市三人行”第一期，我們請到了恒大地產集團長沙置業有限公司總經理魏朝陽、湖南珠江實業投資有限公司總經理郭佑雄、世紀金源(湖南)集團營銷副總經理薛麗一起來展現他們所能看到的未來。

　　交鋒時間：2009年12月24日上午

　　交鋒主角：

　　魏朝陽

　　恒大地產集團長沙置業有限公司總經理

　　郭佑雄

　　湖南珠江實業投資有限公司總經理

　　薛麗

　　世紀金源(湖南)集團營銷副總經理

　　“開發商的好日子，差不多到頭了”

　　政策

　　瀟湘晨報：政策是一出戲，不到落幕，誰也不知道結局到底如何。當255億的廣州地王，在中央政策風向一周三變的當下橫空出世，更大的憂慮在于，在政府溫和政策的語境中，市場依舊“桀驁不馴”的表情，是否會帶來更為嚴厲的政策表達。在中央政府溫和調控出臺之后，市場并未像政府所希望的那樣迅速步入理性，在各位的判斷中，是否會如2007年一般，政策重拳連續出擊？

　　魏朝陽：有一點是貫穿始終的。政府出臺任何政策，歸根到底是為了促進房地產的健康發展。二手房營業稅政策、土地款首付提高……這一系列的政策出臺，根本原因是今年下半年房價漲得太快，而不是為了打壓這個行業。作為GDP8%增速的主要貢獻者，房地產行業關系的層面太廣太復雜，在經歷2008年的寒潮之后，政府已經意識到房地產行業的脆弱，這意味著在中國經濟面并未全面好轉的背景下，房地產仍然將是政府財政收入的重要來源。

　　郭佑雄：更明確點說，就是明年的政策，不會回到2007年那么嚴厲。針對房地產價格上漲過快的現實，政府出發點，是希望平穩地上揚，市場經過2008年的陣痛之后，相對來說比較理性。但從某個意義上來說，我是個悲觀主義者。政策對于明年的市場肯定會產生較大影響。從今年來看，政策效應暫時還沒體現，具有一定滯后性。但是對于明年市場而言，政策風向的變化，很可能對房地產企業的開發思路產生影響，尤其是中小型的房地產企業會進行調整，有可能影響供需的平衡。說得更加直接點，房地產是一個需要“聽話”的行業，政府一管就“死”，政府一放就“瘋”。但是，對于明年來說，出現一系列政策是必然的，房地產商的好日子差不多到頭了。

　　“房價長期看漲，自住需求無需等”

　　房價

　　瀟湘晨報：房價，還是房價，對于面對《蝸居》感同身受的中國人來說，房價，是最受關注的命題。在2007年的政策中，中國房價的2008年低谷顯然給了大多數人關于房價的期望，那么對于長沙而言，明年的房價，是否會出現值得購買的曙光？房價的漲幅，是所有人最為關心的話題，那么對于自住型的消費者來說，明年是不是一個合適的購房機會？

　　郭佑雄：我個人認為，自住型需求者買房越早越好。應該看到，除非是發生了戰爭、政局不穩和其他重大的自然災害，否則房價一直會上漲。上漲的原因很多，首先是貨幣貶值，其次是城市的配套發展越來越完善，投入越來越多，分配到每個房子的價值也會一年比一年高，這種趨勢可能有波動，但是總趨勢是不會變的，所以房價上漲的趨勢是肯定的，這是價值規律在發生作用。

　　魏朝陽：明年購房應該是一個合適的機會。首先房價上漲是一個肯定的趨勢，長沙房價相對是合理的，是健康的，明年買房應該是一個合適的機會。此外，房產永遠是資產增值保值的一種最好的渠道，從這些意義而言，明年買房仍然是合適的機會。

　　薛麗：就湘江世紀城的購買情況而言，自住型需求的大部分消費者可以承受的總房價在40萬元左右。50萬元以上的，以改善性需求為主。從中長期的房產政策來看，房地產行業的持續發展是國家支持的，另一方面，一直存在的通脹預期，也導致了房價上漲的預期是肯定存在的。在這樣的情況下，自住型的剛性需求不用太過考慮購買時間，而是要看自己的承受能力，早做決定。

　　“明年長沙樓市或將相對穩定”

　　市場

　　瀟湘晨報：2009年的中國樓市，很火。有的是銷售“火”，一如長沙，年銷售量可以突破1400萬平方米；有的是價格“火”，就像上海、深圳、廣州，3000萬的房子也可以一天賣63套。“旺火”的背后，是普通民眾的怨聲載道。那么，2010年的中國樓市，開發商、購房者應該以怎樣的表情應對呢？

