編者按

　　有人將今年的旺銷歸因于去年年底至今年年初的各項臨時性優(yōu)惠政策，眼下，各種購房優(yōu)惠政策大限將至，未來政策走勢仍不明晰，買房人、開發(fā)商，甚至是中介機構(gòu)，將以怎樣的心態(tài)面對這個大限日？是否希望趕上這次“優(yōu)惠末班車”呢？《北京晨報·房產(chǎn)周刊》本期展開深入調(diào)查。

　　買方

　　公積金不“成”就觀望

　　近來一直在看房的李女士對優(yōu)惠利率是否取消并不是過分擔(dān)心，她告訴記者自己首次置業(yè)就買90平方米以下的小戶型，計劃用公積金貸款，所以貸款是否7折優(yōu)惠并無影響，目前主要考慮的問題是房子品質(zhì)，除價格外，還考慮地段、交通和社區(qū)配套等一些條件。“事實上，最好能買現(xiàn)房。如果看好的房子公積金貸款又不夠，那就再等等看。”李女士說。

　　“偉嘉安捷”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份房貸市場交易類貸款量環(huán)比下降兩成。二手房稅費大限來臨之前，房地產(chǎn)市場并未如期出現(xiàn)交易小高潮。該機構(gòu)專業(yè)人士分析，造成交易類貸款不升反降的原因主要有兩方面：一是“高貸低過”禁令下發(fā)，不少購房人不能在銀行獲得高評估貸款，做低過戶價又不太甘心，在對未來貸款政策預(yù)判不明的情況下只好靜觀其變；二是下半年帶動房貸市場交易類貸款走勢的主要是置業(yè)升級人群，受二套房貸政策的影響，再次置業(yè)的人群要面對高首付、高利率的現(xiàn)實，這部分人群依舊在觀望。北京中原三級市場研究部表示，目前投資客的購房步伐有所緩慢，理由是他們著重選擇房產(chǎn)項目本身升值潛力空間大的樓盤，而不是盲目出手。

　　賣家

　　有房在手不愁賣

　　小王考慮到與父母同住，計劃在西南三環(huán)的萬年花城買一套三居室的二手房。然而她在萬年花城周邊的各中介門店登記了一圈，一周下來卻沒有接到一個看房電話。“我愛我家”萬年花城店工作人員的回復(fù)是：“目前大家手上的客戶多，而房源少。只要出一套房源，很快就能賣掉，因此大家連看房的機會都不是很多。”中介的說法很快得到驗證，小王在登記后第9天接到電話，有一房主愿意250萬元出售其在萬年花城4期的一套房產(chǎn)，但聽到小王要等下班后8點才能趕去看房后便拒絕接待，小王描述說：“房主說時間太晚，耽誤休息了，看房人多，房子不著急馬上出手。”

　　北京中原三級市場研究部透露，“金九銀十”期間，北京二手房的成交量較六、七月份有所下浮，但價格依然穩(wěn)健。從房源掛牌量方面來看，沒有出現(xiàn)明顯的增加，可見前半年活躍的交易確實消化掉很大一部分房源。而房源量的稀缺，也就增加了在售房源業(yè)主的信心，報價相對較高。由于目前北京二手房市場活躍度較高，且價格持續(xù)高漲走穩(wěn)，因此心態(tài)仍然比較堅挺，議價空間仍然有限。

　　開發(fā)商

　　年底不急賣房子

　　來自于“安居客”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，到今年11月3日為止，北京有341個新樓盤在熱銷中，其中90平方米以下的房型占現(xiàn)有市場供應(yīng)新房總數(shù)的40%。記者了解到，目前70年產(chǎn)權(quán)的中小戶型依舊供不應(yīng)求。在開盤數(shù)量不多的新盤項目中，華貿(mào)城、萬年花城5期、雅世合金公寓等項目均出現(xiàn)“一房難求”的狀況。樓盤熱銷、政策大限，開發(fā)商會不會趕搭政策優(yōu)惠這一“末班車”？

　　針對上述問題，北京國華置業(yè)有限公司公關(guān)部經(jīng)理趙加表示：“今年不再加推項目了，為的是保證已推出樓座的施工進度和品質(zhì)。華貿(mào)城不會受到整體市場的影響，因為我們的定位就是不作價格的‘領(lǐng)跑者’，只作品質(zhì)的‘領(lǐng)跑者’。”據(jù)悉，原計劃只推出5、6號樓的華貿(mào)城，由于認購極其火爆，于是加推了11到14號樓，即使這樣目前還有很多意向購房人沒有排上號。同樣，位于西四環(huán)的雅世合金公寓推出房源不多，但是認購者達到上千人。雅世集團副總裁宮鐵軍透露：“會關(guān)注樓市政策的變化，順勢調(diào)整項目的銷售策略。但目前優(yōu)惠利率是否會取消還有待商榷，因此今年加推樓座的可能性不大。房子也不是著急賣，還主要是做品質(zhì)。”萬年花城5期在一天銷售完畢后，該項目負責(zé)人表示今年不再推出新盤，要等到明年4、5月份才再次開盤。

