一個(gè)多月以來(lái)，北京商品住宅價(jià)格讓人們于8、9月開始期待的“價(jià)量齊跌”化為泡影。

　　CRRC中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，10月，北京市商品住宅成交均價(jià)未能延續(xù)9月下跌的勢(shì)頭，反轉(zhuǎn)上探至16083元/平方米，這是繼8月后成交均價(jià)再次突破16000元。11月2日到8日一周，市場(chǎng)上新增供應(yīng)房源開盤均價(jià)環(huán)比前一周上漲竟達(dá)22.17%！

　　與北京樓市的強(qiáng)烈反彈相對(duì)應(yīng)的則是近來(lái)媒體有關(guān)北京“房荒”的報(bào)道。10月底，有媒體報(bào)道稱，“北京樓市現(xiàn)樓荒，新房庫(kù)存不足10萬(wàn)套，僅夠5個(gè)月銷量”。

　　一時(shí)間，排隊(duì)搶號(hào)、開盤售罄的消息不絕于耳。“房荒”似乎已然來(lái)臨。

　　那么，這一描述北京樓市“供求關(guān)系緊張”的詞匯背后究竟隱藏著怎樣的市場(chǎng)情況？

　　來(lái)自感受的“房荒”

　　“終于買到了！”記者的朋友李先生這幾天常將自己的買房經(jīng)歷掛在嘴邊，他四處托人兩個(gè)月后，終于在五環(huán)以內(nèi)買到了一處100平方米左右的房產(chǎn)。

　　如同李先生這樣的人并不少見。11月以來(lái)，每逢記者致電在售樓盤，常常得到“您快來(lái)排號(hào)，晚了就沒(méi)有了”的回復(fù)。

　　在供應(yīng)方面，由于今年早已完成了銷售額度，“不差錢”的開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)步入淡季之時(shí)推盤并不積極。

　　“11月預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目數(shù)量相較8月80余個(gè)縮減了五成，新盤入市步伐明顯減緩。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍介紹，原因在于多數(shù)開發(fā)商可售房源不足，企業(yè)面臨著持有流動(dòng)性過(guò)剩、資金相對(duì)充足的現(xiàn)實(shí)，純新盤更愿意等一個(gè)更好的時(shí)機(jī)、更好的價(jià)格點(diǎn)上出手。”

　　也就是說(shuō)，在沒(méi)有資金壓力情況下，很早調(diào)高了開工面積的開發(fā)商往往并不著急去拿預(yù)售許可證，而是積極進(jìn)行著“蓄客”活動(dòng)。漲價(jià)在這一過(guò)程中也成為必然，而“買不到房”成為許多買房人對(duì)于“房荒”的真切感受。

　　然而，記者注意到，并不是所有的項(xiàng)目都是銷售火爆、開盤現(xiàn)場(chǎng)人滿為患，一些遠(yuǎn)郊以及高端項(xiàng)目銷售成績(jī)稍顯“平淡”。為此，一些別墅類項(xiàng)目比如懷柔的龍山新新小鎮(zhèn)甚至推出了一次性付款9折的優(yōu)惠措施，而這正是今年3月以來(lái)別墅項(xiàng)目出現(xiàn)的較低折扣。

　　北京萬(wàn)年基業(yè)總經(jīng)理黃璽慶在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，具體到區(qū)域、價(jià)格等因素，樓市是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)的。買房人不可能跑遍北京城不考慮價(jià)格因素買房子，他們一定有自己的“意向區(qū)域”和“意向價(jià)位”。

　　“那些說(shuō)‘買不到房’的人無(wú)非是在自己喜歡的地段，買不到適合自己的便宜房子而已。”黃璽慶指出，來(lái)自“感受”來(lái)的“房荒”未必可靠。

　　來(lái)自數(shù)據(jù)的“房荒”

　　那么，來(lái)自數(shù)據(jù)層面的“房荒”又是否可靠？

　　近來(lái)，一旦市場(chǎng)上說(shuō)每逢“樓荒”，庫(kù)存“10萬(wàn)套預(yù)警線”必被提及。在相關(guān)報(bào)道中，即為“北京市住建委給北京樓市庫(kù)存設(shè)定的最低預(yù)警線是10萬(wàn)套，目前不但已經(jīng)跌破，而且呈繼續(xù)快速下降的態(tài)勢(shì)。”

　　然而，在翻閱相關(guān)官方數(shù)據(jù)后，記者發(fā)現(xiàn)，首先，“不足10萬(wàn)套”數(shù)據(jù)就不可靠。整個(gè)10月，可售房源(含期房和現(xiàn)房)總套數(shù)并未有低于10萬(wàn)套的情況出現(xiàn)。截至11月11日記者發(fā)稿時(shí)，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售房源總套數(shù)仍有101578套。