　　郭佑雄：明年將是開發商面臨反復折騰的一年，開發商很可能就會在反反復復的折騰中，迎來不算好過的一年。我對全國樓市的預期比較悲觀，但在長沙，因為土地成本等相關成本的上漲，加之房價泡沫不多，不會像其他城市那樣波動太大。我估計，明年長沙的房地產市場，先穩定再發展是一個主旋律。在穩定中慢慢發展，最大的風險來自于政策的風險，而長沙對應的，則是平穩發展，大規模大幅度的下跌也不大可能出現。

　　薛麗：2009年是湘江世紀城的銷售達到最高峰的一年，明年的情況是否能像今年一樣，我個人覺得可能要到明年年中才能看清楚。從目前的情況來看，國家的調控政策已經開始陸續出臺，這也已經或多或少地影響了大家對明年市場的判斷。對于明年的情況，開發商目前已經出現了分化的情況，有的開始采取一些優惠促銷的方式，變相地降低房價，加速銷售量；而有的則是放慢供應，提高房價。另一方面，這些調控政策的出臺，對于消費者的購買行為將會產生影響。比如說，可能會加深加重他們的觀望情緒，投資性的房產購置行業是不是也會因此而降溫，這些市場波動會否在明年出現，會在多大程度上影響到樓市，都還不太確定。只有看下一步國家政策出臺的情況來判斷，也許等到明年年中才會比較明確。

　　魏朝陽：房地產行業是國家的支柱行業，這是事實。但是從目前國家出臺的相關政策來看，針對部分城市房產過熱的現象開始調控的方向也是明確的。作為長沙這樣的城市而言，雖然并不是國家政策調控的主要目標，但是政策的影響一定會帶來市場的波動。從長遠來看，房地產行業向上的發展大趨勢是不會改變的。目前政府出臺調控政策，還是溫和的，并沒有太多的嚴厲措施，這也是為了保證行業的持續穩定發展。明年房地產市場應該還是會保持一個相對穩定發展的局面。

　　三種行動三個表情，或許都有可能

　　正如地產人士王世泰所言，看懂2009年樓市的人是神仙，看不懂的是凡人。癲狂的2009即將翩然謝幕，2010樓市何等風情？且瘋狂，且陣痛，或是一如今年的股市散戶，一朝回到解放前？或許，都有可能。

　　當下的長沙地產，恒大、湘江世紀城，無一不是讓業界，讓市民瞠目結舌的名字。一個是，兩年5個項目，光速出場；一個是年銷售120萬平方米的超級大鱷，再加上珠江花城這個長沙樓市最早的精裝修試水者，面對地產這個始終說不厭的話題，或堅信，或悲觀，或游離。三人何言何行？不妨窺之。

　　魏朝陽，恒大地產長沙公司董事長兼總經理。這個以“恒大速度”從廣州空降長沙的董事長，憑借兩年時間5個項目入市的光速，不僅在長沙，或許在國內都少見。這個長于“速度”的地產人，對于長沙地產依然充滿信心，“在現有政策不變的形勢下，長沙房價保持平穩還是個主角”。

　　與之態度相反的，是郭佑雄這個“悲觀主義者”。盡管成本上漲的預期仍然帶給長沙一定上漲空間，但這個自詡“地產批評者”的博士級總經理，仍然是“看不到明年房價上漲的希望”，一如珠江實業這個從業30多年的龐大國企，在經歷了大起大落的中國樓市幾番起伏之后，謹慎理性是本能。

　　低調的薛麗，就像湘江世紀城一樣，不動聲色卻無法忽視。當年銷售超過120萬平方米的長沙房地產銷售紀錄，在這個剛過30的年輕女性手中創造，多少有點讓人無法置信。“明年應該有個分水嶺，在上半年和下半年”，這個偶爾流露小女人神態的營銷副總經理，對待市場的波動，卻有著女性特有的細膩與敏銳。

　　既不盲從于內心的樂觀期望，也不對局勢輕易研判結局，相信的是市場第一手的數據與需求，來自售樓部一線的消費需求預期，才是決定格局的根本所在，“明年，將在政策的力度和消費者需求之間博弈”。言之孰對孰錯？或許，只有時間能夠解答一切。不過，讓所有人都認同的是，明年，將是大盤的游戲場，大盤當道是一個不可回避的現實。

　　[來源：瀟湘晨報]

　　[作者：文潔 劉渝渝]