最近一周時(shí)間內(nèi)，中央樓市政策密集調(diào)整：

　　12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再出房地產(chǎn)調(diào)控四條措施：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

　　對(duì)此，市場(chǎng)各方有著不一樣的理解。

　　專家：遏制房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，不會(huì)大起大落

　　南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定認(rèn)為，“國(guó)四條”是前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上“兩句話”的完善和延伸。“我們正領(lǐng)會(huì)中央精神，并進(jìn)行貫徹。可以肯定的是，明年南京的住房保障力度會(huì)更大。”

　　而在房產(chǎn)專家看來(lái)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消加上“國(guó)四條”，猶如一個(gè)“組合拳”，從供給、需求、監(jiān)管、保障的各個(gè)方面調(diào)整房市，初衷還是遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，抑制投資和投機(jī)性需求。

　　南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝評(píng)價(jià)說(shuō)，從供應(yīng)來(lái)說(shuō)，“國(guó)四條”提出要適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，既擴(kuò)大土地供應(yīng)量，又調(diào)高中小套型比例，這等于加大了商品房總套數(shù)，將緩解當(dāng)前許多城市商品房供給不足的狀況。此外，針對(duì)城市用地緊張情況，調(diào)整土地投放結(jié)構(gòu)，以小地塊、多頻次出讓土地，并適當(dāng)提高容積率，也將“提高土地使用效率”，增加供給量。從需求來(lái)說(shuō)，方案提出“加大差別化政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)”，可以采用提高首付比例、提高二套房貸款利率等金融工具，釜底抽薪，“抑制投資投機(jī)型購(gòu)房”。方案還加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)管，各地如針對(duì)開(kāi)發(fā)商囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)等出臺(tái)切實(shí)措施，今年以來(lái)各地的恐慌性購(gòu)房就不會(huì)出現(xiàn)。

　　專家認(rèn)為，央行和有關(guān)部門出臺(tái)的調(diào)控措施仍會(huì)保持政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性，打壓的是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，以及投資投機(jī)型住房，市民的自住和改善型住房還是要“支持”的，保障低收入和住房困難家庭的安居房將大規(guī)模推進(jìn)。因此，房市和房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落。

　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)和張輝都認(rèn)為，明年南京的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵還是供求關(guān)系。宋堅(jiān)認(rèn)為明年樓市“價(jià)漲量跌”。而張輝介紹說(shuō)，南京今年房市火爆，總共賣了1000萬(wàn)平方米的房子，而2008年、2009年的土地出讓量都不大，明年可供開(kāi)發(fā)住宅用地的商品房上市量預(yù)計(jì)才400萬(wàn)平方米。可見(jiàn)，切實(shí)落實(shí)“國(guó)四條”的一攬子調(diào)控措施，才是保證房市、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵。

　　開(kāi)發(fā)商：只要錢多地少，就能活得很好

　　房?jī)r(jià)飆漲，開(kāi)發(fā)商是既得利益者。不過(guò)，不止一個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)記者坦言，市場(chǎng)如此瘋狂，他們心里其實(shí)也不踏實(shí)。然而從以往的經(jīng)驗(yàn)看，出臺(tái)的很多措施最終都缺少執(zhí)行力，導(dǎo)致威力有限。

　　南京鋒尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理劉宏說(shuō)，今年開(kāi)發(fā)商特別好賺錢，目前從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，自有資金能達(dá)到35%的不多，但是這些開(kāi)發(fā)商都“活得很好”，原因就在于有很多融資渠道，各家銀行包括國(guó)有銀行都圍著開(kāi)發(fā)商鞍前馬后地服務(wù)，一些銀行除了“開(kāi)發(fā)貸”，還有獨(dú)立的投資部，都可以為開(kāi)發(fā)商提供資金支持。除此之外，還有私募資金渠道，包括海外獨(dú)資的投行以及浙江的民間資本。在他看來(lái)，真正觸動(dòng)開(kāi)發(fā)商、觸動(dòng)高房?jī)r(jià)的“撒手锏”，還應(yīng)該是信貸調(diào)控。

　　江蘇香溢置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)張良認(rèn)為，土地供應(yīng)尤其是城市中心地段土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商為了一塊地爭(zhēng)得頭破血流；房?jī)r(jià)也是，因?yàn)槲飿I(yè)供應(yīng)不足而需求者多，所以房?jī)r(jià)就漲得快。解決供應(yīng)不足，關(guān)鍵還在于加大土地供應(yīng)。“一些核心地段的土地放不出來(lái)。‘面粉’太少，‘面包’的生產(chǎn)當(dāng)然跟不上。南京每年一手房和二手房的消費(fèi)量有一二十萬(wàn)套，但供應(yīng)量又有多少？如果100套房子有1000個(gè)人排隊(duì)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然要漲價(jià)；反之，100套房子10個(gè)人排隊(duì)，則會(huì)下調(diào)價(jià)格。”

　　張良說(shuō)，目前南京不少開(kāi)發(fā)商加快了開(kāi)工速度，明年南京某些區(qū)域會(huì)出現(xiàn)供求逆轉(zhuǎn)，二手房市場(chǎng)可能因此降溫。但目前來(lái)看，明年樓市出現(xiàn)大的波動(dòng)不太可能。現(xiàn)在買房已經(jīng)成了“富人的游戲”。事實(shí)上，就算房?jī)r(jià)從5萬(wàn)降到3萬(wàn)，從3萬(wàn)降到2萬(wàn)，窮人還是買不起房。所以，政府還應(yīng)該借鑒中國(guó)香港和新加坡的模式，為低收入者大量提供租賃房源。

　　購(gòu)房人：盼著房?jī)r(jià)跌，細(xì)想不現(xiàn)實(shí)

　　小郭是省教育部門的一位工作人員，從年初至今一直在看房子、找房子。但遺憾的是，房?jī)r(jià)就在自己的猶豫中持續(xù)上漲，她年初看中的一套河西的房子，如今已經(jīng)漲了30%以上，對(duì)自己而言，已變得遙不可及了。

　　眼下“國(guó)四條”出臺(tái)，國(guó)家顯示出給房市降溫的決心。小郭稍感欣慰，“看來(lái)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)像上一階段那樣跳著上漲。”但是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來(lái)，小郭心中沒(méi)底。

　　南京大學(xué)社會(huì)學(xué)院胡老師說(shuō)：“國(guó)家調(diào)控政策效果如何，最重要的是當(dāng)?shù)卣�府的態(tài)度。中央調(diào)控意圖和地方利益訴求一旦發(fā)生齟齬，調(diào)控政策就很難發(fā)揮多大的效力！”

　　覃女士在老城區(qū)已經(jīng)買了一套新房，她的看法是：“指望國(guó)四條讓房?jī)r(jià)下跌，是不現(xiàn)實(shí)的！”

　　她認(rèn)為，主城區(qū)的土地和房源稀缺，而城市里對(duì)房子的需求呈現(xiàn)剛性，主城區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)堅(jiān)挺；距離主城區(qū)稍遠(yuǎn)的房子也因?yàn)榇蠹叶加窟^(guò)去，也不會(huì)降。最遠(yuǎn)的房子有可能會(huì)搖擺一下，但肯定不會(huì)降！“你看國(guó)家前幾次調(diào)控，有幾個(gè)房產(chǎn)商說(shuō)降價(jià)了，他們寧愿暗地里促銷、增加饋贈(zèng)，也不會(huì)明里降價(jià)。他們都是一個(gè)利益鏈條，一個(gè)明降，會(huì)受到集體壓力！”

　　本報(bào)記者 鄭焱 顧巍鐘 燕志華 汪曉霞