今年1-9月，全國住宅銷售面積為5.4億平米，住宅銷售金額2.4萬億元，同比分別增長46.4%和78.2%。1-9月的住宅銷售面積是2008年全年的96%，住宅銷售金額是2008年全年的119%，住宅銷售金額已超過2008年全年水平，住宅市場整體呈現量價齊升的格局。

　　保增長、啟動民間投資的支柱產業

　　申銀萬國分析指出，9月新開工數據超預期，房地產投資熱情持續回升，居民收入和財富增長速度加快，逐步消化今年快速上漲的房價，成交量運行更為平穩。中投證券認為，房地產投資的資金來源主要是銷售回款和銀行信貸，而預計未來幾年商品房銷售量將在較穩定基礎上小幅增長，預計今明兩年房地產投資增速將分別為22.5%和25%，行業投資仍然保持較高的增速。

　　就供求關系，申銀萬國指出，一方面，經濟實質性復蘇速度快于預期，房地產與經濟之間的正循環作用正在加強，這有利于全國整體成交量的持續回升；另一方面，貨幣政策的重新松動，使得一線城市投資需求重新活躍，市場高位均衡，且價格有望進一步上行。國泰君安預計，一手房新推樓盤在10月中下旬、11月將達到下半年的高峰。預計10月、11月一手房和二線城市的銷量將環比有所上升，值得關注。同時預計，經過一段時間的成交量調整后，房價會繼續穩中趨漲。房地產依然是保增長、啟動民間投資的支柱型產業。在嚴重通脹尚未來臨時，低利率政策的持續時間將可能長于預期。政策雖有微調，預計未來將維持偏松格局，行業景氣趨勢將延續。國金證券認為，進入10月份以來的銷售放量，打消了市場關于需求能否承接住已經上漲房價的擔心，而購房者預期在沒有重大政策變化的前提下也不會突然逆轉，銷售回升會持續。

　　四季度成交向好可期

　　中投證券認為，房地產行業已再次納入增長通道，企業盈利持續回升，2009年中期開始已從去庫存進入補庫存階段，2010年中供求將基本平衡，上市公司業績鎖定性強。此外，中投證券認為，從主要城市近幾月去庫存化一直處于近年低水平的情況來，市場成交量小幅下降的主要原因是供應不足所致，而非市場需求不足所致。他們指出，一線城市可開發用地逐漸減少，成交量難以大幅回升，房價上漲動力有限，而二線城市正處于快速城市化過程，需求旺盛，土地供應充分，成交量在價格溫和上漲背景下仍將增長，彌補一線城市成交量下降的不足，四季度成交向好可期。

　　國金證券認為，目前二套房政策并非是“一刀切”的從嚴，僅是重申銀監會態度未變，未來出臺全國性文件要求嚴格執行利率上調的可能性也不大。在此前提下，若國有銀行單獨上調利率，也不會對需求產生過多擠出效應。同時，中國經濟回升基礎尚不穩固，目前時點放棄地產對經濟的拉動并不明智，地產的政策環境并沒有變得更壞。

　　中投證券則從另一個角度指出，目前歐美經濟緩慢復蘇，出口回升緩慢，中國經濟增長基礎不夠牢固，政府投資難以為繼，房地產仍是經濟增長動力。若房價不持續暴漲，在當前經濟增速較低的背景下，尤其是在當前行業庫存較低的背景下，政策調控方向依然是支持房地產行業健康發展。政策環境未來半年內不會出現大的變動，行業政策環境依然寬松。

　　重新具備跑贏大盤動力

　　申銀萬國認為，最近經濟、行業出現一些超預期變化，使得房地產板塊重新具備了跑贏大盤的動力。建議選擇在二、三線城市有較多儲備的快周轉公司，以及部分估值相對便宜的二線公司。國金證券指出，未來一、二線公司都會有不錯表現，是行業的整體性機會。國泰君安也認為，A股主流房地產公司目前估值具有良好的安全邊際，建議超配。中投證券表示，人民幣升值預期提升房地產投資價值，四季度銷售、投資數據將繼續向好，板塊估值有望繼續提升，建議選擇布局、開發、資源、銷售周轉等優勢公司以及資產質量好、資產含金量高的公司。

　　至于相關風險，申銀萬國提示，如房價快速上行，將帶來市場的自發調整和政策緊縮。盡管由于供給增加，會抑制房價快速上行的風險，但如果投資需求進駐市場速度過快，可能導致房價再次快速上行，市場將重新面臨萎縮風險和政策的緊縮。中投證券則提示，要注意國內外經濟增長、居民收入、行業復蘇、企業盈利改善低于預期、政策調控超出預期的風險。 （中原證券 陳姍姍）