去年以來，國內很多城市都出臺樓市新政，以促進當地房地產市場健康發展。一些城市在堅持凈地出讓的基礎上，對危舊房改造、城中村改造等項目，允許采用“毛掛凈交”的方式出讓。記者同時了解到，在一些城市“先拆后掛”再被提到了前臺。業內士認為，不管哪種方式，只要能充分吸納社會資金參與舊城改造，對提高地產市場價值都具有現實意義。

　　毛掛凈交的雙重利好

　　據介紹，“毛掛凈交”，即在毛地(地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施，尚未獲得補償安置的土地)的情況下進行招拍掛形成土地交易，政府利用社會資金將毛地變為凈地(在土地出讓時，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地)，在規定的時間內將凈地出讓并交付給開發商的供地方式。

　　據了解，國內南京等城市較早采用“毛掛凈交”方式。據了解，在堅持凈地出讓的基礎上，對危舊房改造、企業搬遷改造、城中村改造等項目，允許采取“毛掛凈交”的方式出讓。采取“毛掛凈交”方式，主要是針對這些項目的特殊性，因為這些項目都屬于公益性項目。

　　市國土部門有關人士分析認為，在規定的時間內將凈地出讓并交付給開發商的供地方式，于政府和開發企業有雙重利好。既能緩解政府因城市舊城區改造所帶來的資金壓力，又能夠降低房地產開發企業取得土地的成本，促進企業信心提升。據了解，在南京等城市，凈地出讓需要三至六個月內必須繳納土地出讓金，但“毛掛凈交”的方式可以延長一年甚至更長時間來繳納土地出讓金，這樣對于減少開發商資金占用量也是有好處。

　　交付周期長存一定風險

　　市國土部門有關人士分析認為，“毛掛凈交”的實施前提，需政府配套出臺實施細則規范操作方法，并將項目納入年度供地計劃統一管理和協調。

　　在實施過程中還必須注意做好項目前期工作，因為“毛掛凈交”政策的執行，使交付土地的周期變長，市場較難預測，會影響到土地出讓成交地價。因此“毛掛凈交”的實施對政府相關部門提出更高的管理水平要求，政府相關部門需扎實做好項目前期工作，包括項目基礎數據調查、片區控規的編制、確定出讓地價和項目成本測算等。其次做好項目的策劃包裝推介工作，吸引更多有實力的開發企業參與�？谂f城改造工作，投資我市地產市場。同時，毛地簽訂協議必須約定好補償款支付和安置落實的期限，以及相關違約責任。

　　分析認為，“毛掛凈交”的實施可以突破政策規定的瓶頸，具有較強的可操作性，對舊城改造項目產生較大影響，并可提高我市的地產市場價值。

　　先拆后掛強調政府主導

　　記者在采訪中了解到，不僅在許多一線城市，部分二三線城市今年也進一步優化土地供應方式，對危舊房改造、企業搬遷改造、城中村改造等項目，允許采用“毛掛凈交”的方式出讓。當眾多城市采用“毛掛凈交”供地方式時，有沒有意識到這種供地方式善后管理工作的重要性呢？記者了解到，媒體關于少數企業與政府在“毛掛凈交”后的糾紛也不時見報。業內人士認為，“毛掛凈交”方式出讓后，就必然涉及到拆遷，既然涉及到拆遷，就可能出現一些不可知的因素，對按期交地產生影響。

　　市國土部門有關人士分析認為，應該做好“毛掛凈交”土地出讓善后管理工作。若因特殊原因暫時無法交付或不具備全面開發條件的已出讓地塊，可通過協商按兩種方式處理，一是經批準并辦理相關手續后，可適當順延開、竣工時間，并根據建設規模、進度情況分期或延緩繳納土地出讓金。二是按土地招拍掛出讓時設定的條件和退款方式，還本付息退款處理。

　　據介紹，較早實施“毛掛凈交”的南京市，又在“創新運作模式”。該市下關區對外稱，打破過去“毛掛凈交”的模式，采取“自籌資金，先拆后掛”的方式，積極發揮政府在融資中的主導作用，成立危舊房改造項目運作公司。通過向上級政府借、財政出、向銀行貸廣泛籌集危改資金，保障了拆遷改造工作的順利啟動。