起始價(jià)四億，成交價(jià)14.64億，溢價(jià)率266%。最近兩月間，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)“城頭變換大王旗”，地王頻出，高潮迭起，不僅令普通購(gòu)房者目瞪口呆，連業(yè)內(nèi)人士也驚呼“看不懂”。是賣的瘋了還是買的瘋了？土地“招拍掛”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是禍?zhǔn)歉＃?

　　地王頻繁更迭，溢價(jià)率一路走高

　　10月30日，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司經(jīng)過263輪競(jìng)價(jià)，以14.64億元的總價(jià)拿下長(zhǎng)春“長(zhǎng)鈴地塊”，溢價(jià)率266%，創(chuàng)下了長(zhǎng)春經(jīng)營(yíng)性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣次數(shù)最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價(jià)格最高。該地塊起始價(jià)4億元，成交之后凈地價(jià)格達(dá)到每平方米10448元，樓面價(jià)每平方米達(dá)到3480元。

　　據(jù)記者了解，近兩個(gè)月來，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)的一掃上半年多以掛牌方式、底價(jià)成交的低迷局面，競(jìng)拍激烈、大單頻現(xiàn)，土地出讓總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄不斷被刷新，最高溢價(jià)率從9月初的68.5%迅速飆升至10月底的266%。10月16日萬(wàn)科剛剛拿下長(zhǎng)春“地王”，紀(jì)錄不到半個(gè)月時(shí)間即被中海刷新。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)目前還只是一個(gè)開始。今年10月中旬，長(zhǎng)春市推出了19個(gè)優(yōu)選地塊，目前出讓的只是其中一部分，還有更具潛質(zhì)的地塊待推出；另外，前幾輪的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，如愿以償?shù)钠髽I(yè)可能還會(huì)爭(zhēng)地，鎩羽而歸的企業(yè)更不會(huì)善罷甘休，還有一些無地可開的企業(yè)正在相機(jī)而動(dòng)，因此，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)短期不會(huì)結(jié)束，至少將延續(xù)至今年年底。

　　“地王”面前，各方心態(tài)迥異

　　“地王”出現(xiàn)對(duì)賣家無疑是一件值得高興的事。作為賣方代表，長(zhǎng)春市國(guó)土資源局相關(guān)人士表示，在“招掛拍”的出讓機(jī)制下，“價(jià)高者得”，“有人愿意出高價(jià)買我們當(dāng)然愿意出高價(jià)賣”，“地王”是一種合理合法的市場(chǎng)行為。

　　而中小型開發(fā)企業(yè)只能望“地王”而興嘆。過去，中小開發(fā)企業(yè)主要靠拿低價(jià)地蓋低價(jià)房的策略取勝，“地王”一出，土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。今年1-9月，長(zhǎng)春經(jīng)營(yíng)性土地出讓均價(jià)在1800元/平方米左右，而近期拍出的幾塊土地，單宗地均價(jià)大多超過2100元，長(zhǎng)鈴地塊均價(jià)已達(dá)每平方米10000多元。“想靠地價(jià)平衡房?jī)r(jià)越來越難了”，長(zhǎng)春市一家中型開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理表示，眼下中小開發(fā)商拿地空間和開發(fā)空間越來越小。

　　長(zhǎng)春一些普通購(gòu)房者則普遍表現(xiàn)出對(duì)“地王”的不解和對(duì)房?jī)r(jià)的擔(dān)心。“這塊地(長(zhǎng)鈴地塊)能做啥？就是種金子，也得一年兩季才能回本兒……”“這不是地，是一塊流著金湯的大肥肉，就要焅了油，端上餐桌，由你、我、他來買單”。據(jù)了解，長(zhǎng)鈴地塊樓面地價(jià)3480元，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)該地塊未來房?jī)r(jià)至少在7500元/平方米。而長(zhǎng)春市今年1-9月的商品房均價(jià)僅為每平方米3700元，高檔樓盤均價(jià)也只有5000-6000元。

　　“招拍掛”是福是禍

　　吉林省社科院經(jīng)濟(jì)所研究員李曉群認(rèn)為，對(duì)于政府來說，“地王”使土地價(jià)值得以充分體現(xiàn)，可以增加政府財(cái)政收入和稅收，有更多的資金改善民生；對(duì)企業(yè)來說，“價(jià)高者得”，可以使土地向一些有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)手中集中，有利于開發(fā)的集約化和規(guī)模化，降低成本，避免浪費(fèi)。“招拍掛”制度和因此產(chǎn)生的“地王”之所以引起關(guān)注和非議，關(guān)鍵在于它緊緊和房?jī)r(jià)聯(lián)系在一起。

　　李曉群指出，房子是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，不能完全依靠市場(chǎng)化來解決，因此，與之密切相關(guān)的土地也不能完全市場(chǎng)化。目前，我國(guó)正在建立多層次的住房保障體系，土地市場(chǎng)也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，不能只采取“招拍掛”一種供地方式，土地出地不能全靠市場(chǎng)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為，土地有償使用的基本原則要堅(jiān)持，但招拍掛制度應(yīng)進(jìn)一步完善，對(duì)不同用途的商業(yè)用地可以采取不同的招拍掛方式。對(duì)酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價(jià)高者得”的招拍掛方式；但對(duì)普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合指標(biāo)招拍掛方式，綜合地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽(yù)、消費(fèi)者評(píng)價(jià)等多種指標(biāo)，選拔出真正能為消費(fèi)者提供品質(zhì)高、服務(wù)好可支付住房的企業(yè)。

　　李曉群認(rèn)為，建立起多層次的土地供應(yīng)體系，比如，保障性住房用地劃撥、普通住宅用地政策傾斜，高檔住宅用地“招拍掛”，到那時(shí)，在“地王”面前，各方的心態(tài)也許都會(huì)平和許多。(郎秋紅）