2009年度的中國樓市，正在接近尾聲，去年10月之后出臺的優惠政策會否延續，成為當前業界、甚至是全社會關注的焦點。回顧今年樓市，大家的興趣點不斷換頻道。一季度爭議的是市場復蘇是否只是“小陽春”，二季度討論是市場反彈還能走多遠，三季度地王們賺足了眼球，四季度圍著政策猜猜猜。

　　與股市相似，影響房地產市場的因素可分為四種：宏觀面、基本面、資金面、政策面。宏觀面包括經濟增長、城市化、工業化、人口結構等，大家經常聽到的我國樓市長期向好，就源于宏觀面的強力支撐；基本面指土地供應、需求結構、供求關系等；資金面三季度坊間討論的較多，與供幣供應、貸款規模有關；政策面近期成為媒體炒作的熱點。

　　人們喜歡稱我國樓市為“政策市”，事實上確實如此，形成這樣的局面是有原因的。一是政府在管理經濟方面，依然受計劃經濟時代的后遺癥影響，動輒想掄出行政大棒，甚至直接限制商品房價格；二是住房天然具有商品和公共產品的雙重屬性，政府既想大力發展住宅市場經濟，又不得不做好住房保障，客觀上需要多些政策干預，協調二者關系。三是我國經濟和房地產業發展存在巨大的區域差異，中央政策和地方政策并行，增加了政策的多樣性和復雜性。

　　從市場角度看，政策好像不足為懼。2003年至2008年上半年，我國一直實行緊縮型的房地產調控，其中又把穩定房價列為重要目標之一。結果如何，有目共睹。一路調控，房價一路上漲。2008年四季度和今年初確實有些城市的有些樓盤曾經降價，70個城市房價指數也確實在部分月份出現過同比和環比下跌，然而時間極短，跌幅極小。況且，之所以出現短暫的下跌，主要拜全球經濟危機所賜，而非我國的調控政策。

　　可有時政策又挺管用。去年10月央行和財政部出臺救市政策，通過降低房貸利率和首付比重，以及減免稅收刺激市場。效果相當不錯。去年11-12月很多城市房屋成交量就開始反彈，春節過后，更是激發一輪超級大逆轉，全國樓市半年內即由“冬至”轉入“夏天”。如此比較，則會發現，政策想要為市場降溫，尤其是抑制房價，是件很難的事兒；而想把市場從低迷中拉出來，好像也挺容易，甚至一不小心就讓市場發燒，如今不得不考慮是否又該降溫了。

　　上述種種現象，其實反映了兩點。一是房地產市場太復雜，想要通過政策調節，使之長時間保持在一個合理的溫度、健康的形態，是不可能完成的任務。二是我國政府調控房地產市場的水平還很“菜”，當然有時中央出臺的政策并不賴，可地方政府或某些部門(尤其是商業銀行)不愿落實，楞是沒辦法。

　　那么，年底政策將會做何調整。答案其實并不復雜，中央相關政策一定會調整，去年國家救樓市，既是為了經濟保增長，又不想樓市沉湎于低迷；而現在“保八”無憂，目標初步達到，況且樓市繁榮程度遠超政策制定者當時的預料，房價又漲得一蹋糊涂，政策當然應該適當“收兵”。尤其是二套房貸政策和營業稅減免政策，這二條是“131號文”中標注了截止時間的。而地方政府出臺的亂七八糟的諸多優惠政策，我不認為他們樂于收回，其中大部分都會延續，哪個地方政府不希望房地產業為區域GDP多做些貢獻？

　　既然政策不會做大的調整，也就難以對市場產生本質性的影響，當然多多少少難免會受到影響。比如眼下部分購房者驚慌失措地去買房，政策可能要改變的心理預期會顯著影響樓市。而過了年底的時間節點，市場就會恢復到原有的運行軌跡。今年市場反彈過高，明年回調一些正常且合理，在純商品住宅市場，市場的話語權更大些。是該看淡政策的時候了。（楊紅旭）