　　其次，在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，這一論調(diào)也不盡可靠。記者注意到，“房荒”一說(shuō)在10月下旬突然崛起，而據(jù)CRRC中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心《北京商品住宅市場(chǎng)月報(bào)》(2009年10月)的數(shù)據(jù)計(jì)算，相比9月的104036套，10月北京商品住宅市場(chǎng)可售房屋套數(shù)為103249套。兩月相比，并未有實(shí)質(zhì)性變化。

　　因此，在“金九銀十”色彩淡去、即將入冬的10月末，以“10萬(wàn)預(yù)警線”為基準(zhǔn)推導(dǎo)出北京出現(xiàn)“房荒”的論調(diào)，不免暗藏蹊蹺。

　　有業(yè)內(nèi)人士就表示，以單純的數(shù)據(jù)作為“供需關(guān)系緊張”的依據(jù)，過(guò)于籠統(tǒng)。德意志銀行中國(guó)區(qū)董事秦靖在接受媒體采訪時(shí)就表示，供給和需求是個(gè)動(dòng)態(tài)概念，很難拿一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的可售房源去衡量樓市當(dāng)前的狀況，城市房屋庫(kù)存量沒(méi)有所謂的警報(bào)線。

　　而中國(guó)指數(shù)研究院提供給本報(bào)記者的歷史數(shù)據(jù)也證明，所謂“10萬(wàn)預(yù)警線”并不存在。早在2008年的前三個(gè)月，北京房屋庫(kù)存均低于10萬(wàn)套，2008年1月1日當(dāng)日，可售的存量住宅僅有9.2萬(wàn)套。“低于10萬(wàn)”在當(dāng)時(shí)也沒(méi)有引發(fā)“房荒”一說(shuō)。

　　背后的博弈

　　不過(guò)，盡管“房荒”并不可靠，但是它的出現(xiàn)依然值得關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，在樓市波動(dòng)期，“房荒”無(wú)論在北京，還是其他一線城市，都曾多次出現(xiàn)。但凡市場(chǎng)上供需雙方的博弈發(fā)生變化時(shí)，“房荒”一詞往往不脛而走。

　　今年6月份前后，北京、上海、深圳等一線城市就曾熱炒“房荒”一詞，與之相對(duì)應(yīng)的則是當(dāng)時(shí)眾多項(xiàng)目刮起惜售捂盤之風(fēng)。

　　當(dāng)時(shí)，許多項(xiàng)目以各種理由延遲開盤，采取分批領(lǐng)證分批推盤的方式放緩銷售進(jìn)度，展開“饑餓營(yíng)銷”。“房荒”一說(shuō)流行的結(jié)果是，三地樓價(jià)再?zèng)_新高，開發(fā)商賺得盆滿缽滿。

　　而這一次，“十一”黃金周過(guò)后，由于為期一年的稅費(fèi)減免、利率七折等購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策可能即將到期，成交量出現(xiàn)大幅反彈，觀望情緒有所松動(dòng)，供需關(guān)系又開始出現(xiàn)變化。在房?jī)r(jià)可能延續(xù)9月下探趨勢(shì)的當(dāng)口，“房荒論”再度出現(xiàn)不難理解。

　　因此，在“房荒論”流行的背后，不難看出，近期開發(fā)商博弈力量正在走強(qiáng)，他們希望借助這一論調(diào)，以支撐房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)保持高位。

　　“在樓市成交量繼續(xù)下滑，預(yù)期不明朗的情形下，11月開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍持續(xù)走高，這說(shuō)明，開發(fā)商在當(dāng)前采取了‘保價(jià)舍量’的策略來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。”高珊分析。

　　而市場(chǎng)上的觀望人群一旦接觸此觀點(diǎn)，在“蓄水”以及放慢放盤速度的開發(fā)商推盤背景下，都可能陷入未來(lái)“無(wú)房可買”的恐慌之中。

　　“目前購(gòu)房者已經(jīng)似乎不再寄予‘調(diào)控’給他們帶來(lái)能接受的房?jī)r(jià)了。過(guò)去幾年似乎向他們證明，這種希望很渺茫。”中廣信代理機(jī)構(gòu)第二事業(yè)部總監(jiān)陳清告訴記者，“大部分購(gòu)房者雖有觀望情緒，但總體上還是‘能買就買’，這也給項(xiàng)目短期內(nèi)看漲提供了理由。”

　　因此，“在未來(lái)的波動(dòng)期內(nèi)，‘房荒’或許就會(huì)成為樓市的常客了。”某不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示。