由于擔心政策有變，“恐慌性購房”導致12月樓市成交持續火爆。今年的樓市讓開發商賺得盆滿缽滿，如今手中資金充裕。在政策顯露調整變化的節骨眼兒上，許多開發商并不急于推盤入市，新房市場供量銳減。二手樓市也因銀行停辦提前還貸，有貸房源無法交易，致使可售房源下降。

　　據亞豪機構統計數據顯示，明年1月，北京即將入市的項目僅有22個，與前幾個月相比，開盤數量減少了一大半。在這些項目中，首次開盤的純新盤項目僅為6個，其余項目均是老項目后期開盤。從物業類型上來看，即將入市的純新盤項目以公寓、商住樓為主，老項目以普通住宅項目居多。新盤項目呈郊區化、泛豪宅化。

　　亞豪機構副總經理高姍認為，新年元月新開盤項目銳減，主要是開發商不差錢。此外，今年1月以來，伴隨樓市的回暖，商品住宅去存量化速度快過預期，1月底，可售期房商品住宅105683套，到11月底已經降低為65773套。10個月4萬余套可售房源“蒸發”，房源短缺，開發商惜售。

　　12月20日北京市二手房可售房源總量為23319套，可售房源首次下降。美聯物業認為，這一變化主要原因是12月下旬銀行依照歷年的慣例暫停提前還貸，而近年來再交易的二手房大部分為有貸款未還清的房源，特別是購買5年內的房產因為房價比較高，超過一半有貸款。臨近年底無法解抵押使得這部分房源已經無法上市。

　　樓市供量銳減將使明年1月份欲開盤項目呈現出明顯的“量減價增”。據亞豪機構統計數據顯示，在有開盤均價記錄的項目中，明年1月計劃開盤項目的整體開盤均價為20381元／平方米。這個價格比今年12月已經開盤的項目均價上漲了5.5%。不僅如此，就連以前價格較低的五環外項目，明年1月的整體開盤均價也高達16311元／平方米。

　　房價之高、上漲速度之快，讓人咂舌。從統計的數據來看，明年1月五環外開盤的項目中，均價在萬元以下的項目已經是鳳毛麟角了。例如，位于通州區永順鎮的珠江拉維小鎮首次開盤時均價僅為8500元／平方米，而明年1月份即將開盤的均價達13500元／平方米，短短兩三個月的時間上漲了58.8%。

　　對此，高姍認為，房價快速上漲，五環項目突破萬元大關，這既說明了當前市場供需矛盾較為突出、地王頻現、開發商與購房者均對樓市預期看好，給房價快速上漲提供了動力。

　　而對于日前有媒體報道的二套房首付將由目前的四成提高到五成問題，經過記者電詢北京幾大房產代理機構得到答復，央行表示并未發布類似消息。

　　目前購買二套房的貸款標準為：首付四成，執行基準利率的1.1倍。

　　盡管上述消息被稱沒有得到證實，但正處于政策變化的節骨眼兒上，人們還是在算賬。據美聯物業市場研究部統計，在12月中上旬北京二手房交易中，總住宅成交量已達到了24971套。日均1425套，而其中選擇貸款的比例高達71.5%。商業貸款達到54.8%。但是被認定為2套房貸款的比例不足3%，遠遠小于實際市場成交中10%左右的二套房置業比例，且大部分未按照1.1倍的利率執行。

　　由此看來，即便上述傳說成立其影響非常有限。不少顧問機構認為，與提高首付相比較，明確定義二套房的標準則更加重要。特別是最近中央一再提到要鼓勵自住及改善性購房，確定二套住房的界定標準稱為很現實的問題。

　　目前可查的認定二套房貸款的標準，使依據央行與銀監會規定，二套房貸款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再向商業銀行申請貸款均按第二套房執行。同時，已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按有關規定執行。各商業銀行將申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準利率基礎上上浮10%。

　　據房產顧問公司反映，現在在實際房產交易中對于二套房貸款有很多細節尚待確定。

　　美聯物業根據實際操作中遇到的現實問題列出了九項：

　　第一，已有一套全款購買的住房，且在購買第二套房之前未貸款購房，再貸款買房是否算購買二套房？第二，夫妻雙方為外地人，且戶口本未顯示其已婚，因為民政系統及房產交易系統尚未互聯，雙方分別貸款是否算二套房？第三，夫妻雙方為了購買二套房而離婚，再分別貸款購房是否算購買二套房？第四，夫妻雙方分別同時用公積金及商業貸款購房是否算二套房？第五，在目前的認定標準中，人均面積低于當地水平再置業的算第一套標準，那么很多外地人在北京置業的，戶口均不在房本中，那么如何認定人均面積？第六，已經用商業貸款購買一套房的，再利用公積金購房是否算二套房？第七，家庭中已經有超過18歲成年子女，再購房是否算二套房？第八，異地置業，如何確定人均面積，或者如果在一地利用公積金貸款，在另外一地再商貸購房是否算二套房？第九，曾經貸款購首套房，再次購房貸款前已經將前一套房出售，是否算二套房？

　　美聯物業市場研究部總監張大偉認為，11月來，全國各地的樓市成交瘋狂，如果僅出臺統一的提升貸款成數的政策很難抑制投資，而且會一定程度上打壓市場上改善性購房的積極性。即使政府出臺提高首付的政策，也應該給出界定二套房的細則。