十月中下旬，隨著黃金銷(xiāo)售季節(jié)的行將結(jié)束，一批購(gòu)房者關(guān)注已久的熱點(diǎn)樓盤(pán)相繼推向市場(chǎng)：華貿(mào)城、美立方、融景城……這些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)人頭攢動(dòng)的景象展示著他們的熱度，也成為開(kāi)發(fā)商口中最好的廣告。

　　然而我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的樓盤(pán)中，相當(dāng)一部分的銷(xiāo)售均價(jià)都處于區(qū)域市場(chǎng)較低的水平，而購(gòu)房者對(duì)這些項(xiàng)目的關(guān)注，也體現(xiàn)出普通住宅市場(chǎng)對(duì)“低價(jià)盤(pán)”的渴求。

　　●熱銷(xiāo)項(xiàng)目一房難求 低價(jià)銷(xiāo)售是關(guān)鍵

　　“我同事認(rèn)識(shí)這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的人，原本說(shuō)好幫我留一套房，等開(kāi)盤(pán)時(shí)直接辦手續(xù)，可是前天突然打電話來(lái)說(shuō)留不了了，原因是想買(mǎi)這里房子的人太多，他們公司突然下令禁止內(nèi)部私自留房”，在北五環(huán)某樓盤(pán)看房的張女士頗感無(wú)奈地說(shuō)，“現(xiàn)在前面光號(hào)就排了幾千人，真不知道能不能輪到我。”

　　像張女士這樣的購(gòu)房人不在少數(shù)，而究其原因，還在于這些熱點(diǎn)項(xiàng)目供需比的失衡。如位于立水橋附近的華貿(mào)城，第一次開(kāi)盤(pán)推出728套房子，前來(lái)排號(hào)的購(gòu)房人卻多達(dá)6500多人，相當(dāng)于九個(gè)人搶一套房；美立方推出700多套房，有效客戶也達(dá)到了3000多組。

　　“這么多人買(mǎi)還是因?yàn)楸阋恕！比A貿(mào)城附近一家中介門(mén)店的負(fù)責(zé)人這樣表示。據(jù)他介紹，華貿(mào)城所處區(qū)域雖在北五環(huán)，但生活配套與市政設(shè)施都算比較齊全，再加上地鐵5號(hào)線與13號(hào)線都離項(xiàng)目不遠(yuǎn)，周?chē)�房�(jī)r(jià)上升很快。“這周邊的項(xiàng)目，如北苑家園、明天第一城的二手房均價(jià)都在13000元到15000元，新樓盤(pán)更貴。”而據(jù)了解，華貿(mào)城的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，除了一些Loft戶型外，均價(jià)在13600元/平方米，甚至略低于周邊二手房均價(jià)。

　　●低價(jià)純新盤(pán)刺激購(gòu)房者

　　開(kāi)發(fā)商表示要“考慮市場(chǎng)因素”

　　“10月份以來(lái)樓市出現(xiàn)了一些降溫的跡象，但近期多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)無(wú)疑帶給我們新的啟示。仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，這些熱銷(xiāo)項(xiàng)目都在區(qū)域內(nèi)具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，一位業(yè)內(nèi)人士這樣說(shuō)。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為：“由于進(jìn)入銀十的北京樓市成交表現(xiàn)不盡如人意，很多的開(kāi)發(fā)商為在淡季來(lái)臨前爭(zhēng)取到最大的銷(xiāo)售回款率，為迎合購(gòu)房者的心理在產(chǎn)品供應(yīng)上開(kāi)始推出了各項(xiàng)的促銷(xiāo)，來(lái)吸引購(gòu)房者。多個(gè)純新盤(pán)入市且相對(duì)價(jià)位偏低也刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲。”

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，低價(jià)開(kāi)盤(pán)或許是“低開(kāi)高走”策略再次演繹的前奏。華貿(mào)城的開(kāi)發(fā)商、北京國(guó)華置業(yè)有限公司公關(guān)部總經(jīng)理趙加在采訪中表示，華貿(mào)城此次開(kāi)盤(pán)的定價(jià)的確有特殊考慮。“此次關(guān)注我們項(xiàng)目的許多購(gòu)房者都是我們?nèi)A貿(mào)中心的老客戶，為了回報(bào)他們，我們制定了相應(yīng)的價(jià)格政策，也加開(kāi)了部分房源。至于后期價(jià)格，我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度、配套完善的程度做出調(diào)整，當(dāng)然市場(chǎng)的因素也要考慮。”

　　●“低”售價(jià)不等于低利潤(rùn)

　　“被壓抑需求”或被激發(fā)

　　我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，獲得熱銷(xiāo)的這些新盤(pán)雖然在區(qū)域市場(chǎng)都有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但從其獲取的利潤(rùn)來(lái)看，還都算不上真正意義上的低價(jià)樓盤(pán)。

　　以某樓盤(pán)為例，一位業(yè)內(nèi)人士透露，該樓盤(pán)當(dāng)年拿地的均價(jià)還不到4000元每平方米，即使加上建安等其他成本，其超過(guò)12000元/平方米的售價(jià)還是有非常大的利潤(rùn)空間。只是由于今年區(qū)域樓市價(jià)格飛漲，別的樓盤(pán)漲幅太快，它就成了“低價(jià)”樓盤(pán)。

　　“在保證利潤(rùn)的前提下，采取‘低價(jià)’策略快速推盤(pán)，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的情況下能激活相當(dāng)大一部分被壓抑的需求”，亞豪機(jī)構(gòu)的分析人士這樣指出，“由于經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間蓄客和認(rèn)籌，近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目一般都是根據(jù)意向購(gòu)房客戶的數(shù)量和戶型需求等，確定推盤(pán)樓座和價(jià)格的。也就是說(shuō)近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目更加真實(shí)地反映出了現(xiàn)階段的市場(chǎng)需求特點(diǎn)。由于普通住宅的購(gòu)房人群對(duì)于價(jià)格更為敏感，適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，能更好地激活被高房?jī)r(jià)抑制的需求，從而對(duì)淡季的銷(xiāo)售產(chǎn)生有利影響。” 文/衛(wèi)東