　　中介

　　12月或現(xiàn)集中交易

　　各項優(yōu)惠政策執(zhí)行基本已至一年， “鏈家地產(chǎn)”市場研究部認為北京二手房市場出現(xiàn)三種新特點，一是各項稅費政策的優(yōu)惠，節(jié)省成本最大幅度可達7.55%左右，這直接促進了潛在的隱性需求顯現(xiàn)，從而使得成交量顯著上升；二是90平方米以下、140平方米以上兩類戶型成交比重明顯上升，讓初次置業(yè)購買小戶型為主的人群被動購房程度減輕，讓大戶型的持有風(fēng)險大大降低，這都直接提高了兩類戶型房產(chǎn)的購房意愿；三是3至5年房產(chǎn)成交占比顯著上升，增強了次新房需求群體和持有群體的入市意愿。

　　“我愛我家”副總胡景暉認為，按照之前的政策公布程序看來，如果真的政策大限來臨，相關(guān)部門最晚也要在11月中旬或是月末公布出來，這樣才能給市場一個適應(yīng)期，這樣集中交易可能會出現(xiàn)在12月份，目前市場上并沒有明顯的反應(yīng)，因為政策走向還不明朗。“但我認為，目前經(jīng)濟實體還沒有真正恢復(fù)，要發(fā)揮房地產(chǎn)在其中的積極作用，就不能打擊市場交易信心。因此是否取消還是一個未知數(shù)。” 胡景暉說。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉則認為，房貸優(yōu)惠取消的可能非常大。而且明顯要大于營業(yè)稅優(yōu)惠的減免。原因是目前的消費者不一定都是理性置業(yè)，有部分甚至是透支需求。因此月供壓力加大后會抑制部分非理性購房人群盲目入市，在一定程度上抑制價格的猛漲。21世紀不動產(chǎn)分析師表示，隨著二手房優(yōu)惠政策倒計時效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，將進一步加重買賣雙方的恐慌心理，“集中拋售”或“恐慌入市”的現(xiàn)象將可能重現(xiàn)。

　　晨報記者 王麗婭

　　專家觀點

　　樓市新一輪調(diào)整在即

　　“我愛我家”副總胡景暉在接受記者采訪時表示，目前所實施的各項樓市優(yōu)惠政策取消并不能給市場帶來積極影響，一是不能根本解決房價過快上漲，原因是能夠享受政策優(yōu)惠的購房人多是首次購房的置業(yè)者，本身購置的也是中低價房產(chǎn)，不是推高房價的主體；二是取消優(yōu)惠政策會讓買賣雙方進入觀望期，不利于盤活市場，依舊會影響大財政稅收。“恢復(fù)以前的稅收水平本是為了增加國家的財政收入，這樣雖然在單套房屋的稅收上能多一些，但是會影響到整體市場成交量下降，結(jié)果是總體稅收未必能高。”胡景暉分析說，“綜觀已經(jīng)出臺的樓市政策，目前最有效的辦法還是土地的有效供給。拍出高價地就能推高周邊樓市價格，同樣低價入市的土地也能起到抑制周邊房價上漲，這是一把‘雙刃劍’。對一年以上不開工的項目收取土地增值稅，對兩年以上不開工的土地收取高額的閑置稅，很快就能擠出不少有效供應(yīng)量。”

　　21世紀不動產(chǎn)分析師認為，若優(yōu)惠政策到期停止，2010年的房價不排除沖高回落的可能。由于中國樓市今年帶有明顯“政策市”的特征，因此樓市對政策的這種依賴性將長期存在。鑒于房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的行業(yè)影響及對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用等，預(yù)計政府或許不會輕易采取對刺激樓市復(fù)蘇的營業(yè)稅費減免等一系列優(yōu)惠政策“一刀切”全面收緊的舉措，但不排除政策局部微調(diào)或終止部分政策的可能。面對價格高、供應(yīng)少、成交回落的市場現(xiàn)狀，多位業(yè)內(nèi)專家的共識是，中國樓市在春節(jié)前后還將進入新一輪的調(diào)整。