近期,隨著樓市的升溫,全國各大城市都不時傳出爛尾盤活的消息。不少爛尾多年的項目卻批量盤活,經過開發商重新包裝后成為市場中的搶手貨。如北京最大爛尾樓朝陽首府預售價格達3.5萬元/平方米；廣州爛尾樓翻新項目“萬菱匯”公寓報出了令人咋舌的“均價2.8萬/平方米,最貴5萬元/平方米”的價格。業內人士指出,翻新爛尾樓成為搶手貨,一方面說明樓市不斷升溫使得盤活爛尾樓存在大量利潤空間,另一方面也提醒我們要警惕樓市泡沫高漲。

　　◎現象 長期無人問津如今成搶手貨 翻新爛尾樓售價令人咋舌

　　近日,北京最大的爛尾樓朝陽首府宣布將于年底上市,預期售價高達3.5萬元/平方米；北京最老的爛尾樓京泰自主城也趕在年底前兜售,這個產權年限最長不超過38年的樓盤預期售價將超過2萬元/平方米。

　　不但是住宅爛尾樓水漲船高,商業及旅游爛尾樓項目也趁機入市。前不久,天友集團宣布將斥資10億元在豐臺區打造北京“龍門陣”文化創意旅游區項目,2011年4月,荒廢十余年的“世界風情園”將變身國內最大水上樂園。

　　在廣州,知名爛尾樓新中國大廈近日再次發出拍賣公告,稱將于12月16日拍賣,起拍價高達13.5億多元,比今年8月公告的價格高了2億多元。不久前,位于天河路上的爛尾樓翻新項目“萬菱匯”公寓也報出了“均價2.8萬/平方米,最貴5萬元/平方米”的價格,令市場對爛尾樓翻新后的價值刮目相看。

　　據了解,目前廣州在冊的57個爛尾樓已有九成被盤活,廣州也將力爭在2010年亞運會前將爛尾項目全部復活。

　　不僅是北京和廣州,今年以來,全國各大城市都不時傳出爛尾樓盤活的消息。如今年8月18日,SOHO中國與摩根士丹利簽訂收購協議,SOHO中國以24.5億元的價格收購上海東海廣場一期,該項目從1994年立項起被頻繁倒賣,歷經上海社保基金、安聯投資等多個東家,始終未能建成,被稱為“上海第一爛尾樓”；9月,成都市停工辦宣布,成都市清理出的73個爛尾樓性質的停工工程預計將于年內全部妥善處置；被稱為武漢“最大爛尾樓”的光谷中心花園本月上旬也將更名為光谷國際廣場,以時尚型購物中心亮相。

　　從城市面貌的角度來看,將城市“盲腸”———爛尾樓盤活無疑是利好消息。但長期無人問津的爛尾樓突然批量盤活,其背后的動因為何,而這又對樓市將產生什么影響呢?

　　◎動因 樓價地價飛漲 爛尾樓成了“短平快”盈利捷徑

　　所謂爛尾樓,主要指那些已經辦理用地、規劃手續,項目開工后,因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛,停工一年以上的房地產項目。此外,也包括一部分因為產權發生糾紛、工程質量不合格等原因而停工的項目。“現在的爛尾樓,大部分是1993年房地產局部過熱或1997年亞洲金融風暴的產物,是房地產經濟增長過快和房地產市場發展初期不夠成熟、理性所付出的高昂代價。”曾參與盤活多處爛尾樓的北京四方達房地產公司總經理楊少鋒介紹。

　　除了樓市的升溫是爛尾樓重生的最重要因素,在楊少鋒看來,“現在國內房地產市場的持續火爆和土地價格飛速上漲、拿地越發困難是爛尾樓重新搶手的重要原因。”土地作為不可再生的稀缺資源,偏緊的土地供應政策讓很多開發商不得不重新開始審視爛尾樓的價值,而爛尾樓最初開發時地價比現在要低很多,而且經過長期擱置,出售方的心理預期并不是很高,投資商往往可以用較低的資金拿下,而獲得后期較高的利潤。

　　中原地產胡廣東介紹,以廣州近期盤活出售的幾個爛尾樓項目,如中誠廣場、荔尚國際、敏捷國際公寓等等,都是位于市中心地段,開發商進行改頭換面或局部改造后,市場反應頗好,利潤空間也很大。而據業內人士估計,像北京朝陽首府這樣項目,開發商接手后的利潤甚至可以超過300%。

　　此外,爛尾樓一直是城市建設中的一個難點,因此爛尾樓的改造有望得到政府一定的政策扶持,并會主動提供幫助縮短審批時間。而由于盤活爛尾樓的開發周期很短,省去了不少審批手續,往往只要半年左右就能回籠現金,這對開發商而言,無疑是“短、平、快”的盈利捷徑。

　　◎預警 爛尾樓消滅時往往是泡沫高漲期

　　有業內人士認為,爛尾樓成了搶手貨還和眼下樓市出現的不理性購房相關。“這些買天價爛尾樓的購房人其實應該想到,很多爛尾樓項目本身就是樓市過熱的產物,是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果。如果眼下因為樓市過熱而不理性購房,今后難保你自己購的房不出現爛尾現象。”

　　著名經濟評論人葉檀也對此表示了一定的憂慮。她分析,爛尾樓是一個經濟現象,每次大批爛尾樓產生的時候,其實是資產泡沫、包括房地產泡沫開始破滅的時候。而每次消滅爛尾樓的時候就是整個房地產業開始高漲、進入上升周期的時候。現存的爛尾樓分布很廣,而且爛尾樓周期特別長,有的甚至是上世紀90年代殘留下來的。這就說明,目前的這一輪房地產周期它的泡沫已經超過了1993年和2003年以后的泡沫,它在消滅爛尾樓的同時如果我們的泡沫無法支撐將會帶來更多的爛尾樓。

　　不過,中原地產胡廣東認為不需要對此過度擔心。他分析,目前爛尾樓得以大量盤活,并受到投資者青睞,很大程度上還是因為樓市整體向好,房產升值動力足。“尤其是這些爛尾樓大多位于市中心地段,地塊位置好,受歡迎也在情理之中”。