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　　對于保障性住房管理來說，準入的把關是一個難題，而如何讓不應繼續享受保障的住戶及時退出，更是難上加難。

　　近日，記者從廣州市住房保障辦獲悉， 《廣州市保障性住房小區管理扣分辦法(試行)》已完成起草并正在進行內部意見征集。這一辦法，試圖為破解這一難題提供可操作性的標準。

　　辦法列出6項嚴重違規行為，包括：擅自將廉租房轉讓、轉租、出借、調換的；擅自將經濟適用住房出租、出借的；無正當理由連續拖欠租金3個月或累計拖欠租金6個月的；無正當理由連續空置廉租房3個月以上的，等等。這6項違規行為的扣分值定為20分，違反一條即被取消享受保障房資格。

　　此前，各地方也紛紛探索規范保障性住房管理的辦法。今年7月北京市發布《關于廉租住房實物配租管理若干問題的通知》，6月1日起廈門施行《廈門市社會保障性住房管理條例》，上海試點推行“居民收入核對系統”用于廉租房申請人收入核對等，都對保障房的退出機制做出相關規定。在全國范圍內，破除保障性住房“一保終身”局面，建立切實可行的保障房退出機制已漸成趨勢。

　　一問：

　　為何要設退出機制

　　編輯：今年以來，各地關于保障性住房規范管理的辦法密集出臺，對保障房的退出機制如何能得到切實執行進行各種探索，媒體和公眾也對此廣泛關注。為什么這個問題會引起如此重視？

　　李剛：廣州市住房保障辦住房管理處副處長王秋平介紹說，廣州市扣分辦法的起草主要是為了杜絕“假窮人”騙購騙租保障房行為，同時也為了規范保障住戶日常生活行為，逐步建立保障房退出機制。

　　王煒：應該看到，保障性住房是一種公共資源。目前公共資源十分有限，必須分配給最需要的人。因此，不符合條件的家庭，理應“退出”。

　　需要退出保障房的情況大致分為兩種。一是原本居住保障房的低收入家庭收入狀況發生改變，比如子女踏上工作崗位等，不再符合住房保障對象的條件。但這種情況相對較少。但隨著針對新就業人員的公共租賃房制度開始實施，因收入狀況改變而需要退出的情況就會經常出現。另一種是將保障房空置、轉租甚至轉售，違反相關規定，不合理地占用公共資源，也應該退出。今年以來在各地已經出現這樣的例子。

　　保障房退出雖然目前還不是大問題，但隨著廉租房保障范圍擴大，情況也會更加錯綜復雜。因此，從完善制度的層面，現在就著手建立合理的退出機制，也是未雨綢繆。

　　劉洪玉：保障性住房政策是政府提供較低價格或租金的房子，或直接提供補貼，進而使保障對象具備獲得基本住房條件的能力。鑒于住房保障對象的收入水平會隨時間發生變化，保障性住房又占用了公共資源，因此從住房保障的政策目標，以及對公共政策的公平性和效率要求出發，必須要建立保障性住房的退出機制。

　　二問：

　　執行難問題如何解決

　　編輯：從一些地方的經驗來看，保障房的退出機制存在執行難的問題，特別是采取實物配租方式的地方，住進去容易，讓搬出來就比較難，處理不好還會引發一些問題。這怎么解決？

　　王煒：保障房的退出分為兩個層面，兩個層面都面臨很大困難。

　　一是認定什么樣的家庭應該退出。其核心是對家庭收入狀況變化的了解。目前大多數城市主要靠上門家訪獲取信息，不僅滯后，準確度差，也增加了基層的工作壓力。青島等地建立的住房、銀行、稅務、公安相關聯的信息系統，有助于改變這種狀況。

　　二是操作層面。過去以租金補貼為主要的保障方式，“退出”相對簡單，直接停止發放補貼就可以。現在實物房源建設規模不斷加大，實物配租將成為住房保障的主流。怎樣讓不符合條件的家庭“搬家”，是非常現實非常困難的問題。

　　目前大多數地方的實物配租退出機制也僅停留在制度層面，實際操作中是否可行依然是問號。盡管幾乎所有城市都規定，如果不符合條件的家庭不愿退出，可以通過法律途徑，甚至申請強制執行。但在現實中，用強制手段很難。以廈門市為例，廈門歷年累計退出廉租房628戶，其中626戶是享受租金補貼的家庭，僅有2戶是從實物配租房退出。

　　退出并非完全沒有辦法，為避免社會矛盾，退出并不一定局限于搬家的方式，也可以隨著承租戶收入狀況的改善，不斷提高租金的標準。這種方式目前在廈門、北京、上海等城市已經開始操作。比如在廈門，承租保障房的住戶按市場租金甚至高于市場租金的標準交房租，政府則根據家庭收入水平不同，分別給予不同比例的補貼，收入越低，補貼越高。一旦承租戶不再符合條件，直接停止發放補貼，租金杠桿自然會讓承租戶權衡，直至退出。

　　實際上，這是一種以實物的方式建設，以補貼的方式租賃的保障模式，結合了實物配租和租賃補貼兩種模式的優點。同時也意味著政府既要投入建設資金，又要投入補貼資金。在廈門這樣財政比較寬裕，人口少、保障對象人數也少的城市可以實施，對大多數城市，要做到這一步還有很長的路要走。

　　劉洪玉：當入住家庭的收入提高而不應該繼續享受政府保障時，難以及時退出，這幾乎是所有國家公共房屋面臨的問題。解決辦法也是各種各樣，有的國家和地區采用退出激勵方法，比如鼓勵租住廉租房的家庭優先購買經濟適用住房；有的規定保障對象需隔年申報收入，超出標準后需加倍支付租金甚至解除租約，而采用欺騙手段獲取保障性住房時要追究法律責任甚至判刑等。

　　不過不管采用何種方式，很難徹底杜絕不能及時退出的現象。國際上對公共住房的退出管理，越來越傾向于采用退出激勵方式。

　　三問：

　　退出如何實現“軟著陸”

　　編輯：保障房如果被收回，住戶怎么辦？在一些大城市，即使收入小幅度提高，要按照市場價格自己來解決住房還是比較難的。從保障房退出以后會不會成為新的“夾心層”？

　　李剛：考慮到保障房一般涉及低收入群體，廣州市住房保障辦表示，初步擬定在過渡期間，臨時為被處分的保障房家庭提供一處中轉房，居住時間若干個月，不過面積比正式的經濟適用房、廉租房要小，甚至無獨立的廁所和淋浴間。

　　王煒：目前我國住房保障的覆蓋面還很小，處于起步階段。首要問題還是如何擴大保障范圍，解決低收入家庭的住房困難。因此在設計退出機制的時候，也必須充分考慮到，低收入家庭的收入狀況不穩定，很可能再度返貧。因此必須留出一定的余地，而不是收入狀況稍有改變，就把人“趕走”。

　　現在一些城市在退出時限上給予低收入家庭“延長期”，就是比較人性化的方式。北京、常州等地規定，承租家庭不符合承租條件但暫時不能騰退房屋的，可以申請6個月左右的延長期，延長期內租金不再享受優惠或補貼。這樣，即使情況發生變化，也有周轉的余地，不用折騰低收入家庭頻繁搬家。

　　此外，建議各地加緊制定低收入家庭的認定方法，不要以某一個時點的收入來認定，而以一個時期的狀況來認定。比如家庭收入提高，如果能持續一到兩年，再確定其脫離低收入家庭�？傊�，一切住房保障的政策，都應該以保障對象的利益為第一出發點。