中國房地產市場在走過10余年的市場化道路之后，其自身結構所存在的矛盾已經到了不容輕視的地步——中國住宅總值已經超過GDP總量的2倍。在這種情況下，各界探索解決這一矛盾的腳步不會因為這個事件而有所停滯。正如中央財經大學金融學院郭田勇教授所言：“房地產市場應該是一個大眾的市場，而不應該是局限于高端小部分人的市場。”

　　平民化、大眾化成主要方向

　　房改經歷了10余年的完全市場化道路，其弊端也漸漸地顯露出來：在一定程度上導致房地產過熱。

　　由于權力和資本基于政績和利潤的集體沖動，一方面導致了宏觀經濟出現泡沫化風險，另一方面則帶來了嚴重的社會不公——使得少數人借此牟利。房地產市場價格“不市場”成為了一句笑談，違背了市場規律的“市場價格”使中低收入階層望房興嘆。

　　中博實業有限公司陳玉春先生在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，“二次房改”是有必要的。陳玉春表示，當前中國的住房市場化遠遠沒有取得成功，現在只不過是在路上摸索而已。

　　陳玉春認為，中國的住房市場化改革學自西方，但卻并不完全：只注重引進了西方國家住房徹底市場化的一半，卻沒有甚至忘記引進西方國家完善的住房保障制度的另一半。那么形成完善的住房保障體系就是下一步房改的重點。

　　郭田勇對這一觀點也持贊同意見。在接受《中國產經新聞》記者采訪時，郭田勇表示：“目前房價水平已經超出了普通職工的正常支付能力，讓房地產市場定位成平民化和大眾化的市場，就是下一步房改的方向。”

　　該怎樣改？

　　然而，“二次房改”到底需要改什么和怎樣改卻尚無定論。

　　此輪“二次房改”的提出者之一，世界華人不動產學會會員李明在接受媒體采訪時重申了自己對于“二次房改”的意見。他提出，“二次房改”要改的是：戶籍限制的保障性住房制度和商品住房制度兩種住房制度，政府劃撥供地和招拍掛供地兩種供地方式，由開發商一支隊伍壟斷經營的“‘二二一’現行住房制度”。

　　李明說，自己所建議建立的“‘三三制’住房制度”是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由政府和民間的非營利公益性建房機構及建筑開發商共同參與，不受戶籍限制解決城鎮低收入家庭的住房問題。公共住房和公共租賃住房實行“四定兩競”招標，由民間的非營利公益性建房機構和建筑開發商共同參與，不受戶籍限制向城鎮中等收入家庭提供準市場化的平價住房。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開發商開發建設，戶型面積和房價由開發商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。概括起來就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”，簡稱“‘三三制’住房制度”。提出“二次房改”制度創新的目標是建立“低端有保障，中端買得起，高端有選擇”的多層次良性發展的住房供應體系。

　　來自網絡的意見則更多，比如：改變房地產稅費制度，避免地方財政收入過分依賴土地出讓金；允許小產權房上市交易，增加供給；允許民眾自建房等等。網友銅豌豆在自己的博客中提出：一是把土地收入納入專門管理，專款專用，而不能將之作為普通財政收入來對待。通過把土地資金進行專門管理，用固定支出渠道的方式方法來解決。二是土地收入根本不具備可持續性。現在世界發達國家的通行做法，就是把土地增值收入作為經營土地的長久之計，而不是只賣土地。只有把土地增值部分納入公共財政，才能使資本遠離土地和房地產的炒作。

　　對于這個問題，專家們的意見更加豐富詳盡。

　　郭田勇的意見很簡練。他認為，假如會有“二次房改”，改革會從3方面入手。首先，政府需要對土地使用權的管理制度進行改革；其次，需要有關部門對房地產運行進行規劃和調控，防止房產價格居高不下；再次，對于中低收入者，政府應該提供廉租房。

　　陳玉春則表示，改革的關鍵在于當前各地政府在土地財政上的政策。如果推行新的住房政策，那勢必會牽涉到包括財政、信貸、土地等各個環節和部門。房子作為一種商品，卻又具有其特殊性。再次改革，首先應該解決完善與住房市場化制度并行的住房保障制度。此外，應從土地的國有屬性出發，使人們享受到國有土地本應帶來的福利，把住房需求分類解決。

　　姜仁地產全國連鎖機構董事長姜仁在其博客中撰文指出，“二次房改”首先要改的是房地產業的“游戲規則”——將地方政府的財政收入與土地“招、拍、掛”脫鉤。其次是通過明確住房服務的提供范圍，由政府提供一定比例的廉租房和平租房來逐步扭轉以買房為主要形式的住房商品化。

　　中原房地產經紀有限公司華北區董事總經理李文杰，則在接受媒體采訪時提出：當前我國的廉租房、公共租賃房、經濟適用房和限價房等體系足夠多了，但是審查機制尚不夠健全。他表示，只有通過建立完善的家庭及個人資產審核機制，來確保保障性住房能夠切實地被需要的人使用，才能真正緩解低收入群體的住房壓力。

　　不管是哪種房改方案都直指畸高的房價，正是這個無法遏制漲勢的房價，逼迫所有人反思現行的住房制度問題出在哪兒，用什么辦法終結這種明顯危及民生福祉的不正常房價格局。

　　冷淡預期是主流

　　假如真的出現“二次房改”，那么需要面對的則不僅僅是政策的變化，市場的風云也會隨之變幻。

　　此前有網站對“二次房改”做過調查。76%的網友認為有必要“二次房改”，以解決中等家庭的住房問題；4%的網友認為“沒有必要”。面對目前的房價，72%的網友表示“不會買房”。對于專家提出的以“二次房改”降低房價，68%的網友表示“不抱希望”。

　　陳玉春表示，雖然七八十年代生人很迫切地希望房屋制度改革，但是由于目前的主流群體已經享受過福利分房帶來的利益了，所謂“二次房改”對他們的影響較小，難以得到其有利支持，進入到實質性階段的可能性較小。即使進入到實施階段，由于來自地方政府和開發商等的巨大壓力，對于目前市場的方向并不會有太大改變。

　　郭田勇則認為，目前中國的房地產市場存在一些偏離，處于一種“曲高和寡”的狀態。市場的大方向與大眾化的住房需求相背離。實施“二次房改”或許可以緩解這種狀態，但是根本性的改變并不可期。

　　中國房改政策的起草人之一、中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受相關媒體采訪時對中國房地產市場做出了這樣一個評價：中國的房地產市場還是一個年輕的市場，有很多不規范，我們在調控當中恐怕還要多吸取教訓，比如現在房價漲得太快，宏觀調控如何正確見效，水平需要不斷提高。另外，保障性住房嚴重不足，中低收入階層的住房問題凸顯。在他看來，對于這樣年輕的市場，貫徹原先定下的政策，完善解決出現的問題才是正確之舉，單純地否定現有政策和推倒重來，其結果是毀滅性的。

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　　目前住房體制三大缺陷

　　首先，貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節。切實可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個條件：一是住房實物供給充分，二是貨幣化住房補貼的數額能夠跟上房價和房租的實際漲幅。

　　其次，保障性住房建設與供給缺乏制度保障。

　　再次，禁止單位提供住房實物保障也存在弊端：一是無法就近上班的城市職工將與日俱增；二是增加城市交通量和能耗。