從“營業稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、國土資源部、財政部等多個部委最近半個月緊鑼密鼓地出臺了若干房地產調控政策。多數接受記者采訪的業內人士對此輪調控政策的共同感受是：“溫和調控，有保有壓”。他們認為，從此輪調控政策來看，目的是很明確的，主要是為了抑制投機性需求，抑制房價過快上漲，但除了“壓”以外，政策實際上也有“保”，比如鼓勵普通商品房的自住需求和改善型需求。

　　此輪出臺的調控政策，到底能不能“勒”住房價這匹正在狂奔的“野馬”？我們拭目以待。

　　最近半個月，樓市調控新政頻頻出臺。從“營業稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、國土資源部、財政部等多個部委緊鑼密鼓地出臺了若干房地產調控政策。

　　從政策內容上看，此輪調控出臺的政策實際上是個組合拳。一方面，將營業稅免征時限從2年以上恢復至5年以上，同時“國四條”中提出要加大差別化信貸政策執行力度，繼續大規模推進保障性安居工程建設，這實際上針對的是需求層面，改變住房結構，分流商品房市場的自住需求，并通過交易成本提升來給投資投機性需求“潑冷水”；另一方面，“國四條”中還提出要增加普通商品住房的有效供給，中央對開發商拿地門檻也進行了抬升，將拿地的首付款比例提高到了五成，這些政策實際上是從供應方面著手，增大住宅供應量，緩解供需矛盾，同時抑制開發商拿地時的瘋狂競價，從土地成本方面進行限制，以期緩解目前高地價帶來的高房價。

　　“溫和調控，有保有壓”，是多數接受記者采訪的業內人士對此輪調控政策的共同感受。包括中經聯盟秘書長陳云峰在內的多位業內人士表示，從此輪調控政策來看，目的是很明確的，主要是為了抑制投機性需求，抑制房價過快上漲，但除了“壓”以外，政策實際上也有“保”，比如鼓勵普通商品房的自住需求和改善型需求。

　　另有業內人士認為，此輪出臺的調控政策，從預計效果上看恐怕難以“勒”住房價這匹正在狂奔的“野馬”，不過，未來從中央到地方可能還會出臺一系列政策，政策出臺密集期或許已經拉開了帷幕。

　　焦點 1

　　營業稅“2改5” 非普宅轉讓成本大增

　　政策回放：12月9日，國務院常務會議決定，將二手房營業稅免征時限從兩年以上恢復至五年以上。12月23日，財政部、國稅總局下發的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　【影響】

　　12月9日，國務院出臺“營業稅征收2改5”消息公布后，具體采取哪種方式進行征收是業內外關注的焦點。12月23日，財政部、國稅總局對此進行了明確，不足5年的非普通住房按全額征收營業稅，滿5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房按差額征收營業稅。

　　接受采訪的多位專家表示，對于中低價二手房，特別是90平方米以下二手房，是按差額征收營業稅，稅費增加不會很多，這對市場的影響將遠遠小于之前業內所猜測的全額征收。不過，對于非普通住宅來說，征收力度則相當大，尤其是改變前后，3—5年非普通住宅多支出成本最多。舉例來說，一套成交總價100萬，當初購買時80萬的普通住宅，新政實施后營業稅將增加11000元，如果是同樣價格的一套非普通住宅，新政實施后營業稅增加的額度將達到44000元/平米。

　　由此可見，營業稅細則對于購買3-5年的140平米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大。鏈家地產統計數據分析，140平米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年內大戶型占比在8%左右。未來，除營業稅成本有所上升，投資風險加大外，根據歲末多個房地產相關會議的基調，短期大戶型投資的心理預期也將縮緊。

　　我愛我家則認為，單單依靠交易環節的稅收調控并不能真正實現抑制房價上漲、控制投機的政策初衷，此次營業稅新政對于二手房市場的影響恐只延續到一季度后半程，若無其他調控措施跟進，此后的二手房市場或將繼續走出量價齊升態勢。

　　焦點 2

　　“國四條” 后續配套政策定成效

　　政策回放：12月14日，國務院常務會議從增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四個方面提出了一系列舉措，被稱為“國四條”。其中包括：一要增加普通商品住房的有效供給，適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應。二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。三要加強市場監管，繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產信貸風險管理。四要繼續大規模推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　【影響】

　　“‘國四條’明確表示要遏制高房價，這實際上是一個信號，表明了國家對于控制房價過快增長的決心”，首都經貿大學城市學院土地資源與房地產管理系系主任邢亞平認為，“國四條”對于未來市場的影響主要體現在政府的宏觀調控給市場的發展指明了方向，不過，在國家配套措施未出臺之前，購房者應意識到新政策對短期市場所起的作用還不是很大。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，房價高漲的重要原因是市場需求遠遠高于市場供給，供給矛盾突出，而“國四條”中提出增加普通商品住房的有效供給，繼續大規模推進保障性安居工程建設，實際上是為了化解供需之間的矛盾，促進房地產市場健康發展。

　　業內人士認為，國四條實際上只是給出了一個大的框架和方向，其收效如何需要看是否會有后續配套政策跟進，同時還要看可操作性和最終執行力如何。

　　焦點 3

　　打擊囤地 中小房企生存更難

　　政策回放：12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　12月23日，國土資源部通報了9個省18宗房地產開發土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策。

　　【影響】

　　該項政策被認為是今年土地市場調控的發端。業內人士指出，目前全國各個城市對于分期繳納土地出讓價款及首付比例并無統一規定，出讓土地會分別簽訂合同，約定首付比例和分期繳納時間，首付比例有的城市會高一些，也有的城市低一些，大部分在20%-30%之間，遠低于此次五部委通知的規定。

　　邢亞平認為，對于拿地的新規定，同時抑制開發商拿地時的瘋狂競價，從土地成本方面進行限制，同時限制開發商囤地，以期緩解目前高地價帶來的高房價。而此政策對于不同的開發商在不同的城市肯定會有不同的效果，主要看各地的執行情況。

　　陳云峰認為，這一舉措對開發商是有一定影響，但是對消費市場影響不大。此舉提高了首付門檻，對于有融資實力的上市公司或是資金實力雄厚的品牌房企來說，這不會是大問題，但是對于中小房企，很有可能會是致命的，可以預見的是，明年房地產市場肯定還會出現新一輪洗牌。

　　在17日中央政府開始對土地進行調控之后，23日國土部曝光18宗閑置土地及其開發商，對開發商無疑也有著不小的警示作用。

　　本報記者 楊娟娟 張曉玲 張學冬  李銀華