律師呼吁取消商品房預售制度 調整按揭首付比例

　　中新網12月21日電 日前，國務院發出明確遏制房價過快上漲的信號，媒體紛紛對其評論并猜測即將出臺的具體政策。對此，中國著名房地產律師陳海陽接受中國房產網專訪時表示，目前中國房地產市場的核心病癥是投機炒房抬高房價，讓絕大多數人買不起房。要想根治中國房地產市場的頑疾，應該從四個方面入手：

　　第一是調整按揭首付款比例。對于第一次按揭購房者，可以降低首付到一成，這可以降低真正買房自住者的購房門檻，而且銀行還不用擔心他們的還款誠信；而對于已經有購房按揭貸款還沒有還完的購房者，則應該把首付提高到六成甚至八成，這將直接提高炒房者的入門門檻。通過首付比例的調整，可以真正遏制投機性炒房行為，同時讓真正買房自住的人有能力通過銀行貸款買到房子；

　　第二是取消賣期房的商品房預售制度。從中國房地產市場10年的發展歷史來看，商品房預售制度，在房地產市場發育早期，對開發商群體迅速成長起了很大作用。例如在2000年前后，中國的房地產商普遍底子薄，資產規模能過億的開發商就可以稱之為地產大鱷；經過10年發展壯大，資產規模過百億的地產公司隨處可見。

　　但現在來看，這種制度僅僅只能幫助開發商快速回籠資金，對購房者并沒有實質的幫助。相反，幾乎八成以上的商品房交易欺詐與糾紛，都與賣期房有關系。而炒房號，內部認購等源于期房銷售的衍生現象，則是現在樓市炒作者最快捷、最容易產生暴利的手段。

　　陳海陽律師認為，只要以上這兩項措施一出臺，投資炒房者將立即從樓市撤出，以往售樓處排隊搶購的虛火場面將不復存在。而開發商為了搶奪為數不多的真正買房自住客源，就會主動將價格降低到合理的水平。那將進入一個真正的房地產買方市場，開發商囤地、囤房的現象將不復存在。

　　第三，從長遠來看，還是要重建一個公正的社會財富分配制度，提高社會普通大眾的收入水平。社科院此前出了一個報告，說85%的民眾買不起房，數據的科學性與準確性有待商榷，但是這個報告說出了一個基本事實，就是老百姓絕大多數買不起房。只有普通大眾的收入提高了，才能從真正意義上提高他們買房的能力。這個道理很簡單，不需要詳細論證。而目前房地產市場，炒房的人已經成為劫貧濟富、加劇社會財富分配不公的巨大吸金場。

　　第四，需要繼續加快改變中國的城鄉二元經濟格局。城鄉經濟二元化，不僅僅表現在戶籍制度對國民的桎梏，還表現在城市與農村不動產的不能相互流通。這種體制上的割裂，不僅僅形成了城市與農村土地與房產價格的巨大落差，也為地方政府、特權階層、有背景的開發商掠奪人民土地，攫取暴利提供了土壤。同時，由于城鄉住宅體制性割裂，導致農民在城市買房要忍受高昂代價，而城市居民想逃離城市購買農村低價房而不可得，這在體制上推高了房價。如果城鄉住宅可以自由流通，城鄉住宅價格的巨大落差將得到很大的“找平”。這對當前不合理的高房價也將是一個極大地沖擊。