內地房地產市場自今年初以來迅速“回暖”，看好一線城市高端物業集中更具投資性，外資在內地樓市投資的焦點也從二線城市重回一線城市。是否要加強房地產外資監管的爭議由此再度引發。

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　　政策“松綁”

　　焦點重回一線城市

　　“去年下半年至今年初，投資于中國內地房地產的外資紛紛回籠資金，部分退出了中國內地房地產，返回本國‘救火’�！眹�際知名的物業咨詢機構——戴德梁行中國行政總裁張國正透露，摩根士丹利、麥格理集團在上海就有三處大宗房地產轉讓給了北京、上海幾家頗有實力的中國內地企業。央行上海總部2007年7月底一份報告則指出，“在人民幣升值預期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產業”。

　　但如今情況發生了變化。張國正告訴記者，由于一線城市高檔物業樓盤集中更具投資性，外資機構重整進入內地房地產時，焦點重回一線城市，北京、上海的房地產開發用地再次受到外資機構追捧。

　　據戴德梁行研究部的不完全統計，今年上半年，外資機構在北京、上海的大宗土地成交額分別達60億元、35億元，比去年同期有較大增幅。而過去被認為是外資機構投資熱點的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個城市中，僅有重慶在今年上半年外資機構大宗土地成交額與去年同期持平，其他4個城市均出現不同程度的下降。今年上半年，外資機構在內地購置房地產開發用地資金超過1100億元，住宅和城市綜合體項目成為外資在一線城市的投資新熱點。

　　今年前三季度，處于二線城市前列的福州、廈門兩地，外資機構在其房地產市場投資狀況雙雙下降。據廈門國土與房管部門統計顯示，今年前三季度，廈門房地產外資機構投資占比僅為10%，比2007年外資機構投資12%的份額減少了兩個百分點。

　　張國正說，由于中國內地一些地方近期實行了簡化和放寬外商投資房地產企業的外匯登記手續等“松綁”政策，也是促成外資機構在內地房地產市場投資回升的重要原因。

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　　沖擊不小

　　外資進入引發爭議

　　地方政府對外商投資房地產悄然“松綁”引發業界爭議。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容說，在去年全國住房銷售下降20%以上、國家又出臺多項刺激房地產市場的政策的情形下，今年一些地方房地產銷售增加是正常的，但這并不意味著房地產市場全面回暖。只有房地產市場價格出現全面理性回歸，讓大多數居民的住房需求釋放出來，讓他們都有支付能力，讓房地產庫存迅速減少，房地產業務的全面回暖才會出現。但在目前內地房地產市場仍處于波動調整的情況下，如果讓外資進入將使局面變得更為復雜。

　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權認為，當前，內地房價快速上漲的一個重要原因是，內地房地產開發商和一部分較高收入投資者，乃至少數境外投機者之間的博弈。因此，境外資金對內地房地產市場的沖擊不容忽視。

　　“過去外資很少直接進入國內房地產開發領域，往往選擇項目收購、產品買賣的方式，造成外資在國內房地產市場所占比例不大的假象。與歐美房地產市場低迷的現狀相比，內地房地產市場的高回報率將促使更多的外資機構、更大數額的外資進入。”景乃權說。

　　專家還指出，隨著人民幣進一步升值，國際熱錢通過各種途徑和渠道擠入中國市場，目前無論在房產開發的一手房交易市場，還是在二手房市場，已頻頻出現外資整體收購及兼并的信息。大量國際游資通過地下錢莊等非法渠道進入中國樓市，不僅對于日益高漲的房價起到了推波助瀾的作用，還直接危及國內的金融安全。

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　　“十字路口”

　　外資監管任重道遠

　　業內人士認為，當前中國內地房地產市場再次站在了調整的“十字路口”，加強房地產領域的外資監管仍將是任重道遠。

　　“現在內地房價仍處在非正常上漲通道，已給進來的外資帶來了超乎意外的好處，可以預見的是，國外的游資會繼續一撥一撥地潛入我國內地房地產市場。”北京大學房地產研究所所長陳國強說，“現有的外資房地產項目如需進一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來出臺的一系列房地產‘限外’政策執行剛性如何，還需時日檢驗。”

　　業內人士指出，外資由于財力雄厚，對市場風險承受能力強，在與內地開發商的較量中往往處于上風，幾乎成了近年來房地產調控的“死角”。

　　此外，一些地方為了發展，視外資為“救世主”，給出優惠條件吸引外資，以“啟動”房地產市場。佑威房地產研究中心研究員薛建雄建議，國家要考慮適時開征土地增值稅和出臺更為嚴密的房地產領域政策。如果從嚴實行，對國內高漲的房價可以起到抑制作用。