最近一周時間內(nèi)，中央樓市政策密集調(diào)整：

　　12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究決定：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。14日，國務(wù)院常務(wù)會議再出房地產(chǎn)調(diào)控四條措施：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。

　　對此，市場各方有著不一樣的理解。

　　專家：遏制房價瘋長，不會大起大落

　　南京市房產(chǎn)局副局長郭宏定認為，“國四條”是前不久中央經(jīng)濟工作會議上“兩句話”的完善和延伸。“我們正領(lǐng)會中央精神，并進行貫徹。可以肯定的是，明年南京的住房保障力度會更大。”

　　而在房產(chǎn)專家看來，營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消加上“國四條”，猶如一個“組合拳”，從供給、需求、監(jiān)管、保障的各個方面調(diào)整房市，初衷還是遏制部分城市房價的過快上漲，抑制投資和投機性需求。

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝評價說，從供應(yīng)來說，“國四條”提出要適當增加中低價位、中小套型商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，既擴大土地供應(yīng)量，又調(diào)高中小套型比例，這等于加大了商品房總套數(shù)，將緩解當前許多城市商品房供給不足的狀況。此外，針對城市用地緊張情況，調(diào)整土地投放結(jié)構(gòu)，以小地塊、多頻次出讓土地，并適當提高容積率，也將“提高土地使用效率”，增加供給量。從需求來說，方案提出“加大差別化政策執(zhí)行力度，切實防范各類按揭貸款風險”，可以采用提高首付比例、提高二套房貸款利率等金融工具，釜底抽薪，“抑制投資投機型購房”。方案還加強了市場監(jiān)管，各地如針對開發(fā)商囤房惜售、哄抬房價等出臺切實措施，今年以來各地的恐慌性購房就不會出現(xiàn)。

　　專家認為，央行和有關(guān)部門出臺的調(diào)控措施仍會保持政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性，打壓的是房價上漲過快，以及投資投機型住房，市民的自住和改善型住房還是要“支持”的，保障低收入和住房困難家庭的安居房將大規(guī)模推進。因此，房市和房價不會大起大落。

　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅和張輝都認為，明年南京的房價不會下跌。因為決定房價的關(guān)鍵還是供求關(guān)系。宋堅認為明年樓市“價漲量跌”。而張輝介紹說，南京今年房市火爆，總共賣了1000萬平方米的房子，而2008年、2009年的土地出讓量都不大，明年可供開發(fā)住宅用地的商品房上市量預(yù)計才400萬平方米。可見，切實落實“國四條”的一攬子調(diào)控措施，才是保證房市、房價穩(wěn)定的關(guān)鍵。

　　開發(fā)商：只要錢多地少，就能活得很好

　　房價飆漲，開發(fā)商是既得利益者。不過，不止一個開發(fā)商對記者坦言，市場如此瘋狂，他們心里其實也不踏實。然而從以往的經(jīng)驗看，出臺的很多措施最終都缺少執(zhí)行力，導(dǎo)致威力有限。

　　南京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理劉宏說，今年開發(fā)商特別好賺錢，目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，自有資金能達到35%的不多，但是這些開發(fā)商都“活得很好”，原因就在于有很多融資渠道，各家銀行包括國有銀行都圍著開發(fā)商鞍前馬后地服務(wù)，一些銀行除了“開發(fā)貸”，還有獨立的投資部，都可以為開發(fā)商提供資金支持。除此之外，還有私募資金渠道，包括海外獨資的投行以及浙江的民間資本。在他看來，真正觸動開發(fā)商、觸動高房價的“撒手锏”，還應(yīng)該是信貸調(diào)控。

　　江蘇香溢置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)張良認為，土地供應(yīng)尤其是城市中心地段土地供應(yīng)嚴重不足，導(dǎo)致開發(fā)商為了一塊地爭得頭破血流；房價也是，因為物業(yè)供應(yīng)不足而需求者多，所以房價就漲得快。解決供應(yīng)不足，關(guān)鍵還在于加大土地供應(yīng)。“一些核心地段的土地放不出來。‘面粉’太少，‘面包’的生產(chǎn)當然跟不上。南京每年一手房和二手房的消費量有一二十萬套，但供應(yīng)量又有多少？如果100套房子有1000個人排隊，開發(fā)商當然要漲價；反之，100套房子10個人排隊，則會下調(diào)價格。”

　　張良說，目前南京不少開發(fā)商加快了開工速度，明年南京某些區(qū)域會出現(xiàn)供求逆轉(zhuǎn)，二手房市場可能因此降溫。但目前來看，明年樓市出現(xiàn)大的波動不太可能。現(xiàn)在買房已經(jīng)成了“富人的游戲”。事實上，就算房價從5萬降到3萬，從3萬降到2萬，窮人還是買不起房。所以，政府還應(yīng)該借鑒中國香港和新加坡的模式，為低收入者大量提供租賃房源。

　　購房人：盼著房價跌，細想不現(xiàn)實

　　小郭是省教育部門的一位工作人員，從年初至今一直在看房子、找房子。但遺憾的是，房價就在自己的猶豫中持續(xù)上漲，她年初看中的一套河西的房子，如今已經(jīng)漲了30%以上，對自己而言，已變得遙不可及了。

　　眼下“國四條”出臺，國家顯示出給房市降溫的決心。小郭稍感欣慰，“看來房價在短期內(nèi)不會像上一階段那樣跳著上漲。”但是房價會不會降下來，小郭心中沒底。

　　南京大學(xué)社會學(xué)院胡老師說：“國家調(diào)控政策效果如何，最重要的是當?shù)卣�府的態(tài)度。中央調(diào)控意圖和地方利益訴求一旦發(fā)生齟齬，調(diào)控政策就很難發(fā)揮多大的效力！”

　　覃女士在老城區(qū)已經(jīng)買了一套新房，她的看法是：“指望國四條讓房價下跌，是不現(xiàn)實的！”

　　她認為，主城區(qū)的土地和房源稀缺，而城市里對房子的需求呈現(xiàn)剛性，主城區(qū)房價會堅挺；距離主城區(qū)稍遠的房子也因為大家都涌過去，也不會降。最遠的房子有可能會搖擺一下，但肯定不會降！“你看國家前幾次調(diào)控，有幾個房產(chǎn)商說降價了，他們寧愿暗地里促銷、增加饋贈，也不會明里降價。他們都是一個利益鏈條，一個明降，會受到集體壓力！”

　　本報記者 鄭焱 顧巍鐘 燕志華 汪曉霞