近期房價高漲讓市場普遍感到風險所在 調控風聲趨緊

　　國務院總理溫家寶12月14日主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，其中明確提出，“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。”業界專家普遍認為，與以往相比，本次會議明確提出的是“遏制”，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩定”。可以預見，明年二套房貸等政策或將收緊，令房價下跌的可能性加大。

　　中央一周三提房地產政策

　　中央政府在短短一周時間里連續三次提及房地產問題：

　　●12月7日閉幕的中央經濟工作會議上，房地產多年來第一次不再被當作支柱產業來描述，經濟會議只是提及要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

　　●12月9日，國務院常務會議公布了“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”的規定。

　　●12月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。

　　四種調控政策可能出臺

　　近期房價的高漲讓市場普遍感到了風險所在。除了加大普通商品房的供應量、調整鮮有的土地供應方式之外，有地產專家就認為，樓市的具體調控政策也有可能相繼出臺，這主要包括了二套房貸明年估計還要進一步緊縮。除此以外，還有三個可能：一是針對大戶型、高檔房的物業稅明年會加快推出，極有可能在部分城市試點；二是對外資購房可能會重新緊縮；三是轉售房子的個人所得稅，也可能會從嚴征收。一旦二手樓出現大規模的拋售，那樓市將不得不“硬著陸”。

　　廣州市國土房管局有關負責人近日也表示，抑制改善性的需求，特別是投資性和投機性需求，主要手段還是要靠國家的金融和稅收經濟手段，而不是靠增加土地供應的絕對值。由于“三舊改造”的推進等多種因素，廣州有望釋放出80平方公里的土地。

　　業界人士更預測，巨量的土地供應將有效緩解樓價上漲的壓力。盡管目前不少城中村的村民都表示不會將其拆遷補償的安置房上市，但實際上，隨著城中村改造步伐的加快，即使只是有其中一成的房屋上市，都將會對城區住宅市場構成明顯的沖擊。因為按照大致匡算，在需要改造的138條城中村中，保守估計每條村的安置房面積大約為75萬平方米，即使是只有一成的安置房愿意上市，其總量也將超過1000萬平方米。而且這還沒包括海量的因城中村改造而釋放的商品房供應。記者王荔玨

　　市場反應

　　利空襲來 地產股應聲跌

　　調控有限 業界依然看好

　　在剛剛公布營業稅免征年限將從2年變為5年后，日前，對地產股的利空消息再次襲來，國務院要求遏制部分城市房價過快上漲勢頭，地產股也應聲而跌。在政策出臺的第二天(即本周二)萬科、保利、招商等地產龍頭股都是“綠油油”的一片，整體上，地產板塊在周二整體走弱，平均跌幅達2.76%，領跌大市。統計顯示當天地產板塊106只個股僅8只收漲，龍頭股也全線放量回調，但所幸無一個股跌停。但到了周三，地產股的跌勢已經有所放緩。

　　市場分析人士普遍認為，短線地產股的走勢仍將會受到一定的壓制，但由于政策調整的力度有限，因此不會就此抹殺地產行業的估值優勢及操作價值，后市仍可重點關注二三線地產股。

　　合富輝煌最新監測數據顯示

　　購房者對后市看漲的居多

　　隨著供不應求趨勢日漸明顯和房價穩步回升，廣州樓市潛在置業者構成和心態正在發生變化。合富輝煌集團市場研究部針對置業者的最新監測數據表明，目前廣州樓市換房客戶成為主流，投資置業比重大增。而潛在置業者對后市預測價格預期分歧加劇，仍以看漲居多，價格門檻已成制約成交首要因素。

　　據監測，2009年四季度廣州超過70%的潛在置業者為換房客，三次或三次以上置業者也超過三成；與2008年第四季度相比，換房需求取代首次置業成為目前市場購房主流需求。將天河、海珠、越秀及荔灣等市中心區域列為首選的潛在置業者仍達56%。這也表明明年市中心供不應求嚴重，房價上漲壓力繼續增大。

　　根據合富輝煌集團市場研究部供應預測，與2009年相比，2010年新增供應有進一步向外圍擴展的趨勢，天河、海珠供貨將大幅減少，整個中心四區占全市供應比重僅略高于三成。

　　總體而言，對樓價的判斷和接受程度已經成為阻礙成交的首要因素，87%的潛在置業者表示當前樓價偏貴或太貴。雖然樓價已有大幅回升，但不少潛在置業者對樓價走勢的判斷從預跌變為預升，30%的潛在購房客戶認為樓價會穩中有升；22%的潛在購房戶認為樓價將略有下降；14%的潛在購房戶認為未來樓價不會有多大變化。總體上看漲的比重仍占優勢。（記者 黃濤）