地方政府視房地產開發商如“財神”,將這種堆砌鋼筋混凝土的產業視為經濟支柱,大力扶持；銀行信貸閘門寬松,利率優惠；房地產開發自有資金門檻低,與“炒房”者一樣以小投入博大收益,如魚得水、底氣十足……

　　記者近期在內蒙古、山東等地采訪了解到,房地產開發、信貸、投資等現行政策的疊加效應,在撬動房地產業持續發展的同時,也催生放大了開發、投資和需求規模,進一步加快了房地產業獨大、獨熱的畸形經濟結構形成,潛伏著巨大的風險。

　　房地產開發投資呈高“杠桿化”融資態勢

　　迪拜世界集團償債危機的硝煙尚未散去。與迪拜相比,盡管我國的金融市場相對封閉、監管較為嚴格,信用金融不夠發達,但房地產開發投資同樣呈現出令人擔憂的高“杠桿化”融資態勢。

　　內蒙古一家房地產公司的經理郭建偉說,包頭、鄂爾多斯等地的中小房地產企業自有資金率一般在20%至30%,其他運營資金主要為銀行貸款,特別是去年以來貸款政策寬松、利率較低,大大緩解了企業的資金壓力。因為依照現有規定,自有資金率達到25%即可預售,一個房地產開發項目的自有資金率達到20%至30%,整個樓盤即能全面啟動。

　　北京中坤投資集團董事長黃怒波說,房地產業現在普遍實行預售制,一個20億元的項目,自有資金有5億元就行了,其他可以通過預售來解決。如果以自有資金計算,一個項目的利潤率可能高達100%到200%。

　　銀行業統計數據也顯示了房地產開發投資中的高“杠桿化”融資態勢。今年前7個月,山東省房地產開發投資資金來源中,銀行貸款占比23.4%,同比提高2.2個百分點；自籌資金占比40.8%,同比降低3.3個百分點；其他資金占比35.3%,同比提高1.5個百分點。而仔細分析,所謂“其他資金”,其主要構成為購房者的定金、預付款和個人按揭貸款,而這部分資金來自銀行貸款的比例在60%左右。總體概算,房地產開發資金來源直接或間接來自銀行貸款的比例在45%以上,此外還有部分資金來自于民間融資。

　　而包頭市房地產業協會進行的抽樣調查也顯示,即使在房地產業最不景氣的2008年,當地房地產開發中融資借款的比例仍達到60%以上。

　　“低首付、低利率”助長房產投資的投機心理

　　近年來,我國房地產價格一路狂飆,從不少中心城市到二、三線城市的房產銷售情況來看,明顯出現了“外來購買者增多、投資性購房增多”的趨勢,而在投資性購房中,依靠“低首付、低利率”實現“杠桿化”融資購房的情況十分突出,潛在風險巨大。

　　在山東海濱城市乳山,其位于銀灘旅游度假區的“海景房”面向全國推廣銷售,其購買者半數以上來自乳山以外的地方；在山東新興海濱城市日照,當地房產管理部門測算,超過40%的購房者來自日照以外的地方；即使在西部工業城市包頭,其購房者中也有20%以上非包頭籍貫的購房者。

　　與外來購買者增多的趨勢相比,本地投資性購房增多的態勢更加明顯。在山東省會濟南,從今年5月份開始,多年來溫和上漲的房價開始一路狂飆,部分樓盤每平方米價格半年內漲幅超過此前兩年內的漲幅。“不差錢、不缺房”一族成為追漲購買的主力。近年來,悄然崛起“炒房團”的內蒙古鄂爾多斯市東勝區,70%以上的當地居民擁有兩套以上的住房,“炒房”與“放貸”已經成為當地居民的兩大投資方向。

　　鄂爾多斯市市民張建平說,近幾年來,他分別以夫妻倆的名義在鄂爾多斯、呼和浩特和包頭市購了4套房,其中60%以上的房款靠貸款。其實他和妻子每年做生意可收入近20萬元,一次性清償貸款沒啥困難,但是張建平卻認為,“貸款買房更劃算。”

　　他算賬說,4套房子,每月需還貸款約1.3萬元。其中兩套房子出租后每月可得租金約3000元。他利用節省下的錢放貸款,以月息2%計算,每月可得利息1.8萬元,扣除月供還可凈剩8000多元。“只要手頭的錢夠首付,從銀行貸上款,幾年后不僅能白落幾套房子,房價也會漲不少,只賺不賠何樂而不為?”

　　來自山東銀監局的調查顯示,目前,山東省房地產業不良貸款客戶數、不良貸款余額、逾期貸款客戶數、逾期貸款余額、風險預警信號客戶數均居各行業之首。僅今年前7個月,山東房地產業大額不良貸款就有4個月出現月度反彈,個人住房貸款違約筆數、金額明顯增加,折射出風險仍在不斷積聚。

　　城市健康發展呼吁房地產發展“去杠桿化”

　　與本身缺乏實體經濟基礎,房地產支柱產業又過度依賴外在需求及投資需求的迪拜相比,我國實體經濟的比重較高,目前房地產發展也以滿足本土需求、自住需求為主。但是,我國不少地區的經濟發展特別是財政收入過分依賴“房地產經濟”的情況卻日漸突出,房價收入比失衡的現象正愈演愈烈,應該引起重視,及早防范。

　　山東銀監局局長周忠明認為,從短期來看,在對房地產開發融資“去杠桿化”過程中,可以根據經濟回暖的情況逐步提高房地產開發中自有資金的比率,相關部門應嚴格檢查開發商自有資金到位情況,強化自有資金到位的“硬門檻”效應。

　　在對投資性購房特別是“炒房”行為“去杠桿化”過程中,考慮到炒房越多、風險越大、對實體經濟的危害也越大,首付和利率標準也應該越高。為此,除嚴格執行銀監會“二套房”貸款首付40%、利率上浮10%的規定外,對于購買二套以上住房的客戶,還可以對首付和利率實行累進上浮政策。

　　日照市住房委員會辦公室主任厲建偉、山東社科院經濟專家馮群力等專業人士認為,盡管短期內房地產可有力拉動就業,增加財政收入,推動經濟增長,但如果經濟過度依賴這種靠貸款驅動、缺乏技術含量的勞動密集型產業,不僅經濟基礎似“沙上筑城、根基不牢”,城市綜合競爭力也很難提高。

　　因此,從長遠來看,各地應繼續加大保障性住房供給的力度,進一步降低保障性“租售”的門檻。加大保障房供給力度并不會消減房地產業本身對經濟的拉動作用,以及對眾多關聯產業發展的帶動作用,同時還能逐步降低地方財政對房地產業的嚴重依賴,促進地方實體經濟的發展,引導企業依靠科技研發和自主創新實現可持續發展,而不是通過追捧地王或倒手賣地來催生一個又一個巨大的房地產泡沫。 (記者鄧衛華　任會斌)